Полезная площадь жилого дома: Что такое полезная площадь дома

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. «Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», — говорит эксперт.

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения»

Зарегистрирован в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Регистрационный N 22231

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30, ст. 3597, 3616; 2009, N 1, ст. 19; N 19, ст. 2283; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6410, 6419; 2011, N 1, ст. 47; N 23, ст. 3269; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, 4594) приказываю:

Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.

Министр Э. Набиуллина

Требования к определению площади здания, помещения

I. Общие требования к определению площадей

1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т. п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — метрах с округлением до 0,01 метра.

3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

II. Определение площади здания, помещения

4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

— площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

— площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

— площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра — при 45 градусах;

0,5 метра — при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Три параметра площади квартиры

— Подскажите, пожалуйста, какая именно площадь квартиры — общая или жилая — берется для определения платы за отопление? Кроме того, для чего нужны три (слышал, что есть еще и полезная площадь) разных учета площади одной и той же квартиры? Александр, Ярославль.

На вопрос отвечает консультант — юрист департамента жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры Ярославской области Галина Белова: — Уважаемый Александр, заданный вами вопрос актуален и, наверняка, интересует всех, оплачивающих коммунальные услуги. Причина его кроется в наличии в нормативных правовых актах и в юридической литературе не равнозначных по содержанию понятий «общая площадь жилого помещения» и «жилая площадь», применяемых в отношении жилых помещений. Прежде всего, отметим, что статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) квартира отнесена к жилым помещениям, в число которых входят также жилой дом, часть жилого дома, часть квартиры и комната.

Названные понятия имеют несколько значений в зависимости от целей, с которыми применяются. Рассмотрим их.

Основное понятие «общая площадь жилого помещения» содержится в ЖК РФ. Оно применяется в отношениях, регулируемых ЖК РФ, в частности, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма — для определения учетной нормы площади жилого помещения, размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения и т.д. Согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». В этом же значении, но более детально, рассматриваемое понятие приведено в постановлении Госкомстата РФ от 08.04.2003 г. № 42 «Об утверждении статистического инструментария для проведения основного этапа Национального обследования благосостояния домохозяйств и участия в социальных программах (НОБУС)» (далее – Постановление). Постановлением установлено, что общая (полезная) площадь жилища определяется как сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений (кухонь, коридоров, ванных комнат, кладовых, встроенных шкафов и т.п.) квартир и домов, включая площадь отапливаемых и пригодных для проживания в течение всего года пристроенных к дому помещений (террас, веранд и др.). В общую (полезную) площадь не включается площадь лестничных клеток, тамбуров, вестибюлей, открытых террас, балконов и т.п. Жилой площадью, согласно Постановлению, считается предназначенная и используемая для проживания площадь жилых комнат в жилых помещениях (без учета площади встроенных шкафов).

Отсюда видно, что понятие «жилая площадь» по содержанию уже понятия «общая площадь жилого помещения», так как в нее включается площадь жилых комнат – спален, гостиных, которая входит составной частью в общую площадь жилого помещения. А понятие «полезная площадь» жилого помещения используется для целей Постановления (обследование благосостояния домохозяйств) в значении, равнозначном понятию «общая площадь жилого помещения».

В несколько ином значении понятие «общая площадь жилого помещения» применяется для целей строительства, учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Так, на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37 (далее – Инструкция), общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами.

Жилая площадь согласно Инструкции определяется как сумма площадей жилых комнат. В ряде нормативных правовых актов жилой площадью названы жилые помещения (Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и др.)

Теперь, когда мы уяснили содержание рассматриваемых понятий, остается определить, какая из площадей жилого помещения используется при определении размера платы за отопление.

Порядком расчета и внесения платы за коммунальные услуги, (установлен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307) предусмотрено определение размера платы за отопление с учетом общей площади жилого помещения. Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. № 9, поясняется, что «для определения платы за отопление в расчете на 1 квадратный метр жилья площадь квартиры, индивидуального дома определяется как суммарная площадь жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров».

Таким образом, для определения размера платы за отопление используется общая, а не жилая, площадь квартиры в значении, указанном в ЖК РФ и Постановлении, т.е. площадь отапливаемых жилых и подсобных помещений учитывается, а площадь не отапливаемых балконов, холодных кладовых и пр., не учитывается.

Площадь дома — что это такое и ее виды

• лоджии и навесы – 0,5;
• балконы и террасы – 0,3;
• веранды и кладовые (холодного типа).

Как считается площадь жилого дома или квартиры

Если вы намереваетесь купить собственный дом или любое другое жильё, возникают первоочередные и самые важные вопросы: размеры дома или его площадь и стоимость. От площади жилища зависит цена. Чтобы сделка купли-продажи прошла чисто, без обмана, нужно самостоятельно проверить достоверность указанной площади жилища, которая заявлена в договоре. В этом случае обязательно нужно точно знать, как считается площадь дома.

