Общая и полезная площадь здания это: Как рассчитывается полезная и общая площадь дома

Полезная площадь общественного здания

Lektsii_po_tipologii_2013 / ЛЕКЦИЯ_2_текст

Правила подсчета основных объемно-планировочных параметров общественных зданий

Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цо­кольный и подвальные).

Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутрен­них поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, перехо­дов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. При на­клонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.

Полезная площадь общественного здания определяется как сум­ма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балко­нов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестнич­ных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пан­дусов.

Расчетная площадь общественных зданий определяется как сум­ма площадей всех размещенных в нем помещений, за исключени­ем коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифто­вых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

В нормируемую площадь здания включаются:

— S коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, зданиях боль­ниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания,

— S радиоузлов, коммуникационных, подсобных поме­щений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 м, высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инже­нерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключе­нием встроенных шкафов инженерного назначения)

В общую, полезную и расчетную площади зданий не включается:

— S подполья для проветривания здания, (строительство на вечномерзлых грунтах),

— S чердака, техни­ческого подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м,

— S лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных от­крытых лестниц.

Площадь помещений зданий следует определять по их разме­рам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и пе­регородок на уровне чистого пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается пло­щадь этого помещения с высотой наклонного потолка не менее 1,6 м.

Строительный объем здания определяется как сумма строи­тельного объема выше отметки +0,00 (наземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничива­ющих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов, начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, пор­тиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подпо­лий под зданиями, проектируемыми для строительства на веч­номерзлых грунтах.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизон­тального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположен­ным на столбах, а также проезды под зданием включаются в пло­щадь застройки.

При определении этажности здания в количество этажей вклю­чаются все надземные этажи, в том числе технический, мансард­ный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия нахо­дится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в количество надземных этажей не включается.

При различном количестве этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается количество этажей, этажность опреде­ляется отдельно для каждой части здания.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определенной этажности здания не учитывается.

Торговая площадь магазина определяется как сумма площадей торговых залов, помещений приема и выдачи заказов, зала кафе­терия, площадей для дополнительных услуг покупателей.

>Общая полезная площадь дома в техническом паспорте состоит из

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.
Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:
• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.
• Расчёт «БОМА» по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.
Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.
Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.
Что такое коэффициент здания?
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.
Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.
Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.
Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.
Арендная площадь этажа (floor rentable area) — представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.
Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.
Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.
Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.
Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.
Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.
Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.
R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа(floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.
Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.
Арендная площадь здания(building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.
R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания(building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.
Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.
R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.
Модифицированный стандарт BOMA
Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.
1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха.
2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно без стеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.
Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.
Физические обмеры
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.
После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.>Справочник строителя | Общие рекомендации

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА И ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ

Площадь помещений жилых и общественных зданий определяется по размерам отдельных поверхностей стен и перегородок, ограждающих помещение. Площадь ниш высотой не менее 2 м включается в площадь помещения, в котором они расположены. Общая площадь помещений жилых зданий определяется как сумма площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов. Полезная площадь определяется с учетом встроенных шкафов.

Площади, занятые выступающими конструктивными элементами или отопительными печами, в площадь помещений не включаются.

Рабочая площадь общественных зданий определяется как сумма площадей основного, обслуживающего и вспомогательного назначения (за исключением лестничных клеток, коридоров, тамбуров и переходов, а также технических помещений, предназначенных для размещения энергетического и сантехнического оборудования). Лестничные клетки, коридоры и т.д. включают в полезную площадь общественных зданий.

Объем жилых и общественных зданий. Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечений здания на уровне первого этажа (выше цоколя) на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала или полуподвала до уровня чистого пола первого этажа.

Объем надземной части здания с чердачным перекрытием рассчитывают умножением площади горизонтального сечения здания по внешнему обводу на уровне первого этажа (выше цоколя) на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Объем надземной части здания при наличии разных по площади этажей исчисляется как сумма объемов его частей. Объем мансардного этажа определяют умножением площади горизонтального сечения мансарды по внешнему обводу стен на уровне пола мансарды до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании мансарды принимается ее средняя высота.

Площадь производственных зданий. Полезную (общую) площадь производственных зданий промышленных предприятий следует рассматривать как сумму площадей, расположенных на всех этажах, рабочих, подсобных, складских и вспомогательных помещений, измеренных в пределах внутренних отделанных поверхностей наружных стен, за вычетом площадей, занятых лестничными клетками, сквозными шахтами, внутренними стенами, опорами и перегородками.

Рабочая площадь производственных зданий определяется как сумма площадей, расположенных на этажах производственных зданий, а также на антресолях, обслуживающих площадках, этажерках, галереях, эстакадах, в подвальных этажах и прочих помещениях, предназначенных для изготовления продукции, в том числе площадь, предназначенная для размещения полуфабрикатов.

Подсобная площадь определяется как сумма площадей помещений, предназначенных для внутризаводского транспорта, для установки и обслуживания санитарно-технического и энергетического оборудования, в том числе площадь, занимаемая котельными со вспомогательными помещениями бойлерными, насосными водопровода и канализации. К подсобным помещениям относят также вентиляционные камеры, трансформаторные подстанции, открытые и закрытые распределительные устройства, коридоры, тамбуры, переходы и помещения технического назначения, например, площадь технических этажей, предназначенных для размещения инженерных устройств и коммуникаций.

Складская площадь определяется как сумма площадей, предназначенных для хранения сырья, различных материалов и изделий, необходимых для производства продукции и ремонта оборудования, коммуникаций, а также для хранения готовой продукции.

Площадь здания и помещения (жилая, общая и т.д.)

