Как определить площадь: Калькулятор для расчета площади

2. Образование
3. Математика
4. Геометрия
5. Как определить площадь секторов и сегментов круга

By Mark Ryan

Выделите часть круга с дугой и хордой, и у вас есть сегмент (этот тип сегмента не имеет ничего общего с отрезком линии). Бросьте пару радиусов по дуге, и вы получите сектор.

Итак, вот определения двух регионов (на рисунке выше показаны оба варианта):

• * Сектор: Область, ограниченная двумя радиусами и дугой окружности (простое английское определение: форма куска пиццы)

• * Сегмент окружности: Область, ограниченная хордой и дугой окружности

Площадь сектора: Площадь сектора (например, сектор PQR на рисунке выше) равна площади круга

, умноженная на долю круга, представленного сектором:

Вот пример: используя следующий рисунок,

используйте формулу, чтобы найти площадь сектора ACB .

Площадь сегмента: Чтобы вычислить площадь сегмента, подобную той, что показана на первом рисунке, просто вычтите площадь треугольника из области сектора (кстати, нет никакого технического способа назвать сегменты, но Вы можете называть это одним сегментом круга ( XZ ):

Следующая задача иллюстрирует, как найти длину дуги, площадь сектора и площадь сегмента:

Вот решение:

1. Найдите длину дуги IK .

   Вам действительно не нужна формула для определения длины дуги, если вы понимаете концепции:

Как определить стоимость земли

Одним из самых больших препятствий, с которым приходится сталкиваться каждому инвестору, является , как найти «рыночную стоимость» вакантной земли .

Это может показаться странной дилеммой для обычного инвестора в недвижимость, но , поверьте мне, — если вы когда-нибудь пытались найти подходящие данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно это прибить вниз конкретное значение для этого типа недвижимости.

Специально для тех, кто занимается фальсификацией земель, это представляет собой серьезную проблему, потому что выводы, которые мы делаем относительно этого числа, повлияют на все остальное в процессе, , и большая часть необходимых нам данных просто отсутствует.

Прежде чем мы углубимся в сложности оценки земли, давайте разберемся с принципами оценки недвижимости .

Бонус: Получите БЕСПЛАТНУЮ копию книги INVESTOR HACKS при подписке!

Free Subscriber Toolbox

Хотите узнать об инструментах, которые я использовал, чтобы зарабатывать более 40 000 долларов за сделку? Получите немедленный доступ к видео, руководствам, загрузкам и другим ресурсам для доминирования в сфере инвестиций в недвижимость. Зарегистрируйтесь бесплатно ниже и получите доступ навсегда.

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно при финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости приобретаемой и / или финансируемой недвижимости. Оценщик составит комплексный отчет, в котором рассматриваются три ключевых подхода к оценке :

1. Подход, основанный на доходах
,
2. Подход, основанный на оценке затрат,
,
3. , Подход, основанный на сравнении продаж,
,

. Это, как принято считать, , наиболее надежные методы определения. рыночная стоимость недвижимости .В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) этих метода, чтобы прийти к окончательному выводу. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Подход на основе дохода

Идея этого подхода заключается в определении суммы постоянного дохода (т.е. дохода от аренды или аренды), который может ожидать получение объекта недвижимости. Чтобы определить это число, оценщик посмотрит на «рыночную аренду» в этом районе. Другими словами, , какие аналогичные объекты недвижимости в настоящее время арендуются или сдаются в аренду на том же рынке? Оценщик рассмотрит несколько аналогичных объектов (с учетом их размера, местоположения, состояния, удобств и т. Д.).) чтобы получить представление о сумме выручки, которую объект недвижимости мог бы реально произвести.

Подход к затратам

При таком подходе оценщик будет пытаться определить, сколько будет стоить , чтобы восстановить ту же самую структуру с нуля до . Оценщик рассчитает приблизительную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (за вычетом амортизации плюс стоимость земли) и использует ее для определения стоимости объекта.

Есть много больших предположений, которые живут внутри этого подхода (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить больше за недвижимость, чем стоимость улучшений).Затратный подход является важным соображением, но почти никогда не достаточно использовать этот подход сам по себе для определения справедливой рыночной стоимости объекта.

Подход сравнения продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть последние данные о продажах аналогичных объектов в этом районе (т.е. цены, по которым подобные объекты были проданы в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение, что обычный покупатель не будет платить больше за объект недвижимости, чем другие недавно заплатили за аналогичные объекты в той же области .