Подсчитывать квадратные метры необходимо в тех моментах, когда следует:

• выяснить общую площадь помещения;
• определить жилую площадь;
• определить нормы по предоставлению площади жилых помещений категории граждан, которые нуждаются в жилье;
• определить учётную норму жилой площади;
• рассчитать коммунальные платежи и субсидии по оплате;
• определить инвентаризационную стоимость жилья и т.д.

Содержание материала

Что включает в себя жилая площадь

Чтобы научиться делать правильные подсчёты квадратных метров, придётся ознакомиться с действующими нормативными и законодательными актами.

Соответствуя Жилищному Кодексу РФ, понятие общая площадь включает в себя сумму площадей всех комнат и частей данного помещения, в том числе и площадей комнат (помещений) дополнительного или вспомогательного назначения (использования), которые предназначаются для бытовых и иных потребностей граждан. Такими помещениями считаются: кухни, коридоры, ванные комнаты и т.п.

Балконы, лоджии, веранды, террасы к ним не относятся.

Но  органы технической инвентаризации для определения площади помещений применяют Инструкцию о проведении учёта жилищного фонда РФ. И поэтому в документах БТИ  по определению площади квартиры или индивидуального жилого дома содержится общая информация, где в учёт входят балкон, лоджия, терраса и т.д. Такие помещения относят к общей площади, но c понижающим коэффициентом: 0,5 – лоджии; 0,3 – террасы и балконы; 1,0 – также террасы и холодные кладовые.

Расчёт площади частных жилых домов

Для индивидуальных жилых домов общая площадь строения не включает в себя подполье для проветривания, крыльцо, наружные, т.е. открытые лестницы, чердачные помещения, портики и тому подобное. Также, в общую площадь не входят те площади, которые заняты под выступающие конструктивные элементы, под отопительные печи, или находятся с дверными проёмами или в их пределах.

Жилую площадь квартиры, дома и другого жилища определяют как сумму площадей всех жилых комнат. Вспомогательные помещения, такие как кухня, коридор, веранда и т.п., не относятся к жилой площади. Также, для правильного подсчёта квадратных метров конкретного помещения целесообразно учитывать имеющиеся особенности, например, определить принадлежность ниш от двух метров высотой, проёмов арок, пола под маршами внутренних лестничных сооружений.

Площадь мансардных этажей аналогично нужно рассчитывать по особым правилам, где важным показателем будет угол наклона крыши.

Расчёт площади комнаты

1. Для начала нужно измерить одну из сторон комнаты. При помощи рулетки, для точности лучше взять строительную (у нее достаточная длина, и  она хорошо держит ровную линию), рассчитайте комнату по длине и ширине. Измерения проводите вдоль стен. Для лёгкости и простоты подсчёта, необходимо освободить всё пространство у стены и приложить рулетку вдоль плинтуса пола. Она должна лежать ровно, но в тоже время  свободно, без натяга.
   
   Занесите результаты измерений в записную книжку. Аналогично проводите измерения по очереди во всех остальных комнатах дома или квартиры.
2. Вычисление площади комнат необходимо производить по данной формуле: Д (длина) х Ш (ширина) = П (площадь). Каждое полученное значение записывайте и сохраняйте, делая  пометки о соответствии каждой площади к определённой комнате. С таким подходом к работе вам не потребуются повторные замеры.

Далее, суммируйте итоги подсчётов по площади каждой комнаты. Результат полученных действий и будет искомой площадью всего помещения.

Определение коэффициента площади пола

Что такое коэффициент площади пола?

Отношение площади этажа — это отношение между общей полезной площадью этажа, которую здание имеет или было разрешено иметь, и общей площадью участка, на котором стоит здание. Более высокое соотношение, вероятно, будет указывать на плотную или городскую застройку. Местные органы власти используют коэффициент площади пола для кодов зонирования.

Вы можете определить это соотношение, разделив общую или общую площадь здания на общую площадь участка.

Взаимодействие с другими людьми Соотношение площади этажа знак равно Общая площадь этажа здания Общая площадь лота \ begin {выровнен} & \ text {Отношение площади} = \ frac {\ text {Общая площадь этажа здания}} {\ text {Общая площадь участка}} \\ \ end {выровнено} Отношение площади этажа = Общая площадь участка Общая площадь этажа здания

О чем говорит соотношение площади пола?

Отношение площади пола учитывает всю площадь этажа здания, а не только площадь основания здания. При расчете площади в квадратных футах не учитываются незанятые помещения, такие как подвалы, гаражи, лестницы и шахты лифтов.

Здания с разной этажностью могут иметь одинаковое значение отношения площади этажа. Каждый город имеет ограниченную вместимость или ограниченное пространство, которое можно безопасно использовать. Любое использование за пределами этого пункта создает чрезмерную нагрузку на город. Иногда это называют коэффициентом безопасной нагрузки.

Соотношение площади этажей варьируется, потому что динамика населения, модели роста и строительные работы различаются, а также потому, что характер земли или пространства, на котором размещается здание, различается. Промышленные, жилые, коммерческие, сельскохозяйственные и несельскохозяйственные помещения имеют разные коэффициенты безопасной нагрузки, поэтому обычно они имеют разные соотношения площадей.В конце концов, органы местного самоуправления устанавливают правила и ограничения, определяющие соотношение площади пола.