Вот что говорит СВОД ПРАВИЛ СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ»
Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003

В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого
здания: площадь квартир, общая площадь квартир*

В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых
помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета
неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и
тамбуров).
Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную
систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не
включается.
Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до
низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь
помещения, в котором размещена лестница.
При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном
этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей
помещения с высотой потолка от 1,6 м – при углах наклона потолка до 45о
, а для
площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м – от 45о
и более. Площади
частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона
потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на
50 % площади этого помещения.
В.2.2 Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и
помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений,
подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами
технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и
технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в
«Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от
04.08.98 Минземстроя России.

Приказ №37 гласит:

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат
и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов,
встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений,
встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых,
подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3,
для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Жилищный кодекс гласит:
Статья 15
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных
для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

Что входит в жилую площадь частного дома, и как она рассчитывается?

Юридическая консультация > Административное право > Право собственности > Как узнать, что входит в жилую площадь частного дома, и как ее можно посчитать?

При выборе частного дома для покупки или при проектировке перед строительством одним из самых важных параметров является его площадь. Однако часто продавец, покупатель и застройщик говорят на разных языках, понимая под площадью дома совершенно разные понятия. 

Существует несколько терминов, которые используются при определении размеров здания: это площадь застройки, общая и жилая площадь, причем значения терминов сильно различаются. Что входит в жилую площадь частного дома?

Основные термины в строительстве

У многих людей совершенно разные понятия о площади частного дома

При проектировке здания проектировщик и застройщик используют для расчета 4 основных понятия:

• Площадь помещений. Это расчет размеров помещения, определяемый по расстоянию между стенами без учета плинтусов. Если в частном доме установлена печь или камин, ее размеры исключаются из площади помещений во время расчетов.
• Общая площадь здания – это суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений, в которую входят комнаты, кухня, тамбур, коридоры, прихожая и встроенные шкафы. Раньше при расчете общей площади учитывались веранды, террас и уличных площадок, балконы и лоджии, но сейчас это правило перестало действовать.
• Жилая площадь – это суммарная величина жилых комнат, в документах они учитываются как комнаты, предназначенные для постоянного проживания людей. Это кухня, гостиная, спальня, детская, рабочий кабинет, также в это понятие включаются гардеробные комнаты.
• Полезная площадь (в иностранных стандартах она обозначается как «используемая). Это суммарная площадь всех помещений, из этой величины исключается площадь лестниц и лестничных клеток, а также лифтовых шахт и пандусов.

Также при строительстве очень важным является понятие «площадь застройки»: по закону она не должна превышать 30% от общей площади участка. В эту величину включается общая площадь горизонтального разреза здания, проведенного на уровне цокольной части.

При этом в данную величину включается площадь крыльца, террасы или веранды, но не включается размер балкона на втором этаже, если у него нет дополнительных несущих столбов.

Знание всех этих понятий позволяет понять, каким должен быть дом по размерам и определиться с требованиями к застройщику и проектировщику. Кроме того, общая и жилая площадь указываются в объявлениях при поиске покупателя на дом.

Данные о размере общей и жилой площади здания вносятся в технический паспорт жилого объекта и свидетельство о регистрации объекта недвижимости.

Чем отличаются общая и жилая площадь?

В жилую площадь частного дома входит площадь комнат для проживания

Понятие общей площади дома учитывается при расчете нормы, которая должна приходиться на каждого человека, проживающего в данном помещении. Если она не соответствует норме, то человек имеет право встать на очередь, чтобы улучшить жилищные условия.

Кроме того, этот параметр учитывается при подсчете стоимости отопления, если в квартире или доме не установлен тепловой счетчик. В этом случае приходится платить за все отапливаемые помещения в здании.

Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Так в большом доме может быть оборудована просторная прихожая или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными. Решение нужно принимать не только после оценки документов, но и после визуального осмотра дома.

Если управляющая компания неправильно рассчитывает стоимость отопления из-за неверно указанной в документах общей площади, необходимо переоформить технический паспорт, после чего соответствующие изменения вносятся в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. После этого управляющая компания должна будет провести перерасчет.

Нюансы оценки общей и жилой площади

Площадь мансарды — спорный момент при оценке жилья

При расчете общей и жилой площади у покупателя и продавца или у заказчика и застройщика нередко возникают разногласия, так как не учитывается несколько важных нюансов:

• Если в здании есть ниши, высота которых составляет менее 2 м, они не могут учитываться в составе жилой площади помещения.
• Если площадь пространства под лестничным маршем составляет не более полутора метров, она также не будет учитываться при оценке размеров дома.

Особо сложно рассчитывать размеры жилого помещения мансардного этажа или используемого чердака. В этом случае основным параметров для расчета становится наклон кровли. Если наклон кровли составляет 27 градусов, в общую жилую площадь входит только часть помещения с высотой 1,5 метра до кровли.

Каждому будущему домовладельцу необходимо научиться самостоятельно замерять общую и жилую площадь, чтобы проверить соответствие готового здания данным заявленным в проекте. Для этого помещение необходимо освободить от мебели, после чего измерить длину и ширину комнаты. Полученные размеры перемножаются, таким образом измеряется размер каждой комнаты в доме.

Точный расчет общей и жилой площади необходим при проектировке будущего дома и при последующей приемке здания после завершения строительства. При продаже это один из ключевых параметров, напрямую влияющий на оценку итоговой стоимости здания.

