Тихие вместе: в РФ хотят ограничить время ремонта до трех дней в неделю | Статьи
В России предложили ограничить шумные ремонтные работы в жилых домах до трех дней в неделю, но не распространять норму на новостройки. С инициативой внести такие изменения в законодательство выступили в Общественной палате РФ, соответствующее письмо направлено главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»). Идею поддержали в «Деловой России», эксперты общественного совета при Минстрое и в Госдуме. Сегодня шумные ремонтные работы разрешены восемь часов в сутки, кроме воскресенья и праздников. Но длительный сильный шум мешает работать на удаленке и негативно сказывается на здоровье, считают авторы инициативы.
Новая реальностьВ 2020 году в России был принят закон об удаленной работе, который в том числе предусматривает, что работодатель может переводить сотрудников на дистанционку в случае чрезвычайных ситуаций, напоминается в письме в адрес главы Минстроя Ирека Файзуллина.
Документ подписал первый зампредседателя комиссии по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Общественной палаты Артем Кирьянов.
Пандемия коронавирусной инфекции продолжается. Но, вероятно, что даже с ее окончанием из дома будет работать гораздо больше людей, чем раньше, сказал «Известиям» Артем Кирьянов. При этом зачастую на эффективность удаленной работы влияют бытовые факторы, в том числе ремонт у соседей. Продолжительный шум негативно сказывается и на здоровье, указал он.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Агарышев
Сегодня на проведение шумных ремонтных работ в России отводится не больше восьми часов в сутки, в воскресные и праздничные дни они запрещены. Также предусмотрен двухчасовой перерыв днем, рассказал Артем Кирьянов. Правила регламентируют региональные подзаконные акты. Например, в Москве шумные работы разрешено проводить с 9:00 до 13:00 и с 15:00 до 19:00.
В условиях новой реальности предлагается изменить правила — ограничить разрешенное время на проведение шумных ремонтных работ до трех дней в неделю (например, понедельник, среда и пятница) с сохранением «тихого часа», следует из письма общественников.
Исключение предлагается распространить на новые дома (до 18 месяцев со дня ввода в эксплуатацию).
— Мы поддерживаем инициативу. В первую очередь поскольку не все работы являются шумными, а только не более 10–15%, — сказал «Известиям» член комитета по строительству «Деловой России», генеральный директор ГК Smart Engineers Хусейн Плиев.
В числе шумных, например, работы с перфоратором, болгаркой, резка плитки, указал эксперт в сфере строительно-технической экспертизы Судебно-экспертной палаты России Антон Хайбрашев. Если грамотно спланировать ремонт, такие работы можно распределить на разрешенные дни, а в остальные выполнять другие задачи, подчеркнул он.
— Объем шумных работ при ремонте, не затрагивающем конструктив стен или переустройство сетей, выполним в течение двух-трех дней. Покраска стен, облицовка плиткой или поклейка обоев не вызывают шум. Поэтому в давно заселенных домах шумные работы нужно ограничивать, — сказал эксперт общественного совета при Минстрое Илья Пономарев.
Инициатива заслуживает внимания, ограничение времени шумных ремонтных работ нужно обсуждать, полагает член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
— Нужно выработать оптимальный режим. Если для строителей шум — это производственная необходимость, то для людей, которые находятся дома, это действительно невыносимо, сущий ад, — подчеркнул он.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Агарышев
Чтобы ввести ограничения, нужно провести детальный анализ ситуации, общественные слушания, полагает зампредседателя комитета ГД по контролю и регламенту Наталья Костенко. Многие граждане после завершения пандемии продолжат работать вне дома, а у них для ремонта есть только выходные, отметила она.
Не всё простоЕсли ввести дополнительные ограничения, могут возникнуть проблемы с исполнением правил. Оценить уровень шума от ремонта, доказать, что он превышает нормы, и, главное, привлечь к ответственности и наказать за неисполнение далеко не просто, указал Антон Хайбрашев.
В соответствии с действующим законодательством в зависимости от региона уровень шума не должен превышать 30 децибелов, отметил он. Ограничения распространяются на ремонтные и строительные работы в квартире или другом здании, а также на бытовые звуки, указал главный инженер градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Сергей Сафронов.
Чтобы доказать превышение уровня шума и привлечь к ответственности, нужно зафиксировать это, получить подтверждающее заключение эксперта и только на основании этих документов жаловаться в соответствующие инстанции, указал Антон Хайбрашев. На всё это уходит не один день, поэтому, пока человек добивается справедливости, как правило, ремонтные работы уже завершаются, сказал он.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Майшев
— Получается, что и действующие правила на деле не защищают граждан от дискомфорта. Поэтому и ограничения, которые предлагаются, принципиально ничего не изменят, — считает Антон Хайбрашев.
Действительно, из-за отсутствия единых правил в России нередко граждане сталкиваются с подобными сложностями, сказал Илья Осипов. В 2020 году в Госдуму внесли законопроект «О тишине», на федеральном уровне обязывающий соседей соблюдать тишину по ночам, напомнил он.
Стоит работать над уменьшением звукопроницаемости стен в новостройках, уверена Наталья Костенко. Сегодня в новых домах зачастую слышны не только ремонтные работы, но даже и просто громкие разговоры, подчеркнула она.
Когда по закону можно делать ремонт в квартире в Челябинске|Компания по ремонту квартир: цены, отзывы, примеры
Сделать ремонт без шума невозможно. Любой процесс, даже, казалось бы, такой безобидный, как подготовка стен к поклейке обоев, все равно сопровождается какими-то не очень приятными для соседских ушей звуками. Поэтому, прежде чем приступить, стоит узнать официально утвержденное время, в которое можно производить ремонтные работы в квартире.
Многие полагаются на общеизвестное правило: не шуметь после 23.
Итак, скорее всего вы будете возмущены, но нельзя производить ремонтные работы в выходные и общегосударственные праздничные дни. Так что, если вдруг в воскресенье с утра вас разбудил «нежный» звук соседского перфоратора, знайте, что вы вправе потребовать прекратить его бурную деятельность.
Все ремонтно-строительные работы можно производить с 9.00 до 19.00. Есть некоторые региональные исключения, которые продлевают это время до 21.00, 22.00, но все же, лучше уточнить данный момент самостоятельно.
6 часов в будний день вы вполне можете заниматься обустройством вашего дома, не нарушая никаких законодательных норм. В случае если потребуется увеличить рабочий день, необходимо взять часовой тайм-аут, а еще заручиться распиской от соседей, что они не против того, что ваш ремонт затянется до позднего вечера.
На капитальный ремонт квартиры с нуля «под ключ» законодательство отводит 3 месяца.
Если дизайн-проект предусматривает перепланировку со сносом стен и переносом перегородок, она должна быть обязательно оформлена в соответствующих органах.