Соотношение площадей — ключевой определяющий фактор развития любой страны. Низкое соотношение площади пола обычно является сдерживающим фактором для строительства. Многие отрасли, в основном отрасль недвижимости, стремятся к увеличению площади помещений, чтобы освободить пространство и земельные ресурсы для застройщиков. Увеличенная площадь пола позволяет застройщику реализовывать больше строительных проектов, что неизбежно ведет к увеличению продаж, снижению затрат на проект и большему предложению для удовлетворения спроса.

Ключевые выводы

• Коэффициент площади этажа — это отношение общей полезной площади этажа здания к общей площади участка, на котором стоит здание.
• Более высокое соотношение обычно указывает на густую или сильно урбанизированную территорию.
Соотношение площадей
• варьируется в зависимости от типа конструкции, например промышленной, жилой, коммерческой или сельскохозяйственной.

Пример использования коэффициента площади пола

• Отношение площади здания площадью 1000 квадратных футов с одним этажом, расположенным на участке площадью 4000 квадратных футов, будет равно 0.25x. Двухэтажное здание на том же участке, где каждый этаж составляет 500 квадратных футов, будет иметь такое же соотношение площади этажа.
• С другой стороны, у лота коэффициент площади 2,0x, а площадь в квадратных футах равна 1000. В этом сценарии девелопер может построить здание площадью до 2000 квадратных футов. Это может быть двухэтажное здание площадью 1000 квадратных футов.
• В качестве примера из реальной жизни рассмотрим продающийся жилой дом в Шарлотте, Северная Каролина.Запрашиваемая цена жилого комплекса составляет 3 миллиона долларов и занимает площадь 17 350 квадратных футов. Весь участок составляет 1,81 акра или 78 843 квадратных фута. Отношение площади пола составляет 0,22x, или 17 350 деленное на 78 843.

Разница между площадью пола и площадью покрытия

Хотя соотношение площади этажа рассчитывает размер здания по отношению к участку, покрытие участка учитывает размер всех зданий и сооружений. Коэффициент покрытия участка включает такие конструкции, как гаражи, бассейны и навесы, включая несоответствующие здания.

Ограничения использования коэффициента площади пола

Влияние соотношения площадей на стоимость земли сокращается в обоих направлениях. В некоторых случаях увеличенная доля площади может сделать недвижимость более ценной, если, например, можно построить жилой комплекс, позволяющий сдавать в аренду более просторные помещения или увеличивать количество арендаторов.

Однако застройщик, который может построить более крупный жилой комплекс на одном участке земли, может снизить стоимость прилегающей собственности с высокой продажной стоимостью, подкрепленной закрытым видом.

Что все это значит?

Общая площадь застройки, полезная площадь, арендуемая площадь, общая арендуемая площадь? Что все это значит? На рынке Сан-Антонио промышленная, офисная и торговая недвижимость торгуется на основе сравнения в квадратных футах. Хотя квадратный фут для сравнения является постоянным, для разных типов собственности используются разные измерения площади застройки. Понимание размеров площади застройки и типов собственности, с которыми они связаны, часто вызывает путаницу.Эта статья в блоге поможет прояснить эту путаницу, описав различные типы измерений площади застройки и когда они наиболее часто используются.

Общая площадь застройки — это общая площадь здания без огороженных участков, измеренная от наружных стен надземной площади. Это включает антресоли и подвалы, если и когда они обычно включены в регион. Общая площадь под застройку обычно используется оценщиками и профессионалами в области недвижимости для объектов всех типов, занимаемых одним арендатором или владельцем.Это наиболее распространенный тип измерения для коммерческих зданий общего назначения.

Общая арендуемая площадь — это общая площадь этажа, предназначенная для проживания и исключительного использования арендаторов, включая подвалы и антресоли; измеряется от центра стыковой перегородки до наружных поверхностей стен. Общая арендуемая площадь обычно используется профессионалами в сфере недвижимости для мультитенантной торговой недвижимости.

Жилая площадь брутто — это общая площадь готового, качественного жилого помещения; рассчитывается по внешнему периметру строения и включает только готовую, жилую, надземную жилую площадь.В районе Сан-Антонио готовые подвалы и чердаки обычно не включаются в общую жилую площадь. При оценке коммерческой недвижимости общая жилая площадь обычно не используется, за исключением расчета среднего размера квартир для жилых комплексов.

Полезная площадь — это фактическая занимаемая площадь этажа или офисного помещения; вычисляется путем измерения от готовой поверхности коридора и других постоянных стен со стороны офиса до центра перегородок, отделяющих офис от прилегающих полезных площадей, и до внутренней отделанной поверхности доминирующей части постоянных внешних стен здания.Он также определяется как площадь, которая фактически используется арендаторами, измеренная от внутренней части внешних стен до внутренней части стен, отделяющих пространство от холлов и мест общего пользования. К полезной площади не относятся вертикальные проходы, включая лестницы, лифты, коридоры общего пользования, туалеты общего пользования и т. Д. Полезная площадь обычно используется профессионалами в сфере недвижимости для многоквартирных офисных помещений.