Как правильно посчитать площадь помещений, расскажет видеоматериал:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Как рассчитать, уточнить или уменьшить площадь дома

Одна из наиболее важных величин помещений – их площадь. Точную площадь дома (или квартиры, а также любого другого помещения) необходимо знать для того, чтобы правильно оценить дом при продаже ли сдаче в аренду; умение рассчитывать площадь дома нужно и при строительстве либо пристройке какой-то его части. Иначе говоря, эти знания пригодятся всегда. Но наиболее актуальны они сегодня, когда в стране готовится переход к налогообложению объектов капитального строительства исходя из их кадастровой стоимости. А, как известно, кадастровая стоимость зависит именно от площади жилого помещения. Когда речь идёт о регулярных выплатах, многие владельцы недвижимости считают целесообразным уточнить: а верно ли указана в их документах площадь дома? Нет ли ошибки? Кроме того, некоторые ищут способ так или иначе уменьшить эту величину, чтобы сэкономить на налогах. Рассмотрим все обозначенные вопросы, обратившись к специалисту. Как отмечают в кадастровой палате, в связи с переходом на новый способ налогообложения собственники жилых помещений все чаще желают уточнить сведения о площади принадлежащих им помещений и внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Зачастую изменения площади не связаны с проведением перепланировок, капитального либо текущего ремонта, а сводятся к уточнению размеров помещений, поскольку достаточно часто встречаются случаи неверного исчисления площади в результате допущенных ранее ошибок. Итак, для установления точной площади вашей недвижимости можно пойти двумя путями: 1 – попытаться вычислить цифру самостоятельно и затем сверить полученные в результате расчётов со сведениями в документах; 2 – обратиться к кадастровому инженеру – и в этом случае вы можете не только гарантированно уточнить площадь, но и одновременно внести исправления в документацию, если это понадобится. Но для начала попробуем разобраться, что такое площадь дома, каковы предписания законодательства по поводу её вычисления. Ведь в практике имеется много разновидностей этого показателя: это и площадь застройки, и полезная площадь, и жилая, и т.п. Общая же площадь дома – это сумма площадей его жилых и нежилых помещений. Рассмотрим случай, когда требуется уточнить площадь дома для коррекции сведений в государственном кадастре недвижимости. Чтобы ответить на вопрос, каким же образом определяется площадь жилого помещения, обратимся к действующему законодательству. На сегодняшний день, согласно части 10 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требования к определению площади зданий и помещений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Таким органом является Министерство экономического развития Российской Федерации.

Помимо того, 30 сентября 2011 года Минэкономразвития России утвердило Требования к определению площади здания, помещения своим приказом № 531. Согласно новым Требованиям к определению площади, общая площадь жилого помещения (жилого дома) состоит из суммы площади всех частей такого помещения (жилого дома), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Следует отметить, что вышеуказанный подход к подсчету общей площади жилых помещений соответствует правилу, установленному в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Свою лепту в определения внес и департамент недвижимости Минэкономразвития России. По мнению этого ведомства, к помещениям вспомогательного использования также следует относить расположенные на цокольном и подвальном этажах котельные, мастерские и иные помещения, а также иные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд; сюда же относятся и такие пристройки, как оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады и прочее.

Казалось бы, любые постройки входят в общую площадь жилого помещения. Однако исключения всё же есть: департамент недвижимости Минэкономразвития России особо уточняет, что площади гаража и тамбура не следует включать в эту величину.

При определении общей площади дома необходимо также ответить на вопрос: является ли пристройка верандой либо это помещение вспомогательного использования и, соответственно, подлежит включению в общую площадь жилого дома? Данный вопрос прокомментировали специалисты кадастровой палаты.

По их словам, верандой признается застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Однозначно это определить возможно только в результате натурного обследования жилого помещения. Таким образом, является ли часть дома верандой или нет, определяет под свою ответственность кадастровый инженер.

Таким образом, критерием включения или невключения в общую площадь жилого дома тех или иных помещений является не признак их отапливаемости или неотапливаемости, которым до вступления в силу действующего Закона о кадастре руководствовались организации технической инвентаризации, а вид и цель использования того или иного помещения в данном жилом доме.

Теперь попробуем разобраться, можно ли уменьшить площадь дома, чтобы снизить налогообложение.

С этой целью в кадастровые органы в различных регионах страны в последнее время достаточно часто поступают заявления от владельцев жилых домов об учете изменений сведений об общей площади жилого дома. Люди приносят с собой технические планы, изготовленные кадастровыми инженерами, в которых общая площадь здания определена не в соответствии с нормами действующего законодательства. Так, например, часто из общей площади жилого дома пытаются исключить площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Понятно, что таким способом владельцы жилых помещений пытаются в итоге уменьшить кадастровую стоимость данного дома.

Но следует помнить, что исключить из общей площади жилого помещения какие-либо площади, не осуществляя при этом работ по переустройству данного дома, возможно в том случае, если ранее в эту площадь были ошибочно включены площади балкона, лоджии, веранды или террасы, либо площади помещений, не предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, например площадь гаража, отмечают специалисты.

В целом же, можно резюмировать следующее.

Кадастровый инженер при подготовке технического плана жилого помещения должен самостоятельно осуществлять необходимые измерения для определения площади помещения, при этом руководствуясь Требованиями к определению площади. В случае если в ходе кадастровых работ кадастровым инженером выявлено несоответствие площади помещения или здания, указанной в документах, на основании которых готовится технический план, данная информация отражается в специальном разделе технического плана, именуемом «Заключение кадастрового инженера». В нем же приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов.