Запрещается использовать инструменты, вибрационный барьер которых превышает допустимый показатель уровня шума: до 40 дБА.
Не вздумайте выбрасывать строительный мусор в общий мусоропровод или спускать мешки с мусором в пассажирском лифте – это также является грубым нарушением закона.
Соблюдение этих норм обезопасит вас от неприятных бесед с представителями санэпидстанции, Роспотребнадзора и участковым, а еще от административных штрафов за несоблюдение правил закона.
Если вы не планируете делать ремонт своими руками, а решили воспользоваться услугами компании по ремонту квартир в Челябинске «Х-ремонт», можете быть уверены, что все обойдется без нарушений. Хотите узнать больше? Зайдите на наш сайт или позвоните по номеру: +7 (351) 223-20-10.
Когда можно проводить шумные строительные работы?. Окна Германии
Если Вы живёте в многоквартирном доме, то рано или поздно вы сами начнёте ремонт и сможете столкнуться с определёнными сложностями с соседями, или же кто-то из соседей затеет ремонт. Ремонтные и строительные работы всегда сопровождаются раздражающим шумом.
Установленные законом часы для проведения шумных строительных работ, довольно часто игнорируются. Те, кто делает ремонт своими силами и при этом продолжает ходить на свою работу, старается выполнять ремонтные работы в вечерние часы или в выходной день. Облагораживая своё жильё, такие люди игнорируют права тех, кто живёт с ними рядом.
Не зря японская мудрость утверждает, что при выборе нового жилья, лучше обращать внимание не только на внешний вид, но и на людей, живущих рядом, так как, к сожалению, некоторые соседи становятся источником отрицательных эмоций.
Что же гласит закон?
Проведение шумных строительных работ запрещается в будние дни с 21.
00 вечера до 8.00 утра
Если данный порядок нарушается, то следует обратиться в полицию. Согласно Кодексу Украины об административных правонарушениях при нарушении полагается предупреждение или штраф.
Штраф при первичном нарушении выписывает полиция, величина штрафа не большая. 85…255 гривен для граждан и 255…510 гривен для предприятий. При повторном нарушении в течении года (если при первом нарушении был официально выписан штраф или составлено предупреждение) следует также обращаться в полицию для составления протокола, а штраф теперь выписан будет через суд.
Размер штрафа за повторное нарушение 255…510 гривен для граждан, и 850…2550 гривен для предприятий. При повторном правонарушении также предусмотрена конфискация аппаратуры, инструментов и прочего оборудования, которое является источником шума.
Что происходит на практике?
На практике всё выходит не так просто. Так как для вынесения предупреждения или выписывания штрафа необходимо, чтобы был зафиксирован уровень шума. Уровень шума фиксируется не в том помещении где находиться источник шума, а там, откуда поступила жалоба.
Согласно Санитарно-гигиеническим нормам допустимый уровень шума днём 55 дБ, в ночное время – 45дБ.
У полицейских скорее всего не окажется прибора для измерения уровня шума. Без шумомера доказать что-либо будет невозможно. Вы можете одолжить прибор у знакомых или купить.
Довольно часто возникают конфликтные ситуации между соседями даже при соблюдении дозволенного времени на проведение шумных строительных работ, например, когда по соседству маленькие дети, больные люди или пенсионеры, которые целый день сидят дома. Неужели ремонтные работы не могут проходить мирно, без ссор с соседями? Могут!
Как не поссориться с соседями во время ремонтных работ?
Для того, чтобы ремонтные работы прошли успешно, а ваши отношения с соседями не ухудшились, законов и правил будет недостаточно.
Единственное верное решение – это установить контакт с соседями.
В первую очередь, необходимо заблаговременно предупреждать соседей про предстоящий ремонт. Стоит прийти к соседям первым и объяснить ситуацию. Человек, раздражённый беспрерывными звуками дрели за стеной, даже в положенные законом часы, может перестать мыслить объективно и воспринимать этот шум как личное оскарбление. Но при правильном подходе даже самый ворчливый сосед сможет понять.
Расскажите соседям о ремонте и предположительных сроках выполнения шумных работ. Поинтересуйтесь есть ли у них какие-либо просьбы относительно часов тишины, ведь ремонтные работы предполагают не только работу перфоратором или молотком, есть множество тихих работ. Если у соседей маленький ребёнок ложится днём спать, например, с 13.00 до 15.00, то на это время можно договорится про тишину.
Что ещё можно сделать?
Нанимать профессиональные ремонтные бригады. Да, ремонт является затратным процессом и всегда хочется сэкономить в чём-то. Но всегда стоит помнить, что скупой платит дважды. Профессионалы не только качественно выполняют свою работу, но и способны правильно и чётко организовать все этапы ремонта, в том числе не растягивать во времени шумные работы. Стоит отметить и наличие современного и качественного инструмента у профессионалов. Новые модели инструмента работают на больших скоростях, что уменьшает время выполнения работы и уровень издаваемого шума.
Вы не должны забывать, что проведение шумных строительных работ в установленное законом время ваше право. Если после проведённых бесед и поиска компромисса с соседями, кто-то из них продолжает устраивать скандалы, оскорблять вас, или прибегать к незаконным методам (порча имущества, выкручивание пробок, применение грубой физической силы и т.п.), объясните им, что это является причиной для обращения в полицию уже с вашей стороны.
ОКНА ГЕРМАНИИ
Нас рекомендуют
Как унять шумного соседа, находясь в самоизоляции — Российская газета
После объявления режима самоизоляции жители стали чаще жаловаться на шумных соседей.
Единых по России правил по соблюдению тишины не существует, говорит член Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ольга Павлова. Это регулируется региональными законами, которые к тому же приняты далеко не во всех субъектах РФ.
В Москве, например, нельзя шуметь с 23 часов до 7 часов. Запрещено проводить шумный ремонт с 19 до 9 часов и с 13 до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. В Подмосковье в начале апреля ввели дополнительные ограничения на шумный ремонт в период эпидемии — его разрешено делать лишь с 9 до 11 и с 17 до 19 часов в будни, в субботу «разрешенный» период еще короче, а в воскресенье и нерабочие праздничные дни это нельзя делать круглосуточно (а с 13 по 19 апреля проведение строительных и ремонтных работ в Москве и области вообще запрещено).
Основной вопрос сейчас — применять ли с понедельника по пятницу нормы регулирования шума для выходных или же для будних дней, говорит руководитель общероссийского проекта «Добрые соседи», сотрудник НИУ ВШЭ Сергей Кузнецов.
«Эти дни нерабочие, но они не приравнены к выходным. В разных регионах это трактуется по-разному», — отмечает Кузнецов.