Арендодатели обычно рассчитывают получить арендную плату за площадь во всем офисном здании, включая помещения общего пользования.Чтобы преобразовать полезную площадь в арендуемую, используется коэффициент загрузки. Однако у этого термина есть несколько разных названий, включая коэффициент общей площади, дополнительный коэффициент и основной коэффициент, чтобы назвать несколько наиболее распространенных применений. Благодаря этому коэффициенту загрузки полезная площадь арендатора превращается в арендуемую. Коэффициенты нагрузки обычно находятся в диапазоне от 10% до 20%, но здания со значительными общими помещениями, включая экстравагантные атриумы, большие конференц-залы общего пользования и комнаты отдыха, могут иметь еще более высокие коэффициенты нагрузки.

Арендуемая площадь — это пропорциональная часть арендатора всего офисного этажа, за исключением элементов здания, которые проникают через этаж в нижние области. Арендуемая площадь этажа рассчитывается путем измерения внутренней отделанной поверхности доминирующей части постоянных стен здания, исключая любые крупные вертикальные проходы пола. В качестве альтернативы, размер площади, на которой основывается арендная плата; рассчитывается в соответствии с местной практикой. Арендуемая площадь обычно используется профессионалами в сфере недвижимости для многоквартирных офисных помещений.

Понимание того, как рассчитываются эти площади застройки, когда они используются и какие типы собственности используют их, необходимо для правильного анализа коммерческой недвижимости. Хотя эти термины часто могут быть неправильно поняты, арендодатели и арендаторы могут получить выгоду в переговорах об аренде, если досконально поймут эти различия.

Если вам нужны какие-либо услуги по оценке недвижимости или консультационные услуги, позвоните нам сегодня и позвольте Meridia Appraisal Group превзойти ваши ожидания.

В чем разница между площадью пола и площадью участка?

Площадь пола и площадь участка — это два термина, обычно используемых при анализе зонирования. Хотя они часто используются в комбинации для определения других площадей или соотношений, таких как, например, коэффициент площади пола (FAR), они имеют явные различия и по-разному определяются в коде.

Площадь участка — это общая площадь собственности, включая двор до границ (граница собственности), а площадь пола — это площадь внутри здания, которая может быть занята, до наружных стен включительно. Площадь этажа может включать в себя такие помещения, как спальни и жилые зоны, в то время как площади участков зарезервированы для дворов, проездов, проходов, балконов, террас и подъездов, не имеющих «твердого» покрытия.

Есть много факторов, которые влияют на то, что такое площадь пола и площадь участка, вычисляя эти две площади, и какие сценарии создают различные типы соотношений. Обо всем этом мы поговорим ниже, чтобы убедиться, что вы понимаете все, что нужно знать о этажах и площадях.

Что такое площадь пола?

Площадь этажа — это площадь, обычно измеряемая в квадратных футах или квадратных метрах, занимаемая зданием или частью здания.Как правило, заселяемыми считаются части здания.

Определение площадей этажей может быть сложной задачей, поскольку существуют разные способы измерения, а также мнения о том, что следует учитывать. В большинстве случаев зонирование не учитывает такие помещения, как подвалы или гаражи, как часть площади пола, хотя, если оно подходит для проживания и имеет определенную высоту, его можно включить как площадь пола.

Хороший способ подумать об этом — представить себе двухэтажный дом в пригороде. В нем есть пара спален и ванных комнат, гараж, лестница и жилые помещения.Каждая часть дома, которая считается пригодной для проживания, может быть использована в так называемом FAR или соотношении площади этажа.

Что такое площадь участка?

Площадь участка — это площадь собственности до границы. Обычно это легче измерить, и большую часть времени вам отводит отдел зонирования вашего города. В пригороде площадь участка — это просто двор, окружающий дом, но в городе площадь участка здания может включать в себя такие вещи, как парковки, гаражи и земли, окружающие здание.

Эти участки обычно зонируются местным правительством. Правительство решает, где они будут зонировать такие вещи, как жилые районы, коммерческие здания и даже сельскохозяйственные или промышленные здания. Это позволяет городам понять, в каких частях города они могут расти, а какие — почти на полную мощность.

Больше о площадях помещений

Измерения и отслеживание площадей включают гораздо больше, чем площади площадей. Поскольку площади участков определяются на основании законодательно задокументированных полевых исследований, их сложно изменить.Но есть разные способы определить площадь помещения и факторы, влияющие на количество.

В большинстве ситуаций может быть три разных уровня площадей. Первый — это общая площадь пола, которая представляет собой общую площадь пола, измеренную по внешней стороне внешних стен. Общая внутренняя площадь — это площадь, идущая от внутренней стороны внешних стен.