И, наконец, в русле разговора о том, как вычислить площадь дома, нельзя хотя бы вкратце не упомянуть случай, когда требуется рассчитать площадь будущего дома – в начале его строительства. Предположим, вы занимаетесь стройкой сами, и площадь дома тоже решили определить самостоятельно. Несколько практических советов и рекомендаций будут небесполезны. Для начала следует учесть и предусмотреть все потребности будущих жильцов этого дома. Вторым важным фактором при расчёте площади дома является учет прогнозируемых расходов на отопление (обычно для обеспечения тепла на один квадратный метр площади дома требуется 50-60 Вт). Общая площадь дома используется при проектировании дома для примерной оценки его будущей стоимости, поэтому этот параметр важен при строительстве. Тем не менее важно не забывать о том, что два дома с одной и той же площадью могут различаться по цене по разным причинам: в зависимости от планировки помещений, от строительных материалов, видов отделки и т.д. Общая площадь дома представляет собой сумму площадей всех входящих в него помещений: как жилых, так и нежилых. Иными словами, сюда входят как комнаты, в которых люди проживают непосредственно – спальня, детская, гостиная, кабинет и пр., так и помещений вспомогательного значения. Совокупность нежилых помещений включает встроенные шкафы, балконы, веранды, подсобные комнаты, лестничные клетки и пр. Для расчета принимаются так называемые понижающие коэффициенты (например, для лоджии это 0,5, для балкона – 0,3, веранды – 1). При этом если в будущем доме планируется устройство печи, то та площадь, которую будет занимать печь (или камин), в общую площадь дома не включается. Предположим, всё это вы учли и предусмотрели, и план вашего будущего дома готов. Теперь предстоит заняться вычислениями. Как рассчитывать площадь дома? Технически измерения производятся на уровне пола, с вычетом плинтуса, но принимая в расчёт внутренние отделочные покрытия. Площадь застройки дома рассчитывается как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу, включая выступающие части (лестницы, террасы и др.). Эта величина принимается в расчет на начальном этапе проектирования будущего дома и позволяет оценить соотношения размеров всего участка и его части, занимаемой домом. Кроме того, на этой стадии проекта закладывается смета на будущий фундамент, и этот параметр учитывается в совокупности с индивидуальными геологическими данными местности, в которой находится участок. Надеемся, этот материал был полезен для вас.

квадратных метров, которые можно арендовать и использовать: в чем разница?

Разница между полезными, арендуемыми и брутто квадратными футами невелика, но чрезвычайно важна для понимания при заключении договора аренды. Все три условия могут быть включены в ваш договор аренды, но только один используется для расчета ваших истинных годовых расходов на аренду.

В этой статье мы объясним разницу между полезными, арендуемыми и брутто квадратными футами и почему это так важно.

Полезные квадратные ножки

Полезные квадратные футы пространства определяются как общая площадь, уникальная для арендатора.Думайте об этом как о пространстве, специально отведенном для использования вашей компанией. Когда вы входите в свой номер, площадь внутри считается квадратными футами, которые можно использовать.

Расчет этого числа будет немного отличаться для арендаторов, арендующих полный этаж, и арендаторов, арендующих частичный этаж. При аренде частичного этажа сюда входят все офисные помещения, а также любые складские помещения или отдельные туалеты, уникальные для вашего люкса. Он также включает в себя пространство, занимаемое такими вещами, как столбцы или утопленные записи.

Пример полезной, арендуемой и общей площади на этаже с несколькими арендаторами.

Для арендаторов всего этажа полезные квадратные футы распространяются на все, что находится внутри границ этажа, включая неиспользуемые области, такие как уборные или механические и электрические помещения. Он также включает в себя общие зоны этажа, такие как мини-кухни, коридоры или приемные, предназначенные для использования на полу. Используемые квадратные футы не будут включать такие пространства, как шахты лифтов или лестничные клетки, поскольку они не считаются уникальными для одного арендатора.

Пример полезной, арендуемой и общей площади на этаже с одним арендатором.

Полезные квадратные футы — важный показатель, поскольку он точно показывает, сколько места будет доступно для ведения бизнеса.

Квадратные футы, сдаваемые в аренду

Квадратные футы, сдаваемые в аренду, определяются как используемые квадратные футы плюс часть общей площади здания.

Места общего пользования — это зоны, используемые всеми арендаторами в здании, включая, помимо прочего, коридоры, вестибюли, общественные туалеты и фитнес-центры.

Читать дальше: Ваш путеводитель по элементам коммерческой аренды (термины, определения)

Доля общей площади, принадлежащая конкретному арендатору, рассчитывается путем взятия их пропорциональной доли от общей площади здания. Например, если арендатор сдает в аренду 10 000 кв. М в здании на 100 000 кв. М, 10% общей площади здания будет отнесено к этому арендатору.

Это не означает, что арендатору будет разрешено использовать только 10% площади, а скорее, что 10% площади общей площади будут добавлены к количеству квадратных футов арендатора в договоре аренды.

Квадратных футов, подлежащих аренде, используется для определения ваших годовых базовых арендных расходов. Для этого просто умножьте арендуемую площадь в квадратных футах на годовую базовую арендную ставку.

Почему это имеет значение

Самая важная разница между используемыми и арендуемыми квадратными футами заключается в том, что именно арендуемая, а не полезная величина будет использоваться для расчета ваших годовых арендных расходов. Поскольку арендуемая площадь в квадратных футах зачастую выше, чем площадь, которую можно использовать для помещения, крайне важно, чтобы вы использовали правильные размеры при оценке своего бюджета.

Коэффициент нагрузки

Полезный инструмент, который арендаторы и домовладельцы используют для понимания разницы между арендуемыми квадратными футами объекта и полезными квадратными футами, называется коэффициентом загрузки. Это число основано на процентной доле общей площади в здании. Коэффициент загрузки рассчитывается путем деления общей арендуемой площади здания в квадратных футах на общую полезную площадь квадратных футов.

Коэффициент нагрузки

= общий арендный SF / общий полезный SF

Затем этот коэффициент нагрузки умножается на полезные квадратные футы арендатора, чтобы найти арендуемые квадратные футы для помещения.

Арендуемая SF = Полезная SF арендатора x Коэффициент нагрузки

Итак, как коэффициент загрузки может помочь арендаторам оценивать различные свойства? Рассмотрим этот пример.