«Объявленные президентом нерабочие дни — никак не праздничные. Так что в Москве, например, с понедельника по субботу в установленные законом часы шумный ремонт делать можно», — считает юрист, президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. Если соседи явно нарушают нормы по тишине, прежде всего попробуйте договориться с ними о времени, когда можно и когда нельзя шуметь. Если сосед не идет на компромисс — обращайтесь в полицию. «Протокол о нарушении составляет должностное лицо ОВД, — говорит Тютюнин. — Граждане, чей покой и тишина нарушаются действиями соседей, вправе обратиться в суд с требованием о взыскании компенсации морального вреда, а при систематическом нарушении их прав — о выселении соседа из занимаемого по договору найма помещения. Это, конечно, крайняя, редко применяемая мера».
Жалобы на шумные организации принимает Госадмтехнадзор — туда можно обратиться, например, если по ночам шумит соседняя стройка или магазин.
Жалобы на физических лиц, как правило, разбирают административные комиссии муниципалитетов.
На практике, по словам Кузнецова, нарушение тишины, если это происходит лишь время от времени, очень сложно зафиксировать. К моменту приезда полиции шум может прекратиться. Для его фиксации самостоятельно недостаточно, к примеру, аудиозаписи — необходимы специальные сертифицированные приборы. И даже если в момент визита полицейских шум будет в разгаре, полиция, как правило, может лишь призвать нарушителя к порядку, составить протокол, но наказать не может. «Полиция передаст информацию о нарушении в административную комиссию в муниципалитете, которая вызовет нарушителя, но он вполне может и не прийти», — отмечает Кузнецов. Автору жалобы придется собрать множество документов, судиться, добиваться выплаты возмещения, если даже такое решение будет принято судом.
«Прекратить шум обычно помогают многократные вызовы полиции, — говорит Кузнецов. — Если к человеку постоянно приходят полицейские, он в конце концов понимает, что проще договориться с соседями».
«Даже если в регионе есть «закон о тишине», в нем может отсутствовать механизм фиксации нарушений или могут быть не прописаны полномочия органов, ответственных за фиксацию, — говорит Павлова. — Мы разработали проект поправок в Жилищный кодекс РФ, где предлагаем ввести единый порядок действий».
Ограничения на шум в выходные не распространяются на нерабочие дни
Многие ТСЖ и управляющие компании, особенно в домах-новостройках, устанавливают свои правила о соблюдении тишины в определенные часы всеми жильцами, отмечает Тютюнин. Общее собрание собственников может передвинуть «тихий час» или разрешить ремонт в воскресенье, поясняет Кузнецов. Конечно, закон выше этих правил. Но если дойдет до суда, то они могут быть засчитаны как некое смягчающее обстоятельство, если житель «шумел» по утвержденному жильцами дома распорядку.
Правила проведения шумных ремонтных работ в многоквартирных домах
Каждый человек, проживающий в многоквартирном доме, периодически становится то инициатором ремонта, то соседом человека, затеявшего ремонтные работы.
Поскольку любая модернизация жилья создает определенный дискомфорт для живущих рядом людей, важно учитывать правила пользования помещениями жилых домов.
Согласно украинскому законодательству, строительные и ремонтные организации, а также сами владельцы недвижимости, задумавшие перепланировку, должны знать и учитывать следующее:
1. Шумные ремонтные работы можно проводить только в рабочие дни, с 8:00 до 21:00 (так требуют Закон Украины № 4004-XII от 24 февраля 1994 года и Постановление КМУ № 45 от 24 января 2006 года). В выходные и праздничные дни ремонт делать можно только с согласия соседей. На нарушителей данной нормы может быть наложен штраф в размере от 85 до 255 грн (при повторных обращениях соседей штраф может быть увеличен до 510 грн).
2. Приемлемый уровень шума в дневное время — 55 дБ, ночью — 45 дБ. Все, что выше этих показателей, является правонарушением (согласно Санитарным нормам от 3 августа 1984 года). Определить и зафиксировать уровень шума может специалист государственной или частной санитарно-эпидемиологической службы.
Процедура замера производится с помощью специального прибора — шумомера. По результатам экспертизы составляется юридический документ, который является основанием для назначения штрафа правонарушителю.
3. Если соседи шумят в недозволенное время, можно попробовать договориться с ними по-хорошему. Если реакции на замечания нет, нужно вызвать полицейского, который должен документально зафиксировать акт правонарушения. В качестве доказательств могут быть использованы свидетельства соседей, а также аудио- и видеоматериалы.
4. Если из квартиры, являющейся источником шума, никто не выходит (не открывает двери), если наряд полиции не приезжает по вызову или отказывается составлять протокол, если сотрудники СЭС не реагируют на жалобы, следует обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру. Исковую жалобу также можно подать в суд.
5. Что можно сделать, если шумные ремонтные работы проводятся в разрешенные нормативами часы, но в вашей квартире живет больной человек или маленький ребенок? В подобных ситуациях выход один — поиск компромисса с соседями.
Информация подготовлена компанией Profirem
Более подробно о правилах проведения строительныі и ремотных работ можно узнать из информационно-правовых систем ЛИГА:ЗАКОН. Для получения доступа к материалам — воспользуйтесь свободным тестом и оцените весь масштаб и преимущества предоставляемых услуг.
Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу
Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч.
2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч.
2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей.
В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца.
Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:
- ситуация сложилась не по её вине;
- сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.
Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены.
Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.
Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.
Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.
Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.
На заметку управляющим организациям
Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:
- При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
- При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.
При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.
Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.
Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.
Сколько времени нужно, чтобы построить многоквартирный дом?
Написано На Чжао от •
Средняя продолжительность строительства многоквартирного дома после получения разрешения составила 11,7 месяца, согласно обследованию строительства (SOC) 2014 года, проведенному Бюро переписи населения. Время от разрешения до завершения строительства увеличилось примерно на один месяц с 2013 по 2014 год в расчете на среднюю площадь единицы площади, а также выросла доля многоквартирных домов с 20 и более квартирами.
Среднее время строительства многоквартирного дома зависит от количества квартир в здании. В 2014 году для строительства зданий с 20 и более квартирами потребовалось 14,9 месяцев с момента получения разрешений, тогда как для зданий с 10–19 квартирами, как правило, завершилось строительство за 13,6 месяцев, а для зданий с 5–9 квартирами — за 11,5 месяцев. Наконец, на строительство от 2 до 4 квартир потребовалось всего 11,4 месяца.
Среднее время с момента получения разрешений до начала, однако, не соответствует той же схеме в отношении размера собственности.
У объектов от 10 до 19 квартир самый длительный средний период ожидания, 2 месяца, в 2014 году, по сравнению с самым коротким периодом ожидания в 0,9 месяца для зданий от 5 до 9 квартир.