Последний — это чистая внутренняя площадь, и это то, что используется большую часть времени. Чистая внутренняя площадь — это общая внутренняя площадь, а затем вы вычитаете такие вещи, как лестницы, подвалы, гаражи и все остальное в здании, которое считается непригодным для жизни.

Когда дело доходит до высоких зданий в городах и даже гостиниц, чистая внутренняя площадь становится еще более сложной. У вас может быть много участков определенного размера, но здание может быть от двадцати этажей и выше.

В зданиях такого типа такие зоны, как вестибюли, лифты, и даже такие места, как механические помещения и колонны, поддерживающие здание, не считаются пригодными для проживания, поэтому они не считаются площадью пола. Это делает расчет соотношения площадей еще сложнее, чем в обычном загородном доме.

Как рассчитать коэффициент площади этажа

Коэффициент площади пола — это общая полезная площадь пола, которую может иметь здание. Это может быть либо свободное пространство, которое они имеют в настоящее время, либо количество, которое им разрешено разработчиками.

Вы найдете FAR, разделив чистую внутреннюю площадь на общую площадь участка. Например, если у вас есть участок площадью 3000 квадратных футов и здание площадью 1500 квадратных футов, которое все определено пригодным для проживания, то коэффициент площади этажа будет равен.5. Если бы в том же здании было 500 квадратных футов лестниц, гаражей и других факторов, которые вычитали, и получалось 1000 квадратных футов, то коэффициент площади пола был бы 0,33.

Что должно быть больше: площадь участка или площадь пола?

Во всех примерах, приведенных до сих пор, площадь участка больше, чем площадь пола, потому что у загородных домов обычно есть участки, которые больше, чем здание, расположенное на этом участке. Это особенно актуально в сельской местности, где размер участка значительно превышает размер здания.

А как насчет больших городов? Однако здания, которые в основном переходят в границы собственности, могут быть сколь угодно этажными. Площадь десятиэтажного здания в десять раз больше, чем у одноэтажного здания, причем площадь каждого этажа одинакова.

Возьмем наш предыдущий пример. Есть участок площадью 3 000 квадратных футов со зданием, имеющим 1 000 квадратных футов внутренней площади здания. Это довело наш FAR до 0,33. Итак, если в этом здании 10 этажей, все по 1000 квадратных футов каждый, это 10 000 для внутренней площади здания.В результате получается, что в формуле FAR 10000 делятся на 3000, что равно 3,33.

Когда речь идет о сельских зданиях по сравнению с городскими зданиями, это обычно так. В большинстве сельских местностей есть много земли с небольшими зданиями, а в большинстве городских районов мало земли и столько построек, сколько они могут втиснуться в нее.

Как зонирование влияет на соотношение площади этажа

В большинстве случаев местное правительство устанавливает ограничение на то, какая часть отношения площади вашего здания по отношению к площади вокруг вас.Каждое место отличается тем, что разрешено и что нельзя, но есть некоторые общие правила, которым можно следовать.

Если мы говорим о жилых или коммерческих, есть зоны, известные своей низкой плотностью и высокой плотностью. Дома с низкой плотностью населения — это то, что мы чаще всего называем домами. Одно- или двухэтажное здание с передним двором, задним двором, подъездной дорожкой и прочими вещами за пределами этажа. В зонах с низкой плотностью населения вы обычно обнаружите, что в больших двухэтажных домах соотношение площадей меньше 1 или близко к 1.

Густонаселенные здания — это то, что мы видим в городах. Многоэтажное здание с множеством различных жилых домов или предприятий, проживающих в здании, а соотношение площадей обычно намного выше 1.

Правила зонирования устанавливаются местными органами власти. Они являются причиной того, что вы не видите домов на одну семью посреди Таймс-сквер в Нью-Йорке или любом другом большом городе. Эти зоны имеют разные требования к плотности, что напрямую зависит от их площади пола.

Что такое жилые и коммерческие районы

В большинстве районов обычно есть жилые районы, которые несколько различаются от одного к другому. В некоторых кварталах также есть торговые коридоры или районы. Для этого анализа они называются подобластями. Цель этой части анализа — выявить жилые подобласти, которые имеют отличительный характер и которые могут быть подходящим федеральным стилем для обозначения как исторические или охраняемые районы (см. Главу 5) или которые должны быть отражены в плане района и план переназначения зонирования для района.Элементы, которые характеризуют физическую среду каждой подобласти, должны быть описаны и проиллюстрированы фотографиями. Жилые подобласти квартала могут определяться изменениями в землепользовании, которые создают границы между одной частью квартала и другой; они могут определяться изменениями плотности (низкая плотность жилья по сравнению с жилищем в стиле греческого возрождения с высокой плотностью) или изменениями в архитектурном характере или различиями в качестве и условиях строительства. Жилые дома могут быть разных архитектурных стилей.Кварталы Филадельфии демонстрируют большое разнообразие архитектурных стилей, которые придают районам особый характер. (См. Полевое руководство Preservation Alliance, указанное в разделе Ресурсы этой главы, чтобы помочь определить архитектурные стили в вашем районе.) При описании жилых подобластей цель состоит в том, чтобы определить те элементы стиля королевы-анны, которые составляют общий физический объект. характер местности. В некоторых кварталах дома состоят из близнецов с палисадниками и верандами или эркерами; в других домах состоят из рядных домов, построенных прямо на первой линии собственности.В некоторых районах есть частные дома на больших участках с открытым пространством и парковкой во дворе. Некоторые жилые районы включают узкие улочки с двухэтажными домами в отличие от крупных улиц с трех- и четырехэтажными домами. Это типы характеристик, которые необходимо идентифицировать и проиллюстрировать цифровыми фотографиями. В некоторых районах есть целые кварталы, которые часто очень самобытны и отличаются по характеру от окружающей их жилой зоны. Часто бывает полезно определить их и описать, что отличает их от других, чтобы увидеть, могут ли эти особенности быть воспроизведены в других частях района.Часто эти особенности связаны с определенной исторической характеристикой, такой как мощение улиц, или с характеристикой ландшафта, такой как наличие взрослых уличных деревьев.