Арендатор рассматривает два разных офисных помещения с одинаковой площадью полезной площади и одинаковой арендной ставкой, но с разными коэффициентами загрузки. Первый вариант — это апартаменты площадью 10 000 квадратных футов и с коэффициентом загрузки 20%, что означает, что арендуемая площадь помещения составляет 12 000 квадратных футов. Второй вариант имеет 10 000 квадратных футов полезной площади и коэффициент загрузки 15%, что означает, что арендуемая площадь для этого варианта составит 11500 квадратных футов.

10 000 футов полезного использования x 0,20 = 2 000	2 000 + 10 000 = 12 000 квадратных футов для аренды
10 000 футов полезного использования x 0,15 = 1,500	1 500 + 10 000 = 11 500 квадратных футов для аренды

В первом здании базовая арендная плата арендатора будет основана на 12 000 квадратных футов, тогда как во втором здании будет взиматься арендная плата из расчета 11 500 квадратных футов. Второй вариант с более низким коэффициентом загрузки сэкономит компании деньги, поскольку они будут платить меньше в месяц за то же количество используемого пространства.

Однако меньший коэффициент загрузки также означает, что в здании меньше общих частей, поэтому может потребоваться дополнительная арендная плата, если требуется больше общей площади.

Квадратные футы брутто

Квадратные футы брутто, также называемые общей площадью, относятся к общей площади здания в квадратных футах. Он включает в себя все, что учитывается в квадратных футах, пригодных для использования и сдачи в аренду, а также ядро ​​здания, лифтовые шахты и другие части здания, которые используются для обслуживания и эксплуатации.

Другими словами, общая площадь в квадратных футах — это общая площадь, которую занимает объект, независимо от того, используется ли это пространство арендатором. Исключены только открытые пространства, такие как бассейны, игровые поля, корты, световые колодцы, автостоянки и нераскопанные подвалы.

Площадь брутто — важный показатель для планирования и составления бюджета в строительстве. Хотя это может не появляться слишком часто в транзакциях с арендаторами, все же стоит понять.

Заключение

Мы надеемся, что эта статья помогла прояснить любые вопросы, которые могли у вас возникнуть о различиях между полезными, арендуемыми и брутто квадратными футами.

Чтобы продолжить изучение тонкостей коммерческой аренды, ознакомьтесь с разделом «Понимание и согласование условий аренды» в Учебном центре AQUILA.

Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите продвинуться в процессе аренды, свяжитесь с нашей командой опытных представителей арендаторов.

Популярные статьи:

Используется vs.Арендуемые квадратные футы (с примерами)

В любом случае одна из наиболее важных частей информации об объекте — это его размер.

От размера участка до размера здания, количества квартир и размера каждой отдельной единицы.

Если посмотреть на размер внутри здания, можно увидеть большую разницу между его полезными квадратными футами и арендуемыми квадратными футами.

Это может показаться простым, но это не всегда так (особенно с учетом различных типов многопользовательских зданий).

Ниже мы рассмотрим разницу между арендуемыми и полезными квадратными футами, а также расскажем, как рассчитать каждую меру и ее коэффициент загрузки.

Свяжем все вместе в конце примером.

Квадратные футы, пригодные для использования в сравнении с арендуемыми: в чем разница

Полезные квадратные футы (USF)

Полезная площадь в квадратных футах — это фактическое пространство, которое арендатор занимает от стены до стены.

Это означает, что полезная площадь в квадратных футах будет разной для каждого арендатора в здании.

Показатель не включает общие области здания, такие как вестибюли, общие туалеты, лестничные клетки, складские помещения и общие коридоры — это только площадь, заполненная в пределах определенного объекта.

Для коммерческих арендаторов, сдающих в аренду целый этаж или несколько этажей, полезные квадратные метры в их квартире будут включать коридоры и туалеты, так как это области пространства, которые обслуживают исключительно их этаж.

Короче говоря, с точки зрения арендатора полезные квадратные метры могут рассматриваться как все, что находится в пределах их этажа / квартиры.

Квадратные футы, сдаваемые в аренду (RSF)

Квадратные метры, сдаваемые в аренду, — это квадратных футов, используемых арендатором плюс квадратных футов общей площади здания.

Это просто вопрос разделения общей площади между всеми арендаторами в здании (для целей аренды).

Подумайте об этом так: Владелец собственности должен заплатить за все здание .

Нет ничего удивительного.

Но, кроме того, помещения общего пользования, лестницы, общие туалеты и т. Д. Используются всеми арендаторами, не сдаваясь напрямую ни одним из них.

Добавляя часть этого общего пространства к полезной площади в квадратных футах арендатора, арендуемая площадь в квадратных футах служит способом учесть это пропорциональное использование при аренде арендатора.

Ежемесячная арендная плата всегда будет определяться с использованием арендных квадратных футов.

Коэффициент нагрузки

Увеличение арендуемой площади в квадратных футах по сравнению с используемой площадью может быть обозначено как «коэффициент загрузки», «коэффициент общей площади» или «дополнительный коэффициент».

Обычно он находится в диапазоне 10-15% и может быть выше в некоторых зданиях.

При оценке площади коммерческой недвижимости вам нужно знать коэффициент загрузки, чтобы точно знать, что вы получаете, по какой цене и какова разбивка от пригодных для аренды до пригодных для использования квадратных футов.

Как рассчитать коэффициент нагрузки

Вкратце упоминалось выше, вычислить коэффициент загрузки коммерческой недвижимости довольно просто.

Сначала найдите общую площадь здания.

Затем вычтите всю общую площадь в квадратных футах, чтобы получить общую полезную площадь в квадратных футах.

(Эти номера должен сообщать владелец или его агент.)

Оттуда разделите общую площадь пола на полезную площадь в квадратных футах, и вы получите коэффициент нагрузки.