Оценщики будут рассматривать только те данные о недвижимости, у которой были фактически проданы , потому что это конкретные цифры и (теоретически) они представляют реальные покупные цены, которые были оплачены. Оценщики обычно находят эти данные из различных общедоступных документов, агентов по недвижимости, других оценщиков и т. Д.

Эти подходы к оценке обычно работают довольно хорошо для домов, квартир, коммерческих зданий и т. П., Но незастроенная земля — ​​это совершенно другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для того, чтобы сделать эти выводы для пустой партии просто , недоступны .

Подход, основанный на доходах, обычно не применяется , потому что, если имущество не сдано в аренду фермеру или охотнику, или не приносит доход каким-либо другим способом, очень необычно для вакантной партии, чтобы генерировать любой вид регулярного дохода.

Подход с учетом затрат не применяется к , поскольку по причине того, что это пустующая земля, улучшения не принимаются во внимание.

Подход сравнения продаж может применяться, но только если имеется достаточно проданных товаров, чтобы принять во внимание (и много раз, нет). В большинстве случаев на земельном участке в несколько раз меньше коммерческих предложений, чем на дома и другие улучшенные объекты … и даже если такие объекты существуют, их количественно оценить труднее, чем улучшенных. Глядя на разные свободные участки, вряд ли можно сравнить «яблоки с яблоками», и в лучшем случае это очень несовершенная наука.

Это трудная дилемма для земельных инвесторов, потому что для нас чрезвычайно важно понять рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налога на имущество, затраты на хранение, затраты на закрытие, маржа прибыли при продаже и т. Д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости объекта, нам придется жить с определенным уровнем неопределенности — и неопределенность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в объект , вы можете ‘ Я не могу ошибаться насчет .

СВЯЗАНО: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков для поиска при покупке вакантной земли

К сожалению, не существует «волшебной пули», когда дело касается оценки земли. Как может сказать любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь 100% -ной уверенности в отношении рыночной стоимости любого объекта недвижимости, и это особенно верно для незастроенной земли.

Хорошая новость заключается в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортно с «приблизительной стоимостью» на имущество, даже с сырой землей.

Несмотря на то, что в любом случае это не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы убедиться в ценности предполагаемой недвижимости, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонируется имущество?

Для чего может использоваться земля? Может ли кто-нибудь использовать его для строительства дома? Офисное здание? Фабрика? Это лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых? Убедитесь, что вы понимаете, что вашему (или будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с требованиями местного зонирования и планирования.

ОТНОШЕНО: Какое наибольшее и лучшее использование для вашей земли?

Во многих случаях свойство может быть полезным (и даже зонирование может разрешить) для более чем одной цели , и это тоже стоит рассмотреть.

Сколько инвентаря доступно на рынке?

Это уникальное свойство или есть сотни других точно таких же, как на рынке прямо сейчас?

Если вы владеете землей с невероятным местоположением (или видом, или доступом, или ресурсами, и т. Д.)) в отличие от любого другого в этом районе, , что, вероятно, стоит что-то .

Однако, если ваша собственность одна из сотен других, точно так же, как она, и все из которых в настоящее время выставлены на продажу — это будет намного сложнее продать вашу собственность по премиальной цене.

Какие похожие объекты перечислены в ближайшем окружении?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем этого имущества, которое вы оцениваете.

Если бы вы выставили эту недвижимость на продажу сегодня, с каким «конкурсом на продажу» вам пришлось бы иметь дело в непосредственной близости?

Если вы сможете приобрести объект по цене, которую вы хотите, вы сможете повторно перечислить его и перечислить по цене, которая на значительно выше, чем , чем вы заплатили за него, И , чрезвычайно ниже , чем все остальные свойства в этом районе? Это то, как вы зарабатываете деньги как флиппер, и это еще один ключевой момент при определении того, сколько вы должны быть готовы заплатить за участок свободной земли.

RELATED: Сколько вы должны предложить за эту недвижимость?

Насколько желательна недвижимость?

Думайте об этом как о подходе «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот участок земли, , каким было ваше первое впечатление? Выглядело ли что-нибудь интересное, желательное, привлекательное или привлекательное? Будьте честны с собой — было что-нибудь сексуальное в этом? Это может заинтересовать кого-то еще? Вы смотрите на великолепный лесистый склон горы — или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите усилия для создания великолепного списка недвижимости, насколько красивым вы сможете сделать этот объект привлекательным? Можете ли вы дать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Какие расходы на владение связаны с недвижимостью?

Предположим, вы покупаете участок земли и не можете сразу же продать его .Что делать, если вам придется держаться за него 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года? Если вы вынуждены удерживать это имущество дольше, чем хотите, сколько это будет стоить (например, налоги на имущество, плата за ассоциацию, взносы и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

Есть ли у недвижимости доступ к дороге?