• Коммерческие подзоны состоят из торговых коридоров или улиц, характер и функции которых преобладают для розничной торговли и предприятий. Часто на верхних этажах зданий размещаются жилые помещения, но преобладает использование в коммерческих целях. Эти области также следует описать с точки зрения их физических характеристик и архитектурных стилей.

Иллюстрация

Карта и фотографии на следующих страницах показывают, что западный район Вашингтон-сквер насчитывает ** семь ** жилых субрайона и один коммерческий субрайон. В тексте дается краткое описание двух подобластей (области №1 и №2), чтобы проиллюстрировать тип описания, который дает достаточно подробностей для понимания характеристик физического среда. Большая часть Вашингтон-сквер-Вест состоит из рядных домов, обычно трех или четырехэтажных на главных улицах и двух или трехэтажных на более мелких улицах.Однако, чтобы проиллюстрировать разнообразие архитектурных стилей и типов жилья, которые встречаются в разных кварталах Филадельфии, также включены и описаны фотографии жилых домов из других кварталов. Обычным типом жилья во многих районах являются близнецы, пара домов, построенных бок о бок, которые разделяют общую стену. Эта конфигурация создает два идентичных здания в единой конструкции, а не непрерывный ряд домов. Некоторые общие элементы, встречающиеся на близнецах, — это парадные подъезды, выступающие эркеры на втором этаже, слуховые окна и декоративные карнизы.Они могут быть расположены рядом с улицей или сзади, с учетом переднего двора и роста зрелых деревьев. Передние подъезды, как правило, содержат высокий уровень детализации, включая колонны, балюстрады и зубчатую отделку, и могут быть закрыты или открыты для элементов. В некоторых районах Филадельфии также можно найти дома для одной семьи или отдельные дома в различных стилях и размерах. Как правило, они расположены на больших участках земли, с учетом больших палисадников и обширных подъездов. Они могут быть построены из камня, кирпича или дерева и часто имеют высоту не менее двух этажей.Входные пути обычно имеют более высокий уровень детализации, например, декоративную отделку вокруг двери с фронтоном или фрамужное окно над главным входом. Также часто встречаются декоративные карнизы и окна с деревянными створками. Вашингтон-Сквер-Уэст также имеет несколько отличительных кварталов. Многие из них — это узкие улочки с историческим мощением. Другие, например Портик-Роу на Спрус-стрит, демонстрируют архитектурные особенности, которых нет в других домах в этом районе.

Описание подобласти

Подрайон 1: Клинтон-стрит,

Два квартала Клинтон-стрит с 9-й по 11-ю улицы являются наиболее выдающимися частями района.Дома преимущественно трехэтажные, с приподнятым первым этажом и окнами в цокольном этаже на уровне тротуара. Несколько домов в четыре этажа. Дома, построенные в 1831-1837 годах, выполнены в федеральном стиле из кирпича с простыми деталями, портики демонстрируют влияние греческого Возрождения. Клинтон-стрит выделяется следующими элементами физического окружения: — Все дома содержатся в очень хорошем состоянии. — Почти во всех домах есть ставни на первом этаже, а во многих — и на верхних этажах.В то время как деревянные ставни были типичной исторической чертой домов этого стиля и периода, в большинстве домов в этом районе больше нет ставней. Наличие жалюзи на эти два блока придают домам дополнительную особенность. — Тротуары кирпичные, что создает ощущение исторического блок.- По обеим сторонам улицы растут большие уличные деревья, не так на многих других улицах. Деревья затеняют блоки летом и придают особый характер. — Делая комплименты уличным деревьям, жители проявили большую осторожность в озеленении кварталов, что, вероятно, является особенностью, которая делает кварталы такими особенными.Почти во всех домах есть оконные ящики, за которыми тщательно ухаживают, в них много растений и цветов. Между входными ступенями соседних домов, которые выходят на тротуар. площади, грядки можно найти перед многими домами. Это также ухоженный, с интересными растениями и цветами. Посажены даже участки у подножия улиц. Именно эти особенности больше, чем почти все другие, способствуют развитию Клинтон-стрит. отличительный характер.