Коэффициент нагрузки Пример:

Допустим, в здании площадью 100 000 квадратных футов есть 15 000 квадратных футов общего пространства.

Полезная площадь в квадратных футах составит 85 000 квадратных футов, что вы получите, вычтя совместно используемое пространство (15 000 квадратных футов) из общей площади пола (100 000 квадратных футов).

Отсюда, очень просто, вы разделите общую площадь в квадратных футах (100 000 квадратных футов) на полезную площадь в квадратных футах (85 000 квадратных футов).

Это даст вам коэффициент загрузки 1,176, который можно выразить как коэффициент загрузки 17,6%.

Другими словами, 17,6% площади недвижимости — это , а не полезной площади (с точки зрения одного арендатора).

Полезные квадратные футы в сравнении с арендуемыми Пример

Давайте посмотрим на быстрый сценарий сравнения факторов нагрузки и арендуемой площади в квадратных футах, чтобы понять, почему полезно рассматривать каждый показатель отдельно.

Пример сценария

В этом примере арендатор смотрит на два разных офисных здания:

• Оба здания имеют полезную площадь 5 000 квадратных футов.
• У зданий одинаковая арендная плата.

Единственное различие между двумя зданиями — это их коэффициенты нагрузки.

Офисное помещение №1:

Первый вариант имеет коэффициент загрузки 20%.

Итак, если вы возьмете 5000 квадратных футов и умножите их на коэффициент нагрузки 20%, у вас останется еще 1000 квадратных футов пространства.

Это единиц, которые выделяются как арендуемая площадь, что дает вам в общей сложности 6000 квадратных футов и квадратных футов.

Напомним, что расчет выглядит следующим образом:

• 5000 x 20% = 1000 квадратных футов
  (Полезная кв.фут x коэффициент нагрузки = дополнительная арендуемая площадь)
• 5000 + 1000 = 6000 квадратных футов
  (Полезная площадь + дополнительная арендуемая площадь = арендуемая площадь квадратных футов)

Офисное помещение № 2:

Второй вариант имеет коэффициент загрузки 15%.

Итак, на этот раз, снова умножив полезные квадратные футы на коэффициент нагрузки (5000 x 15%), вы получите 750 квадратных футов дополнительного пространства.

Сложите их вместе, и у вас останется 5750 квадратных футов арендуемой площади для офисного здания №2.

Какой из них выбрать арендатору?

Что ж, у офисного помещения №2 меньше арендуемой площади, но столько же полезной площади.

С точки зрения арендатора, в помещении №1 вы платите 6000 квадратных футов, чтобы использовать 5000 квадратных футов.

С пробелом №2 вы платите 5750 SF, чтобы также использовать 5000 SF по той же ставке, что и пробел №1.

Короче говоря, вы платите меньше за такое же количество места, что делает № 2 лучшим вариантом с точки зрения чистой стоимости.

Осталось рассмотреть удобства в здании.

Конечно, вариант №2 дешевле, но, возможно, в варианте №1 общие удобства намного лучше, поэтому он стоит дополнительных затрат.

Например, возможно, у вас часто есть клиенты, посещающие офис, и вы хотите, чтобы они проходили через более красивый вестибюль.

Или , может быть, в здании есть общая кухня. В этом случае вы можете реально сэкономить на содержании и оборудовании кухни, получая при этом дополнительное рабочее пространство в пределах полезной площади.

Реальный ответ в приведенном выше примере зависит от многих факторов.

Арендовать квадратные метры тоже не всегда так просто:

Иногда арендодатели даже изменяют коэффициент загрузки и полезную площадь до такой степени, что это становится частью переговорного процесса.

Помимо каждого измерения пространства в здании, важно внимательно прочитать мелкий шрифт, чтобы убедиться, что все представлено точно.

В конце концов, полезные квадратные футы и арендные квадратные футы работают в тандеме, чтобы помочь вам лучше понять объект недвижимости, узнать, на что вы тратите свои деньги (или на что ваш клиент тратит свои деньги).

: удобные и арендуемые квадратные метры: в чем разница?

{«tag_ids»: [9357211990], «rss_body»: «

Размер имеет значение, когда речь идет о коммерческих офисных помещениях.В конце концов, вы хотите, чтобы у вашей команды было достаточно места, чтобы комфортно перемещаться по рабочим дням, но при этом не хотите, чтобы у вас оставалось много пустого пространства. Кроме того, размер будет определять, сколько вы платите за ежемесячную арендную плату. Когда вы рассматриваете стоимость проживания в том или ином офисе, важно понимать, что в вашем договоре аренды будут установлены два разных размера: полезная и арендуемая квадратные метры. Понимание того, что означают эти термины, жизненно важно для сравнения различных офисов и заключения справедливой сделки.

\ n

\ n

Определение полезной площади в квадратных футах

\ n

Полезная площадь офиса в квадратных футах показывает, сколько места придется занимать вашей компании. Он включает в себя всю площадь внутри стен той площади, которую вы сдаете в аренду. Это число, которое вам необходимо учитывать при принятии решения о том, идеально ли подходит тот или иной офис по размеру для ваших нужд.

\ n

\ n

Расчет полезной площади в квадратных футах

\ n

Полезная площадь в квадратных футов — это фактическая площадь вашего пространства, измеренная в пределах разрушающихся внешних стен вашего люкса.Если у вас есть прямоугольное пространство размером 50 на 80 футов, вы должны умножить 50 футов длины на 80 футов ширины, чтобы получить 4000 квадратных футов, которые можно использовать. Если у вас есть форма более сложной формы, вы можете использовать методы, которые вы узнали в географии, или зависеть от измерений, предоставленных архитектором, инженером или планировщиком пространства.