Данные SOC за 2014 год также показывают, что средняя продолжительность строительства многоквартирных домов существенно различается по регионам. Наибольшее время от утверждения до завершения было у Северо-Востока — 14,9 месяца, за ним следуют Запад — 13,5 месяцев и Юг — 12,5 месяцев. Самый короткий период от разрешения до завершения строительства пришелся на Средний Запад — 11.4 месяца.
Наконец, существуют региональные различия в зависимости от размера собственности, как показано в таблице ниже.
Этот пост представляет собой продолжение анализа аналогичного взгляда на время постройки для односемейного строительства.
Нравится:
Нравится Загрузка …
Связанные‹Рост цен на жилье во втором квартале 2015 г .
; Повышение цен продолжится до 2016 г. Настроения на многосемейном рынке улучшатся во втором квартале ›Теги: строительство, экономика, жилье, многоквартирный дом
Строительство квартир продолжается дольше, чем когда-либо
Живя в Далласе, я каждый день вспоминаю об огромных масштабах развития, которые сейчас ведутся, поскольку на шоссе по всему городу стоят подъемные краны.Это тенденция, которая, кажется, происходит по всей стране. За последние три года к жилому фонду США было добавлено более 750000 новых квартир. Это самый высокий показатель, когда-либо зарегистрированный с тех пор, как MPF Research начала отслеживать данные о трубопроводе — и это количество новых поставок, вероятно, не достигнет пика до конца 2017 года. При таком большом объеме поставок мы хотели знать, не отодвигает ли надежный трубопровод дополнительные сроки строительства . Изучив базовые данные MPF Research, мы обнаружили, что средняя длина строительства стала больше.Кроме того, данные также показывают, что состав нового жилищного фонда изменился таким образом, что малоэтажное строительство стало меньше, чем когда-либо.
Строительная активность увеличивалась каждый год с конца 2011 года, когда в стадии строительства находилось около 190 000 единиц. Сравните это с нынешним уровнем строительства, около 560 000 единиц, что почти в 1,7 раза превышает средний показатель за десятилетие. Но интересная история заключается в тенденциях к удлинению строительства и сдвигу в сторону более плотной застройки.Среднее время, необходимое для завершения проекта новой квартиры, растет с 2012 года. Интуитивно понятно, что строительство высотных зданий занимает больше времени, чем средних или низких. Высотные застройки регулярно сталкиваются с усилением встречных ветров, в том числе из-за ограничений на зонирование, приобретения земли, противодействия сообщества, загрязненных участков, более длительных процессов выдачи разрешений, сроков строительства, сложного финансирования и более высоких затрат на материалы. Более короткие здания в менее густонаселенных районах не сталкиваются с этими препятствиями, по крайней мере, в меньшей степени.
Эти встречные ветры привели к увеличению сроков строительства высотных зданий. Среднее время строительства многоэтажного многоквартирного дома после утверждения разрешений в настоящее время составляет около 24 месяцев по сравнению с 17,5 месяцами в 2013 году. Но такое затягивание наблюдается во всех типах квартир. Фактически, средние сроки строительства квартир являются самыми долгими с тех пор, как компания MPF Research начала собирать данные о трубопроводах.
Дефицит квалифицированной рабочей силы
Частично причиной такого удлинения является нехватка квалифицированной рабочей силы.Национальный опрос, проведенный Associated General Contractors of America (AGC), показывает, что почти 70% строительных фирм испытывают трудности с поиском квалифицированных рабочих с почасовой оплатой. Среди перечисленных наиболее распространенными квалифицированными ремеслами были плотники, электрики, кровельщики и бетонщики. Фактически, занятость в секторе бытовых специализированных торговых подрядчиков все еще примерно на 23% ниже пикового значения в 2,4 миллиона, установленного в 2006 году.
Еще одним препятствием является поиск или удержание ремесленников с соответствующим опытом.В недавнем опросе, проведенном AGC, 75% респондентов оценили свой местный набор хорошо обученных профессионалов в области ремесел как удовлетворительный. Респонденты также отметили «крайнюю нехватку талантливых людей с опытом работы более 10 лет». И молодые люди, приходящие в профессию, остаются недолго. Отток рабочей силы обходится компаниям, которым приходится постоянно переобучать своих работников. В свою очередь, квалифицированные специалисты-ремесленники уходят на пенсию быстрее, чем их заменяют. Недавнее исследование Urban Land Institute (ULI) показало, что нехватка рабочей силы будет продолжать «сокращать отдачу» за счет увеличения затрат на рабочую силу.И большая часть нехватки рабочей силы возникает из-за того, что завершение строительства новых квартир достигнет пика в конце 2017 года, когда такие навыки пользуются наибольшим спросом. Некоторые даже утверждали, что нехватка рабочей силы могла помешать застройке квартирного рынка в 2016 году.
Девелопмент становится выше, плотнее
Еще одна причина увеличения сроков строительства — расположение и высота объекта. В последние годы тенденции развития многоквартирных домов сместились в сторону урбанизированных участков засыпки с более высокой плотностью застройки, используя преимущества ближайшего потенциала рабочей силы и существующей инфраструктуры.И обычно плотность населения и высота застройки идут рука об руку. Но наши данные также показывают, что сроки завершения могут сильно различаться в зависимости от муниципалитета. Например, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Вашингтон, округ Колумбия, округ Ориндж и Сан-Хосе выделялись самыми долгими сроками строительства. Эти районы, как правило, имеют самые строгие разрешительные процессы и строительные нормы. Кроме того, многоквартирная застройка в более дорогих и плотных метро, как правило, приводит к более длительным задержкам выдачи разрешений и увеличению сроков строительства.А более длительные сроки означают более высокий риск ликвидности для застройщика и больший кредитный / рыночный риск для кредитора.
В конечном итоге это означает, что новый продукт становится более дорогим для арендаторов, особенно в метро с ограниченным предложением, которые и так уже дороги. Когда в этом году количество новых предложений достигнет пика, большая часть этого квартирного фонда будет сдана в центральные городские районы и пригороды с высокой арендной платой, где наблюдается самый высокий рост рабочих мест.
Еще одна интересная тенденция — это переход от малоэтажной застройки к средней и высотной застройке.С 2009 года доля новых зданий с четырьмя и более этажами выросла с 42% от общей доли квартир до 69% в 2016 году. Между тем, новые здания в трехэтажных и менее зданиях теперь составляют менее одной трети от общего числа проектов. Интересно, что почти половина новых квартир, поставленных в 2016 году, была размещена в зданиях средней этажности, которые варьируются от четырех до шести этажей. Сегодня строится больше жилых домов рядом с центрами занятости. Инвестиционное сообщество, как внутри страны, так и за рубежом, устремилось в поисках капитала в реальных активах в качестве защиты от денежной нестабильности.