ПЛОЩАДЬ 1: КЛИНТОН-СТРИТ Клинтон-стрит Клинтон-стрит оконные ставни и цветочные клумбы на первом этаже Клинтон-стрит кирпичный тротуар Клинтон-стрит Посадки на Клинтон-стрит 22 Как смотреть на свой район

SuB-area 2: SMaLL StreetS, CAMAC и др. ** По всему району расположено несколько небольших улочек, обычно северных и южных улиц между пронумерованными улицами, хотя есть также несколько восточных и западных маленьких улиц.Дома на этих улицах представляют собой комбинацию двух- и трехэтажных домов, обычно в очень простом федеральном стиле. Фасады домов кирпичные, некоторые из них выкрашены в светлые тона. Камак-стрит содержит элементы физической среды, которые выделяют большинство этих маленьких улочек. К ним относятся: — Узкий размер улицы сам по себе является отличительной чертой. — Многие улицы вымощены бельгийским кварталом и указаны на Городской инвентарь исторических улиц. — Некоторые тротуары кирпичные, хотя это не всегда согласован для всего блока.- Несмотря на небольшой размер, в большинстве кварталов есть уличные деревья. которые добавляют к их характеру. — У этих блоков также есть улучшения ландшафта. Иногда есть небольшие участки для посадки, но чаще всего используются оконные ящики или кашпо той или иной формы. ** глава 4 c Руководство Альянса по сохранению для общественных организаций23

ПЛОЩАДЬ 2: МАЛЫЕ УЛИЦЫ *

Камак-стрит, мощение исторических улиц Камак-стрит, мощение и ландшафтный дизайн Уэйверли-стрит, оконные ящики и цветочные горшки Айва-стрит, дерево , Джессап-стрит,

Типы и стили жилья в других районах

Дом-близнец в стиле колониального возрождения с отступом и передним двором; очень детализированное крыльцо с колоннами и балюстрадами Отдельный дом в викторианском готическом стиле на одну семью с обширным крыльцом и декоративным карнизом Дома-близнецы в стиле колониального возрождения без каких-либо проблем; проектирование пролётов на вторых этажах и мансардных окон и ** закрытых подъездов Тудорские каменные рядные дома с остроконечной крышей Тюдоровский жилой дом и закрытая веранда *

ресурсов

Field Guide to Styles, июль 2009 г. Альянс по сохранению Большой Филадельфии, 2009 г. Подготовлено партнерством по сохранению дизайна http: // www.preservationalliance.com/files/Archstyles.pdf Philadelphia Rowhouse Manual: Практическое руководство для домовладельцев Доступно в Комиссии по городскому планированию и в Службе сохранения Alliance * в настоящее время не в сети National Main Street Center * Национальный фонд сохранения исторического наследия, программа Main Street предоставляет ресурсы, решения и услуги для коридоров главной улицы http://www.preservationnation.org/main-street/ hapter 4c * 26

Глоссарий: Здание — Разъяснение статистики

Здание — это крытая конструкция, которая:

• можно использовать отдельно;
• построен для постоянных целей;
• могут быть введены физическими лицами;
• подходит или предназначен для защиты людей, животных или предметов.

Строениям не обязательно стены. Для них достаточно иметь крышу, но должна быть демаркация, которая определяет индивидуальный характер здания, которое будет использоваться отдельно.

Отдельным зданием считается любое отдельно стоящее здание; Кроме того, в случае соединенных между собой конструкций (например, двухквартирных домов или домов с террасами), любое здание, отделенное от других единиц противопожарной перегородкой, простирающейся от крыши до подвала, считается отдельным зданием. При отсутствии противопожарной перегородки соединенные между собой строительные блоки считаются отдельными зданиями, если у них есть собственный вход (отдельный вход), а также собственная инженерная система и они могут использоваться отдельно.

По техническим причинам здания также включают отдельно используемые подземные сооружения, в которые могут заходить люди и которые подходят или предназначены для защиты людей, животных или объектов (например, подземные убежища, подземные больницы, подземные торговые центры и мастерские, подземные гаражи).

Здания подразделяются на жилые и нежилые. Жилой дом — это здание, не менее половины которого используется для жилых целей.Если для жилых целей используется менее половины общей полезной площади этажа, здание относится к нежилым зданиям в соответствии с его целевым проектом.

А нежилое здание — здание, которое в основном используется или предназначено для нежилых целей. Если не менее половины общей полезной площади пола используется для жилых целей, здание классифицируется как жилое здание.

Дополнительная информация

Понятия, связанные с данным

Статистические данные

Расчет соотношения земли к застройке и его значение

Каждое строение занимает определенную часть или процент от земельного участка, на котором оно расположено.Этот процент или отношение размера здания к площади называется «отношением площади к площади застройки». Когда он высокий, свойство не используется в полной мере. Когда он низкий, недвижимость уже загружена на полную мощность.