\ n

\ n Определение арендуемой площади в

квадратных футах

\ n

Арендуемая квадратная метра офиса включает полезную площадь в квадратных футах плюс процент от общей площади всех общих площадей в здании .В этот расчет могут быть включены лестничные клетки, общественные туалеты, коридоры, вестибюли, кафетерии, тренажерные залы и даже офисы управления недвижимостью на территории. Поскольку в договорах аренды требуется, чтобы арендаторы помогали оплачивать расходы на содержание общих частей, для расчета арендной платы используется арендуемая площадь в квадратных футах, а не в используемых квадратных футах.

\ n

\ n

Расчет арендуемой площади в квадратных футах

\ n

\ n

Ваша арендуемая площадь равна вашей полезной площади плюс пропорциональная доля общих площадей здания.Для его расчета необходимо знать общую арендуемую площадь здания и его общую полезную площадь. Представьте себе здание площадью 50 000 квадратных футов, имеющее 42 000 квадратных футов полезной площади и 8 000 квадратных футов общей площади. Если бы у вас было 4200 квадратных футов полезной площади, вы бы вычислили свою пропорциональную долю, разделив 42000 на 4200, и вы обнаружите, что вам принадлежит 10 процентов здания. Это ваша пропорциональная доля. Затем вы умножаете общую общую площадь (8000 квадратных футов) на свою пропорциональную долю в 10%. Это дает вам свою долю общей площади — 800 кв.800 квадратных футов общей площади плюс 4200 квадратных футов полезной площади дают вам общую арендуемую площадь в 5000 квадратных футов.

\ n

\ n

Тем не менее, обычно вы получаете арендуемую площадь в квадратных футах от домовладельца. Просто будьте осторожны, чтобы убедиться, что это кажется разумным. ( Ваш представитель арендатора , архитектор или специалист по планированию помещений может помочь вам в этом.)

\ n

\ n

Почему это важно

\ n

Неправильная арендуемая и полезная площадь в квадратных футах может привести к проблемам в будущем.Арендаторы, которые ошибочно полагают, что арендуемая квадратная метра относится к их офисным помещениям, обнаружат, что в их офисах гораздо меньше места. Кроме того, арендуемая площадь в квадратных футах — это то, что в конечном итоге влияет на ваши затраты на размещение , поэтому вам нужно уделять наибольшее внимание этой цифре в процессе переговоров.

\ n

\ n

Управление вашими расходами

\ n

Вообще говоря, дополнительное пространство, за которое вы будете платить, определяется зданием. Однако вы можете рассчитать коэффициент нагрузки каждого здания, разделив общую общую площадь на общую полезную площадь в квадратных футах.Зная, что вы можете сравнивать здания по их эффективности. Как правило, в зданиях с роскошными местами общего пользования будут более высокие коэффициенты нагрузки, а это означает, что вы платите больше арендной платы за пространство, которое технически вам не принадлежит. Однако дизайнерские особенности, такие как большие лифтовые вестибюли, широкие коридоры и большие ванные комнаты или складские помещения, также могут увеличить коэффициент нагрузки. Если вы можете найти два примерно сопоставимых здания с разными коэффициентами нагрузки, выбор более эффективного позволит снизить ваши затраты на размещение.

\ n

\ n

Сдаваемые в аренду и полезные квадратные метры. Советы

\ n

Разорвите измерительную ленту. Хотя на то, чтобы самостоятельно измерить офис, требуется много времени, это хорошая идея. Чтобы рассчитать полезную площадь в квадратных футах, вам нужно измерить длину и ширину каждой комнаты в офисе, а также коридоров, а затем сложить числа. Если ваш расчет сильно отличается от расчетов домовладельца, попросите измерить пространство вместе.

\ n

\ n

Узнайте подробности о арендуемой площади. Уважаемый домовладелец должен быть готов сделать уравнение, используемое для расчета арендуемой площади в квадратных футах, как можно более прозрачным. Вам нужно перепроверить следующее.

\ n

\ n

Как был рассчитан процент? Обычно процент общих пространств, за которые вы отвечаете, должен соответствовать проценту здания, которое вы будете занимать. Спросите общую площадь в квадратных футах и ​​рассчитайте это число самостоятельно.

\ n

\ n

Что входит в арендуемую площадь в квадратных метрах? Спросите подробный список всего, что рассчитано в арендуемой площади. Обращайте внимание на такие вещи, как воздушные валы. Кроме того, некоторые домовладельцы могут попытаться расширить размеры снаружи, включив такие вещи, как украшения фасада в виде горгульи, чтобы увеличить расходы.

\ n

\ n

При необходимости наймите профессионала. Если вы сомневаетесь в точности номеров домовладельца, подумайте о том, чтобы нанять архитектора, который проведет измерения за вас.Сумма денег, которую вы могли бы сэкономить при долгосрочной аренде, могла бы с лихвой покрыть его или ее гонорар.

\ n

\ n

Заключение

\ n

Когда дело доходит до большинства офисных зданий, арендуемая площадь — это не та площадь, за которую вы платите. Пока вы занимаете полезные квадратные метры, ваша аренда рассчитывается на основе арендуемой площади. Это увеличивает ваш общий счет от 10 до 30 процентов. Хотя этих расходов избежать невозможно, понимание их может помочь вам установить реалистичный бюджет и, возможно, выбрать более эффективно построенное здание, чтобы свести к минимуму их влияние.

\ n

\ n

Вот еще несколько статей, которые стоит изучить:

\ n

8 советов по переговорам об аренде от профессиональных представителей арендаторов

\ n

Руководство по комплексной проверке коммерческой аренды: лучшая сделка

\ n

15 причин, по которым вы Нужен представитель арендатора для коммерческой аренды

\ n

\ n

Подпишитесь на наш блог, чтобы получить больше советов CRE !!