Когда вы имеете дело с незастроенной землей, это важная персона, и это имеет огромное значение для стоимости имущества.

Всегда важно удостовериться, что свободная партия имеет дорожный доступ (или , что-то вроде юридического сервитута ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.Если у него нет точек доступа (и, поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), ваша собственность также может быть на Луне. Убедитесь, что собственность имеет законный доступ — и если вы решите бросить кубик на эту недвижимость, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каков размер, форма и размеры объекта?

Подумайте, что это свойство может быть использовано в течение одного дня. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Находится ли он рядом с чем-либо, что значительно уменьшит его желательность? Запомните любые красные флажки, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые будут влиять на стоимость имущества.

СВЯЗАНО: Одна странная уловка, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Как близко эта собственность к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой недвижимости. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы рекламировать местоположение объекта как хорошую вещь ?

Это тесно связано с желательностью объекта и его наибольшим и лучшим использованием.Если наиболее очевидным вариантом использования объекта является строительство дома на одну семью, парковки передвижного дома или проживания любого типа, то этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят смежные свойства?

Свойства, расположенные по соседству, могут иметь некоторые важные последствия для стоимости и «продажной способности» земельного участка (например, подумайте, вы бы предпочли жить / работать рядом с Национальным парком Глейшер или лабораторией Мета?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто является их соседями, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты недвижимости могут повлиять на желательность вашей собственности.Если у смежных свойств есть какие-либо очевидные проблемы, которые вы не можете контролировать, вы должны тщательно продумать, что это означает для стоимости имущества.

Находится ли недвижимость в зоне затопления?

Когда объекты расположены в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может быть , очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может оказать ОГРОМНОЕ отрицательное влияние на выполнимость улучшений здания на объекте. Чтобы понять, находится ли недвижимость в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и сделайте поиск собственности, чтобы видеть, расположена ли Ваша собственность в пределах или около зоны затопления.

СВЯЗАННЫЕ: Как определить (и избежать) водно-болотных угодий

Несмотря на то, что в большинстве областей данных для оценки незанятых земель мало, есть еще несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичную стоимость оцениваемого объекта.Вот несколько приемов, которыми я пользуюсь на регулярной основе…

Scour the MLS

Примечание: С момента публикации этого видео Trulia была приобретена Zillow (и Zillow сделал несколько БОЛЬШИХ улучшений в своей базе данных по продаже земли). привилегии). Если вы направляетесь к Zillow , вы можете использовать этот же процесс, чтобы найти текущие списки земель и последние данные о продажах земли в вашем регионе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими вариантами анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по очевидным причинам), но он действительно хорошо справляется с одной задачей … он проинформирует вас о , с какой конкуренцией вы сталкиваетесь в (и что эти продавцы надеются получить их собственности). Другими словами — если бы вы выставили свою недвижимость на продажу на этом рынке сегодня , с какими другими списками вы бы конкурировали?

Найдите минутку и сделайте математику. Как только вы поймете, какую цену будет стоить ваша недвижимость за , чтобы выглядеть как лучшая сделка на рынке , это даст вам лучшую перспективу потенциальной стоимости недвижимости в отличие от того, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете лучшее предложение и хорошо его рекламируете, то теоретически будет первым ().

Калькулятор оценки стоимости босса

Если вы хотите продвинуться на несколько шагов дальше, еще один умный способ пройти это упражнение с оценщиком свойств называется Цена босса (как я объясню более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет вам копировать и вставлять необработанные данные на любом рынке с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном итоге, принять решение, основанное на данных, более , .

Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как уже упоминалось выше, вы можете помочь поддержать этот сайт И получить скидку в 100 долларов на Price Boss Pro, если вы используете код купона RETIPSTER в процессе оформления заказа.Наслаждайтесь!

Check Price Boss Здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но намного лучше, чем просто , идущий с вашей интуицией , после просмотра нескольких расплывчато похожих списков в этом районе.

Как и любой калькулятор или электронная таблица, надежность Price Boss во многом зависит от качества информации, с которой вы начинаете, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, она может быть полезна, давая вам гораздо больше уверенность в том, что стоимость земли в любой данной области.

Обратитесь к местным агентам по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» того, за что ваша объектная недвижимость может быть продана.