Произошел сдвиг в строительстве квартир. Строительство проектов занимает больше времени, независимо от их высоты. Эта тенденция формируется на национальном уровне, но усиливается в плотных метро, где предложение ограничено. Результаты опросов и исследований показали, что отчасти проблема кроется в росте затрат на рабочую силу, в первую очередь на рабочую силу по специальностям. А истощение стареющей квалифицированной рабочей силы заставляет строительные компании искать и удерживать молодых рабочих.Поскольку структурные силы вытесняют сроки завершения, удлинение, по крайней мере, для этого цикла, может стать новой нормой.
5 шагов к успешному строительству многоквартирного дома
Строительство многоквартирного дома — сложный и дорогостоящий процесс. В результате вам необходимо убедиться, что строительный проект прошел без особых сложностей, и при этом убедиться, что у вас есть желающая группа арендаторов, готовых к заселению, когда придет время.
Вот 5 шагов, которые вам нужно сделать, чтобы помочь вам в успешном строительстве многоквартирного дома.
1) Изучите свой район
Прежде всего, вы должны хорошо ознакомиться с непосредственной территорией, в которой вы планируете построить новое здание. Это включает в себя понимание местной инфраструктуры, а также потенциальных соседей и правил, о которых вам нужно помнить на протяжении всего процесса.
Успех и ценность вашего многоквартирного дома в конечном итоге будут зависеть от двух вещей: гладкого строительного проекта, который не выйдет из-под контроля, и арендаторов, которые хотят и рады жить в нем.Изучение вашего района и различных важных моментов, связанных со строительством жилых домов, — это важный первый шаг на пути к успеху.
2) Изучите свою аудиторию
Давайте рассмотрим два вышеупомянутых компонента более подробно, начиная с ваших будущих арендаторов. Это будут люди, ответственные за возврат ваших инвестиций, поэтому строительство здания с их учетом имеет решающее значение.
Во-первых, вы должны знать, каких типов арендаторов ожидать.Например, если вы строите рядом с университетом, вы, вероятно, получите большое количество студентов, которые будут заинтересованы в ваших квартирах. К роскошным квартирам в престижных районах будут предъявляться совсем другие требования, чем к домам с низким доходом. Все вышеперечисленные варианты могут в конечном итоге помочь вашему зданию добиться успеха, но только если вы с самого начала знаете, для какой аудитории вам следует его оптимизировать.
3) Знайте свое соответствие
Не менее важным является понимание того, как рано вы должны начать получать информацию о местных законах, нормах и нормативных требованиях.Процесс получения разрешения на строительство, особенно если вы строите здание для особой аудитории, такой как студенты или малообеспеченные граждане, может потребовать времени и усилий. Вам следует начать заранее и узнать, что именно необходимо, на ранней стадии планирования, чтобы вы могли начать строительство вовремя.
Кстати, о том, что:
4) Определите свой график
После того, как вы узнаете требования для вашего региона, аудитории и местного законодательства, пора начать оценивать, сколько времени займет проект.Как вы, наверное, догадались, среднее время, необходимое для завершения жилищного проекта, зависит от размера здания и количества его отдельных единиц, а также от вашего местоположения и объема необходимой бюрократии.
По оценкам Национальной ассоциации домостроителей, средний срок завершения проекта строительства многоквартирного дома, от утверждения до завершения проекта, составляет чуть более 13 месяцев. Конечно, необходимое вам время может немного отличаться в зависимости от доступных ресурсов и местных условий, но использование тестов NAHB может быть полезной отправной точкой для определения вашего графика
5) Найдите своего партнера
Не недооценивайте последний шаг в процесс подготовки к строительству: поиск надежного партнера по строительству, который поможет вашему проекту добиться успеха.
Этот партнер не только поможет вам завершить каждый из вышеперечисленных шагов, но и ускорит ваши сроки.
Но для успеха очень важно найти правильного партнера. Если возможно, найдите строительную компанию, которая знакома с районом, в котором вы строите, и готова тесно сотрудничать с вами для завершения проекта. Найдите подходящую компанию, и они могут стать надежным партнером не только для этого проекта квартиры, но и для будущих. Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск надежного партнера в сфере строительства.
(PDF) Сколько времени нужно, чтобы построить квартиру?
Сколько времени нужно, чтобы построить квартиру?
1319
Размышляя о партиях и потоках
ССЫЛКИ
Баллард, Г., и Арбулу, Р. (2004). Делаем сборные конструкции бережливыми. 12-я ежегодная конференция
Международной группы бережливого строительства, Хельсингёр, Дания, 2004 г.
Баллард, Г., и Хауэлл, Г. А. (1998). Что такое строительство? 6-я ежегодная конференция Международной группы по экономичному строительству
, Гуаружа, Бразилия, 1998 г.
Баллард, Г., Харпер, Н. и Забель, Т. (2002). Применение концепции бережливого производства и методов
для изготовления сборного железобетона. 10-я ежегодная конференция
Международной группы по бережливому строительству, Грамаду, Бразилия, 2002 г.
Бертельсен, С. (2005). Модуляризация — третий подход к экономичному строительству.
13-я ежегодная конференция Международной группы бережливого строительства, Сидней,
Австралия, 2005 г.
Биннингер М., Длоухи Дж. И Хагшено С. (2017). Техническое планирование и такт
Контроль в строительстве. 25-я ежегодная конференция Международной группы по бережливому производству
Construction, Ираклион, Греция, 2017.
Бёльвикен, Т. (2012). О категоризации производства: Матрица «Организация-продукт»
. 20-я ежегодная конференция Международной группы бережливого строительства, Сан
Диего, США 2012.
Ford, H.(2010). Моя жизнь и работа — Автобиография Генри Форда.
Greenbook
Publications, Ilc (1 августа 2010 г.).
Frandson, A., Berghede, K., and Tommelein, I.D (2013). Планирование времени такта для
Строительство внешней облицовки. 13-я ежегодная конференция Международной группы
по бережливому строительству, Форталеза, Бразилия, 2013 г.
Франдсон, А., Сеппянен. О., Томмелейн И. Д. (2015). Сравнение между управлением на основе местоположения
и планированием времени такта.23-я ежегодная конференция
Международной группы по бережливому строительству, Перт, Австралия, 2015 г.
Гермес, М. (2015). Сборные конструкции и модуляризация как часть экономичного строительства —
Status Quo в Германии. 23-я ежегодная конференция Международной группы по бережливому производству
Construction, Перт, Австралия, 2015 г.
Хёк, М., и Стен, Л. (2005). Соединение бережливого строительства с сборными конструкциями
Сложность шведского объемного элементного жилья.13-я ежегодная конференция
Международной группы по бережливому строительству, Сидней, Австралия, 2005 г.
Koskela, L. (1992). Применение новой производственной философии в строительстве. CIFE
Технический отчет№ 72, сентябрь 1992 г.