Расчет

Разделите квадратные метры земельного участка на квадратные метры здания, чтобы получить соотношение земли к площади застройки. Вот пример:

• 188000 квадратных футов земли, разделенные на 43 500 квадратных футов здания, равняются 4.32

Соотношение площади и застройки составляет 4,32: 1, и на самом деле это очень высокий показатель. В среднем от 2,5: 1 до 3,5: 1.

Это важно для жилой недвижимости?

Отношение земли к застройке не указывается во всех оценках. Фактически, это редко встречается при оценке жилья. Однако существует множество муниципальных кодексов и ограничений собственности, которые могут ограничить это соотношение. Может возникнуть желание сохранить размер домов на уровне определенного процента от доступной площади земельного участка.

Соотношение земли и застройки в коммерческих приложениях

Соотношение использования земли к застройке гораздо более распространено в коммерческих и промышленных приложениях. Строительные нормы и правила, как правило, содержат строгие требования к количеству парковок, которые должны содержать конструкции определенного размера, а также соображениям, связанным с отступлением и зелеными зонами.

Объект с соотношением земли к застройке 11: 1 может недоиспользовать землю, и это приведет к некоторой добавленной стоимости за дополнительное пространство.Другое свойство с соотношением 2,5: 1 может быть на максимальной мощности или в нарушение действующих кодексов из-за дедушкиных оговорок.

Наибольшее количество вопросов, связанных с муниципальными и другими нормативными актами, возникает, когда вы работаете с коммерческой, промышленной и институциональной недвижимостью. Могут быть проблемы EPA с промышленными объектами и могут быть опасные материалы, о которых стоит подумать.

Торговый центр или торговый центр

Вы не найдете торгового центра или стрип-центра посреди тысячи акров сельскохозяйственных угодий.Демография населения — это первое, что нужно учитывать при выборе места для размещения торговых зданий.

Потребителей должно быть достаточно, чтобы поддерживать магазины и предприятия, иначе скоро будет пустующее здание. Схема движения также важна. В загородных условиях очень важно иметь свободный доступ к автомобилям и много удобных парковок. Иногда достаточно предоставить подземный паркинг и полагаться также на пешеходный транспорт в городских условиях.

Также важны соотношение арендуемой торговой площади и общая тематика центра.Часто есть «якорный арендатор», крупнейший розничный торговец, привлекающий наибольшее количество посетителей. Затем появятся другие, предлагающие связанные, но не обязательно конкурентоспособные продукты и услуги. В крупном торговом центре может быть 20 магазинов одежды, но каждый из них считает, что у него есть свои нишевые покупатели, и все будет хорошо. Якорным арендатором в данном случае мог быть Macy’s.

Офисные здания

Они различаются в зависимости от типа офисов, в которых они будут размещаться. Здание, обслуживающее бухгалтеров, юристов и консультантов, будет иметь определенные требования к использованию площади, и может быть один или несколько общих конференц-залов для больших собраний.У них может даже быть секретарша для маршрутизации звонков и посетителей.

Медицинский кабинет или комплекс стоматологического кабинета будут иметь совершенно разные требования к площади, особенно когда речь идет об электроэнергии и других особых проблемах, связанных с используемым оборудованием. Медицинским офисным зданиям может потребоваться больше лифтов или более легкий доступ для пожилых или больных.

Складские услуги и специальные операции

Склады требуют много места, а в некоторых случаях им также требуются большие погрузочные площадки для грузовиков.Однако им обычно не нужно намного больше парковочных мест. На складах обычно есть одна или две зоны, предназначенные для офисов, но в них не так много удобств — только помещения, коммунальные услуги и телефонная связь.

Специализированные предприятия включают автомастерские, предприятия по замене масла, а также представительства автомобилей и жилых автофургонов. У каждого из них разные потребности в пространстве и парковке. Предприятия по ремонту автомобилей и замене масла имеют особые потребности в утилизации отработанного масла и других химикатов.

Каждое из этих зданий и типов бизнеса будет иметь некоторую озабоченность по поводу соотношения земли к зданию.

Стоимость лишней земли

Природа избытка земли и ее зонирование определяют, является ли оплата за нее пустой тратой капитала. Можно ли его эффективно отрезать и продавать? Это возможно, если вся земля состоит из двух или более независимых участков, если структура не нарушает один из них, и если неиспользуемая земля имеет собственный доступ. То же самое применимо, если его можно подразделить.

В противном случае у вас, вероятно, нет другого выбора, кроме как выделить лишнюю землю для будущего расширения … даже если это просто парковка или склад.

• Полезная площадь в новостройках 1 квартал 2016 — 1 квартал 2019

Попробуйте наше корпоративное решение бесплатно!

(212) 419-8286

[email protected]

Прочая статистика по теме

Пожалуйста, создайте учетную запись сотрудника, чтобы иметь возможность отмечать статистику как избранную.Затем вы можете получить доступ к своей любимой статистике через звездочку в заголовке.