Конечно, полезно посмотреть рыночные данные на вашем компьютере, но есть целый другой уровень ценности, который заключается в том, чтобы взять трубку и позвонить нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который на самом деле имеет некоторый опыт продажи свободных участков в этом районе, я спрашиваю у них что-то вроде этого…

«Предположим, что я владел этой собственностью бесплатно и ясно, , и я хотел выставить ее на продажу с Вы сегодня .По какой цене я бы перечислил ее, чтобы продать в течение 6 месяцев? »

Такое заявление говорит агенту несколько вещей:

1. Вы ищете реалистичное представление о том, что потребуется, чтобы быстро продать эту недвижимость . Вы серьезно относитесь к продаже этой вещи и хотите получить честные ответы.
2. Если этот агент помогает оказаться законно полезным, вы можете нанять их для работы! Это побудит их дать вам время суток и предложить некоторые законные ответы.

Поскольку у вас есть эти разговоры, обращают пристальное внимание на цены, которые они предлагают . Если они выбрасывают некоторые цифры, которые явно не будут работать для вас, сейчас самое время выяснить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, которую нужно иметь в виду, это то, что вы, возможно, захотите нанять одного из этих людей, чтобы перечислить эту недвижимость в будущем . Не мешало бы начать протягивать руку и устанавливать связи с агентами на переднем крае, как это. Их услуги могут действительно пригодиться .

Моё главное предупреждение: Не доверяйте мнению ОДНОГО агента. Там много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о пустыре. Если вы решили выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете информацию от как минимум от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

В некоторых случаях стоимость имущества немного сложнее распознать.

На бумаге может не быть особой ценности местоположения объекта недвижимости или того, для чего оно может быть использовано, но все еще есть большая ценность в том, что выращивает на нем.

Следите за любыми ценностями, которые может принести заготовка древесины . Если вы заметили, что недвижимость находится в густом лесном массиве, возможно, стоит провести дальнейшее расследование. Профессиональный консультант по лесному хозяйству поможет вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, что в зависимости от ряда факторов удаление деревьев может повысить, или умалить от ценности и полезности свойства.В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для очистки) может сделать собственность более пригодной для развития. В других случаях плотный лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать собственность более полезной для рекреационных целей.

ОТНОСИТЕЛЬНО: ВРЕМЯ! Руководство по сбору деревьев

Еще одной потенциальной ценностью являются права собственности на недра (которые не всегда автоматически передаются новому владельцу с правами на поверхность).

Права на поверхности в точности соответствуют их звучанию — это ваши права на владение и использование поверхности земли. В зависимости от того, каким типом недвижимости вы владеете, земельные права позволяют вам застраивать землю в соответствии с местными правилами зонирования и планирования.

Права на добычу полезных ископаемых распространяются на все, что существует под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой товар, который может быть добыт. Если ваша земля расположена в районе с этими энергетическими ресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на вашей земле, вы можете либо продать их, либо сдать их в аренду заинтересованному лицу.Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочитаете.

ОТНОШЕНО: Что каждый земельный инвестор должен знать о правах на добычу полезных ископаемых

Когда собственность имеет ценность, чтобы предложить ее в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не объясняется просто, глядя на Основы, такие как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в области.Когда участок имеет богатые природные ресурсы, на карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, и это может предоставить некоторые большие возможности, которые упустят из виду многие другие инвесторы.

Теперь, когда вы услышали мнение инвестора по этому вопросу, я хотел бы немного глубже изучить мнение оценщика о том, как они оценивают пустующую землю.

Я обратился к Райану Ландквисту (основателю Sacramento Appraisal Blog и сертифицированному оценщику в штате Калифорния), чтобы получить свой вклад в , как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слово этого парня имеет большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день . Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, хорошо зарекомендовавшие себя в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение вопросов и ответов, которые мы собрали по этой теме…

Каковы наиболее важные факторы, на которые вы обращаете внимание при определении стоимости вакантной земельной собственности?

Честно говоря, определить приблизительную стоимость для участка земли непросто, потому что нужно учитывать множество факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку имущества, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — даю ли я словесное «приблизительное» значение или полную письменную оценку. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую даю, поэтому мне может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а просто быстрая оценка. «Я понимаю то, что просят люди, но, поскольку я на самом деле должен поддерживать ценность, которую я даю, это больше связано с моей стороны.

Давайте поговорим о топографии , , зонировании и .Почему эти вещи важны? Что из этих трех факторов может привести к увеличению или уменьшению стоимости недвижимости?

Всем известно, недвижимости о местоположении . Например, место, расположенное рядом с токсичной свалкой, вероятно, не собирается приносить большие деньги, но пустующий участок в престижном районе будет стоить гораздо дороже.