Лессинг, Дж., Стен, Л., и Экхольм, А. (2005). Промышленное жилье: определение и категоризация концепции
. 13-я ежегодная конференция Международной группы
по бережливому строительству, Сидней, Австралия, 2005 г.
Лайкер, Дж. К., и Мейер, Д. (2006). The Toyota Way Fieldbook: Практическое руководство по
Реализация 4P Toyota. Нью-Йорк, Лондон: Макгроу-Хилл.
Мариз, Р. Н., Пикки, Ф. А., Гранха, А. Д., и де Мело, Р. С. С. (2012). Обзор стандартного рабочего приложения
. 20-я ежегодная конференция Международной группы
Бережливого строительства, Сан-Диего, США, 2012.
Оно, Т. (1978). Производственная система Toyota. Помимо крупномасштабного производства.Английский
, издание Productivity Press, New York 1988.
Сколько стоит построить жилой комплекс?
В области архитектуры каждый проект уникален — и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные программные элементы, определяющие затраты.
Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажный дом, так и сложными, как градостроительный проект с различными конструктивными ограничениями.
На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации.Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил затраты на строительство и нехватку квалифицированной рабочей силы.
Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году, а также от места, в котором они построены, определение средних национальных затрат может оказаться труднодостижимым.
В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.
: оценка стоимости квартир в США
Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.
Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.
Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.
Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.
Эти затраты включают в себя все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков, а также стоимость материалов.
Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?
Как уже упоминалось, существует множество переменных — например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.
Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью и более квартирами в каждом.
По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.
Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам». Обычно для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.
Двенадцати квартирный комплекс Использование материалов среднего класса, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» обойдется в среднем от 64 575 долл. США от до долл.
США 86 100 долл. США за единицу, не включая приобретение земли .
Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако средний показатель по стране для большинства подрядчиков составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.
Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.
Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.
Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда — примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования — примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.
Структура затрат: что включено?
Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.
Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от строительства обычных коммерческих квартир:
Архитектор будет:
- Определите объем проекта и установите предварительный бюджет
- Черновик списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
- Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
- Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планированием агентства для проверки любых требований
- Завершить чертежи и включить все детали о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в структуре
- Выступать в качестве менеджера проекта и рассматривать планы с любыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
- Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
- Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
- Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком
Подрядчик будет:
- Предоставить услуги и материалы, необходимые для всей работы
- Нанять субподрядчиков в соответствии с потребностями
- Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
- Доставить окончательную очистку всей рабочей площадки
- Получить все разрешения для работы и инженерные коммуникации
Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:
- Сантехника
- Встраиваемая техника
- Шкафы
- Ковровое покрытие
- Столешницы
- Двери
- Выемка
- Внешняя отделка
- Внешняя отделка
- 9025 Финишная чистка 9025 9025 Фундамент, опоры, плоские конструкции
- Системы отопления и охлаждения
- Изоляция
- Страхование
- Внутренняя отделка стен
- Светильники
- Покраска
- Разрешения и коммунальные услуги
- Планы и спецификации
- Сантехника и сантехника Соединение
- Кровля, оклад, фасад
- Грубые столярные изделия
- Грубое оборудование
- Блок отопления и охлаждения
- Окна
- Электропроводка
Знаете ли вы…
Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.
Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.
Классификация формы многоэтажных или многоуровневых построек основана на очертаниях, образованных самыми внешними внешними стенами, независимо от их уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.
достопримечательностей: изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости
- Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
- Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и общих частей (например, холлов, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
- Прибыль для долевого инвестора является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, он, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.
Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир застройщик должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в собственный капитал (т. Е. 150 000 долларов за квартиру или 35% от общей стоимости).
Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно есть несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).
Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств
Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.
Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.
Однако вложения, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут окупиться, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).
«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.
Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.
Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:
- Затраты на зеленые материалы
- Как гараж, хозяйственная постройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
- Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
- Если земля включена в стоимость квадратных метров
- Инфляция за задержку сборка
- Затраты на озеленение
- Затраты на страхование ответственности
- Реалистичные надбавки
- Затраты на септическую систему
- Затраты на тротуары
- Затраты субподрядчика
- Затраты на подключение инженерных сетей
Резюме
Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка — при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета.
В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.
Использование таких инструментов, как данные о стоимости строительства зданий RSMeans от ProEst, может быть полезным для отслеживания изменений затрат как на рабочую силу, так и на материалы — наша база данных содержит ключевую информацию, необходимую на каждом этапе вашего строительного проекта. От данных о гражданских расходах на строительство до данных о затратах на коммерческое строительство — у нас есть оценочные продукты и услуги, которые помогут вам создавать прибыльные и конкурентоспособные предложения.
Сколько стоит построить жилой комплекс?
Расчет затрат на строительство многоквартирных домов
Сколько стоит построить жилой комплекс? Это может показаться простым вопросом, но стоимость строительства многоквартирного дома может зависеть от множества факторов.
Частично это связано с размером. Жилые комплексы могут варьироваться по размеру от двухэтажных четырехквартирных домов до огромных многоэтажных комплексов с несколькими многоквартирными домами внутри них.Поскольку 2020 год позади, многие строительные проекты, которые были замедлены из-за заказов на размещение домашних животных и аналогичных проблем, сейчас близятся к завершению, наряду с широким спектром других проектов, которые, наконец, начинаются, что приведет к ожидаемому поставке квартир в размере 400000 человек. ед. до конца 2021 года.
Часть того, что движет этой тенденцией, — это уверенный рост рынка сдаваемых в аренду квартир. С 2010 по 2017 год выручка от продажи квартир увеличилась вдвое, с 20,8 млрд долларов до 42,9 млрд долларов. Вообще говоря, строительство этих прибыльных проектов будет варьироваться от нескольких сотен тысяч долларов за очень маленькие объекты до десятков миллионов долларов за крупные застройки.Но как определить стоимость строительства жилого комплекса под конкретный проект? Эта статья подробно расскажет о том, как оцениваются многоквартирные дома, включая области, где можно сэкономить время и деньги из-за повторяющегося характера планов этажей во многих квартирах.
Когда вы пытаетесь оценить стоимость строительства жилого комплекса, вы должны помнить о типе отделки, которую вы будете использовать.Это утилитарный жилой комплекс, предназначенный для людей с ограниченным бюджетом, или это ультра-роскошный элитный жилой дом в центре города? Хотя строительство большинства многоквартирных домов никогда не будет стоить более 100 миллионов долларов, сами ультра-роскошные апартаменты, как известно, обходятся в 237 миллионов долларов за индивидуальный пентхаус. Однако для элитных жилых комплексов большая часть денег пойдет на покупку недвижимости, маркетинг, рекламу и продажи, чтобы эти более дорогие квартиры не оставались пустыми надолго.
За исключением таких крайних случаев, как эти, для большинства проектов строительства многоквартирных домов потребуются материалы низкого и среднего качества, в зависимости от того, какой оборот и какой ущерб компания по аренде ожидает от своих арендаторов.
Вы также можете увидеть сочетание материалов: более прочные коммерческие материалы используются в общественных местах, а материалы жилого класса — в самих квартирах. При оценке затрат на строительство многоквартирного дома очень важно уделять пристальное внимание общим характеристикам проекта, поскольку отсутствие таких деталей может снизить вашу прибыльность, если вы получите работу, или может сделать вашу ставку слишком высокой, чтобы ее приняли.
Вы участвуете в торгах как генеральный подрядчик или субподрядчик? Если вы являетесь генеральным директором, вам нужно будет подумать о том, как поставки материалов от нескольких подрядчиков могут повлиять на лифты и доступ к верхним этажам во время разгрузки товаров. Это может привести к увеличению некоторых затрат на ваш проект, что делает управление доставкой и планирование важными для обеспечения движения ваших бригад и обеспечения своевременного завершения вашего проекта.
Еще одна область, которую многие подрядчики не принимают во внимание, — это время в пути.
В больших многоэтажных многоквартирных домах потребуется больше времени, чтобы доставить материалы, бригаду и инструменты на верхние этажи. Это аспект вашей оценки трудозатрат, который вам необходимо учитывать, когда вы предлагаете цену для высоких многоэтажных квартир, потому что ваша команда часто ожидает, что будет получать оплату с того момента, как они доберутся до здания, включая время, необходимое для этого. добраться до цеха, в котором вы работаете в этот конкретный день.
Внедрение многоквартирных домов можно до определенной степени упростить, поскольку они часто используют идентичные планы этажей, материалы и планировки для многих отдельных квартир.Если вы знаете, что у вас есть определенное количество квартир определенного типа в здании, вы можете произвести взлет на одной единице, а затем умножить эти количества на количество квартир с таким же планом этажа в жилом комплексе.
Если вы сделаете это несколько раз, пока у вас не будут учтены все планы этажей, вы сможете быстро получить оценки для всех квартир.
Однако, если часть вашей сметы включает площади за пределами квартир, убедитесь, что вы учитываете эти материалы и задействованный труд.Хотя для всех квартир на плане этажа может использоваться одинаковое количество электрического провода определенного калибра, например, для подачи электроэнергии в каждую отдельную квартиру на разных этажах может потребоваться разное количество тяжелого кабеля для подачи питания на пол и затем раздайте его по каждой квартире на этом этаже. Несоблюдение этой инфраструктуры при оценке может быстро превратить прибыльный проект в денежную ловушку.
Не забывайте, что вы сможете компенсировать некоторые затраты на рабочую силу, работая над несколькими экземплярами одного и того же плана этажа.По мере того, как ваша команда узнает, как работает каждая единица, их эффективность со временем будет улучшаться, позволяя завершать последующие единицы быстрее, чем первые несколько единиц этого плана этажа.
Кроме того, в те дни, когда у вас нет доступа к рабочему месту, вы можете держать свои бригады занятыми созданием сборок, чтобы сделать время, проведенное на месте, более эффективным, например, предварительное подключение электрического узла для ускорения монтажа. Это позволяет вам поддерживать работу вашей бригады, максимально используя свое время, когда вы можете находиться на рабочем месте.
Поскольку в многоквартирных домах часто используются большие количества одних и тех же материалов, например 100 одинаковых кухонных раковин, 5000 розеток или 200 галлонов краски, вы сможете воспользоваться покупкой большого количества и более крупными ящиками, чтобы убедиться, что вы получение максимально выгодных цен от ваших поставщиков. Это также может помочь наладить ваши отношения с поставщиками, которые видят увеличение доходов, которые они получают от вас, а также дополнительные льготы, которые они могут предоставить вам, чтобы помочь им сохранить ваш бизнес в долгосрочной перспективе.
У вас есть два варианта оценки затрат на материалы для более крупных проектов, таких как многоквартирные дома. Вы можете по-прежнему зависеть от своих существующих поставщиков, с которыми у вас прочные отношения, или вы можете расширяться, чтобы попытаться работать с новыми поставщиками, которые, возможно, смогут обеспечить вам более низкие общие затраты при больших количествах, которые вам понадобятся. проект многоквартирного дома. У любого из подходов есть свои преимущества и недостатки, проблемы, которые вам необходимо рассмотреть, прежде чем вы решите, какие возможные затраты использовать для оценки.
Если вы работаете со своими существующими поставщиками, вы, возможно, не получите наилучших возможных цен, потому что у них может не хватить объема, чтобы предложить более значительные скидки, которые вы получите, работая с более крупными поставщиками. Однако, если возникнут проблемы с заказанными вами материалами, вы, скорее всего, получите хорошее обслуживание клиентов, ускоренную доставку или аналогичные соображения, потому что вы уже установили прочные отношения с этим поставщиком, и они захотят сохранить Ваш бизнес, поскольку ваша компания расширяется в многоквартирные дома и обеспечивает им более высокий объем продаж.
Работа с новыми поставщиками может дать вам большие скидки вначале, но, если вы не проверили их компанию, вы можете обнаружить, что в долгосрочной перспективе вы получите менее чем звездное обслуживание клиентов. Поставщик может предложить феноменальные цены, но ему придется заказывать материалы из-за границы, что приведет к задержке доставки, когда вам понадобятся материалы быстрее. У них может быть плохая репутация из-за того, что они выполняют свои обещания, что вы можете не обнаружить, пока не станет слишком поздно, что приведет к снижению прибыльности — или даже к убыткам — по проекту.
Если вы меняете поставщиков, сделайте это с умом, найдя время, чтобы проверить онлайн-обзоры, посмотреть их рейтинг в Better Business Bureau или аналогичные варианты, которые позволят вам проверить качество их услуг. Если ничего не помогает, посоветуйтесь с другими подрядчиками в вашей местной ассоциации подрядчиков или строителей, чтобы узнать, работал ли кто-нибудь с этим поставщиком в прошлом.
Это может сэкономить вам много хлопот позже, когда проект уже находится в стадии реализации, и у вас есть контракт на выполнение своей части проекта в установленные сроки.
Однако важно отметить, что крупные строительные проекты часто могут зависеть не только от самых низких цен в заявке на проект. Особенно, когда в рамках контракта для проекта требуются определенные характеристики, компания, нанимающая вас, захочет знать, что вы можете выполнить работу с хорошим качеством исполнения в установленные сроки. Если вы не можете доказать, что способны обеспечить такой уровень производительности, вас могут не принять в проект, даже если вы сможете добиться результатов за меньшие деньги.
Чтобы завершить оценку, которая с большей вероятностью будет принята владельцем или генеральным подрядчиком, вам необходимо сообщить о способности вашей компании управлять крупным проектом, который может выходить за рамки вашего текущего опыта.