То, что существа сказали, не все свободные участки созданы равными, и именно здесь вступает в игру зонирование. Зонирование помогает сказать нам, что сайт может быть использован для на законных основаниях .Это означает, что если вакантный участок был зонирован для жилого жилья, и его можно разделить на четыре сборочных участка, это может иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще не может быть построен (по любой причине). С другой стороны, если зонирование разрешит только собственность для промышленного использования, стоит подумать, может ли это использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, это хороший рынок для улучшения промышленной партии?

Наконец, топография имеет решающее значение . Два отдельных лота могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если один из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для сборки, то лот, который на самом деле пригоден для , пригоден для , может стоить гораздо больше.

По вашему мнению, являются ли свободные земли сложным видом недвижимости? Если так, то почему?

Иногда это сложно, потому что здесь определенно меньше соревнований. Разреженные данные всегда делают для более сложных оценок. Поскольку большая часть моей работы включает в себя многое, что уже было улучшено, это, безусловно, часть того, почему это занимает у меня больше времени.

(Примечание. Когда данные доступны, это тот вид визуального контекста, который Райан любит предоставлять своим клиентам) (или «нехватка надежности»), как вы думаете, есть ли на этот номер и почему?

Это честно зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет.Нет реального «стандартного» окончательного ответа на этот вопрос. Читателю оценочного отчета придется выяснить, кажется ли он законным или нет. Содержит ли отчет убедительную историю ценности, чтобы ценность имела разумный смысл?

Какой вес и важность вы бы дали следующим факторам?

Оценочная стоимость имущества:

Я полагаю, что это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше, чем другие.Тем не менее, одним из важных соображений является то, что оценки в моей области, по крайней мере, основаны на том, когда недвижимость была приобретена вместо текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать гораздо более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я почти не обращаю внимания на оценку по этой причине.

Указанные цены на аналогичные лоты в этом районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичные объекты может что-то сказать о стоимости, хотя иногда листинги не синхронизированы с рынком.Я обращаю на них внимание (а также на ожидающие и отозванные транзакции), но всегда важно судить о каждой по отдельности — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, насколько интерес к подобной недвижимости вызвал интерес покупателей к открытому рынку, и [это также помогает узнать], сколько дней они провели на рынке. Может показаться, что листинги не продаются на определенном уровне или они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество запасов (аналогичных свойств) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, он имеет тенденцию снижать цену (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложения больше, чем спроса, цены неизбежно будут снижаться.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «приблизительную стоимость» вакантной партии (БЕЗ заказа оценки), существуют ли какие-либо распространенные ошибки оценки или опасные заблуждения, на которые они должны обратить внимание?

Я бы сказал, чтобы вы сравнивали яблоки с яблоками.Одна партия может выглядеть очень конкурентоспособной на бумаге, но при проезде или, по крайней мере, просмотре ее в Google «Просмотр улиц», различия могут стать очевидными. Я также рекомендовал бы поговорить с городом, чтобы убедиться, что землепользование и зонирование понятны. Я говорю это, потому что иногда информация, представленная в налоговых отчетах, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования вместо опубликованных записей, которые, возможно, не обновлялись годами.

Поверьте мне, я хотел бы дать вам кристально чистый подход к оценке земли, которая всегда будет работать, каждый раз, — но у меня нет такой вещи (и если кто-то пытается сказать вам иначе, я было бы очень подозрительно из всего, что они пытаются продать вам).Дело в том, что даже мнение оценщика следует воспринимать с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или о любом другом продукте или услуге, в этом отношении), , последнее правило таково:

Это стоит того, что кто-то готов за это заплатить.

Данные (если таковые имеются) могут дать нам наполовину достойное представление об этом, , но это не то, чем вы должны заниматься. В конце концов, стоимость в основном зависит от , найдя подходящего покупателя, для правильной собственности, в нужное время .Извлечение наибольшей ценности из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Трей Рэтклифф / Застрял в таможне

Когда дело доходит до определения стоимости земли — лучшее, что вы можете сделать, это выполнить разумное количество исследований . Потратьте время, которое вам необходимо тщательно рассмотреть пункты, перечисленные выше. Найдите все данные, которые вы можете найти, с помощью таких инструментов, как AgentPro247, посмотрите на другие локально перечисленные свойства Zillow, и использует лучшее, наиболее объективное решение, с которым вы можете справиться .

В конце концов, если вы делаете предложения, которые достаточно низки, вы должны быть в состоянии защитить себя от большинства неизбежных рисков инвестирования в землю.

В связи с трудностями получения идеальных оценок, вы должны предоставить себе здоровый буфер, чтобы помочь компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы могли бы сделать в процессе. Это то, как я делал это годами, и хотя я не всегда делал это идеально, , я никогда не справлялся с умом — и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать сами ,