Это можно сделать, наняв менеджера проекта, который в прошлом занимался строительством многоквартирных и многоквартирных домов, предоставив документацию о том, что вы занимались крупными проектами аналогичного объема в истории вашей компании, предоставив дополнительную информацию о том, сколько работы ваша компания. может одновременно обрабатывать и аналогичные аспекты, которые обычно не включаются в традиционные проекты строительства домов на одну семью.
Вам также нужно будет показать, что вы можете управлять переходами, которые происходят в многоквартирных домах между жилым и коммерческим строительством. Здания многоквартирных комплексов сочетают в себе аспекты обоих типов строительства, при этом процессы строительства жилых домов в отдельных квартирах сопряжены с коммерческой инфраструктурой, такой как высоковольтные переходы, лифты, коммерческая отделка, тяжелое оборудование и аналогичные аспекты коммерческого строительства, которые может обычно появляться в общественных местах многоквартирного дома.
Возможность продемонстрировать разницу между жилым и коммерческим кодексами, а также квази-коммерческие требования к многоквартирным домам также может иметь большое значение для демонстрации вашего опыта в реализации проекта. Например, от вас может потребоваться определенная степень огнестойкости дверей, ведущих из квартиры, чтобы предотвратить возгорание одного или небольшого количества единиц. Если вы не можете продемонстрировать способность своей компании выполнять работу должным образом, возможно, вам будет сложно выиграть задуманный вами проект.Это одна из причин, по которой вы можете захотеть работать с профессиональными оценщиками, чтобы помочь вам выиграть проект. Имея твердое представление о том, как определить, сколько будет стоить строительство жилого комплекса, вы можете быть уверены, что цифры, которые вы определили при оценке затрат на строительство многоквартирного дома, точны и принесут вам справедливую прибыль от всего проекта. . Но что, если вы все еще новичок в этом процессе и не уверены, верны ли ваши цифры? Опытные профессиональные оценщики в 1build сочетают интеллектуальную технологию искусственного интеллекта со старомодными ноу-хау в строительстве и могут помочь вам определить разумную стратегию и разумные цифры для вашего следующего проекта.
Если вам нужна помощь, чтобы убедиться, что ваши цифры доступны для остальной части проекта, или если у вас нет свободного времени для оценки более сложных проектов, таких как эти, все, что вам нужно сделать, это запросить демонстрацию наших услуг. , зарегистрируйте безопасный аккаунт или обратитесь сегодня с любыми вопросами или проблемами.
Генеральный директор Rise Modular стремится «индустриализировать строительство» с помощью модульных квартир заводского изготовления
Основатель и генеральный директор Rise Modular Кристиан Лоуренс нацелился на «индустриализацию строительства» с использованием запатентованной модульной технологии, чтобы быстрее и с меньшими затратами строить многоквартирные дома и отели на заводе с контролируемым климатом.
Лоуренс запустил стартап в 2018 году, когда не смог найти поставщика для строительства модульной квартиры, которую он задумал. Недвижимость была его страстью, наряду с желанием помочь решить проблему дефицита доступного жилья.
«Это просто имеет смысл, индустриализировать строительство и строительство на сборочной линии с контролируемым климатом в заводской среде, как мы поступаем со многими другими продуктами в нашей жизни», — сказал Лоуренс.
Лоуренс, который работал в сфере инвестиционного банкинга и прямых инвестиций, провел шесть месяцев, проверяя свою идею, и еще шесть месяцев, наняв «лучшую в своем классе» команду и спроектировав производственный объект.
Еще несколько месяцев и «несколько миллионов долларов» ушли на покупку и переоборудование завода площадью 141 000 квадратных футов в Оватонне, Миннесота, сказал Лоуренс. По его словам, экономичное производство на конвейере сокращает отходы, повышает эффективность и производительность.
Финансирование поступало от семьи и семейного офиса.
Rise Modular реализовала свой первый проект в Mod42, 30-квартирной квартире на юге Миннеаполиса, которая также была первым модульным жилым комплексом в городе.
Заводская сборочная линия предлагает потенциальную экономию от 10 до 20% затрат на строительство и сокращает время от открытия до ввода в эксплуатацию на 30-50%, сказал Лоуренс, что позволяет быстрее получать прибыль.
Следующими начнутся работы по строительству 192-квартирной квартиры по рыночной цене в Сент-Поле, первой в столице. Планируется также строительство почти 300 квартир в Сент-Поле.
По словам Лоуренса, на более чем 2 000 единицах ведутся предварительные и подготовительные работы.
В Rise Modular работает 51 сотрудник в Оватонне и 12 — в штаб-квартире в Миннеаполисе.
Q: Почему вы уделяете особое внимание доступному жилью?
A: Доступное жилье находится в критической ситуации на местном, региональном и национальном уровнях.В частности, модульная технология — это технология, которая, на мой взгляд, может оказаться очень эффективной в снижении затрат на строительство и ускорении строительства, обеспечивая при этом более качественные и экологически безопасные методы строительства.
Q: Какие еще рынки вы обслуживаете?
A: Мы хотим здорового сочетания продуктов между многоквартирными домами, которое включает в себя доступное по рыночным ценам жилье с постоянной поддержкой, жилье для пожилых людей и студентов, а также гостиничный бизнес, в первую очередь отели.
Мы тесно сотрудничаем с несколькими крупными некоммерческими и доступными по цене разработчиками, чтобы внедрить нашу технологию, которая поможет снизить затраты на строительство и сэкономить время.
Q: Как вы боретесь со стереотипами о модульном строительстве?
A: В частности, на Среднем Западе модульные и сборные конструкции использовались для домов на одну семью, которые в некоторых случаях были немного более простыми в использовании, и в Северной Дакоте во время сланцевого бума для жилья типа трудовых лагерей для мужчин.
Точность и качество, которых мы можем достичь на заводе, выше, чем то, что может быть достигнуто на месте. Угол 90 градусов — это действительно 90 градусов. Вы не имеете дело со стихиями. Мы создали нашу компанию, нашу платформу и технологии специально для строительства высококачественного жилья и объектов гостеприимства. Более того, мы это докажем.
Q: Вы сейчас сосредотачиваетесь на городах-побратимах?
A: Метро городов-побратимов, а также район метро Денвера.У нас есть несколько проектов, которые мы рассматриваем в Висконсине, Айове и Техасе. Отсюда мы можем добраться до Нэшвилла, Далласа и Денвера. Мы надеемся, что через пять-десять лет у нас будет несколько заводов по всей стране. Но мы на 100% сосредоточены и стремимся к успешной реализации наших краткосрочных проектов.
Тодд Нельсон — писатель-фрилансер из озера Элмо.Его электронная почта [email protected].
.