\ n

«,» post_body «:

Размер имеет значение, когда речь идет о коммерческих офисных помещениях. В конце концов, вы хотите, чтобы у вашей команды было достаточно места для комфортного перемещения по рабочим дням, но при этом они не хотят в итоге получаются тонны пустого пространства.Кроме того, размер будет определять, сколько вы платите за ежемесячную арендную плату. Когда вы рассматриваете стоимость проживания в том или ином офисе, важно понимать, что в вашем договоре аренды будут установлены два разных размера: полезная и арендуемая квадратные метры. Понимание того, что означают эти термины, жизненно важно для сравнения различных офисов и заключения справедливой сделки.

Определение полезного квадратного метра

Полезная площадь офиса в квадратных футах говорит о том, сколько места будет занимать ваша компания.Он включает в себя всю площадь внутри стен той площади, которую вы сдаете в аренду. Это число, которое вам необходимо учитывать при принятии решения о том, идеально ли подходит тот или иной офис по размеру для ваших нужд.

Расчет полезного квадратного метра

Ваша полезная площадь квадратных метров — это фактическая площадь вашего пространства, измеренная в пределах убывающих внешних стен вашего люкса. Если у вас есть прямоугольное пространство размером 50 на 80 футов, вы должны умножить 50 футов длины на 80 футов ширины, чтобы получить 4000 квадратных футов, которые можно использовать.Если у вас есть форма более сложной формы, вы можете использовать методы, которые вы узнали в географии, или зависеть от измерений, предоставленных архитектором, инженером или планировщиком пространства.

Количество квадратных метров, сдаваемых в аренду

Арендуемая площадь офиса включает в себя полезную площадь в квадратных футах плюс процент от общей площади всех общих площадей в здании . В этот расчет могут быть включены лестничные клетки, общественные туалеты, коридоры, вестибюли, кафетерии, тренажерные залы и даже офисы управления недвижимостью на территории.Поскольку в договорах аренды требуется, чтобы арендаторы помогали оплачивать расходы на содержание общих частей, для расчета арендной платы используется арендуемая площадь в квадратных футах, а не в используемых квадратных футах.

Расчет арендуемой площади в футах

Ваша арендуемая площадь в квадратных футах равна вашей полезной площади в квадратных футах плюс пропорциональная доля общих площадей здания. Для его расчета необходимо знать общую арендуемую площадь здания и его общую полезную площадь.Представьте себе здание площадью 50 000 квадратных футов, имеющее 42 000 квадратных футов полезной площади и 8 000 квадратных футов общей площади. Если бы у вас было 4200 квадратных футов полезной площади, вы бы вычислили свою пропорциональную долю, разделив 42000 на 4200, и вы обнаружите, что вам принадлежит 10 процентов здания. Это ваша пропорциональная доля. Затем вы умножаете общую общую площадь (8000 квадратных футов) на свою пропорциональную долю в 10%. Это дает вам свою долю общей площади — 800 кв. 800 квадратных футов общей площади плюс 4200 квадратных футов полезной площади дают вам общую арендуемую площадь в 5000 квадратных футов.

Однако обычно вы получаете арендуемую площадь в квадратных футах от арендодателя. Просто будьте осторожны, чтобы убедиться, что это кажется разумным. ( Ваш представитель арендатора , архитектор или специалист по планировке помещений может помочь вам в этом.)

Почему это важно

Неправильная арендуемая и полезная площадь в квадратных футах может привести к проблемам в будущем. Арендаторы, которые ошибочно полагают, что арендуемая квадратная метра относится к их офисным помещениям, обнаружат, что в их офисах гораздо меньше места.Кроме того, арендуемая площадь в квадратных футах — это то, что в конечном итоге влияет на ваши затраты на размещение , поэтому вам нужно уделять наибольшее внимание этой цифре в процессе переговоров.

Управление расходами

Вообще говоря, дополнительное пространство, которое вы платите, устанавливается самим зданием. Однако вы можете рассчитать коэффициент нагрузки каждого здания, разделив общую общую площадь на общую полезную площадь в квадратных футах. Зная, что вы можете сравнивать здания по их эффективности.Как правило, в зданиях с роскошными местами общего пользования будут более высокие коэффициенты нагрузки, а это означает, что вы платите больше арендной платы за пространство, которое технически вам не принадлежит. Однако дизайнерские особенности, такие как большие лифтовые вестибюли, широкие коридоры и большие ванные комнаты или складские помещения, также могут увеличить коэффициент нагрузки. Если вы можете найти два примерно сопоставимых здания с разными коэффициентами нагрузки, выбор более эффективного позволит снизить ваши затраты на размещение.

Арендуемые и полезные квадратные метры

Разорвите измерительную ленту. Хотя на то, чтобы самостоятельно измерить офис, требуется много времени, это хорошая идея. Чтобы рассчитать полезную площадь в квадратных футах, вам нужно измерить длину и ширину каждой комнаты в офисе, а также коридоров, а затем сложить числа. Если ваш расчет сильно отличается от расчетов домовладельца, попросите измерить пространство вместе.

Узнайте подробности о арендуемой площади. Уважаемый домовладелец должен быть готов сделать уравнение, используемое для расчета арендуемой площади в квадратных футах, как можно более прозрачным.Вам нужно перепроверить следующее.

Как был рассчитан процент? Обычно процент общих пространств, за которые вы отвечаете, должен соответствовать проценту здания, которое вы будете занимать. Спросите общую площадь в квадратных футах и ​​рассчитайте это число самостоятельно.

Что входит в арендуемую площадь в квадратных метрах? Спросите подробный список всего, что рассчитано в арендуемой площади.Обращайте внимание на такие вещи, как воздушные валы. Кроме того, некоторые домовладельцы могут попытаться расширить размеры снаружи, включив такие вещи, как украшения фасада в виде горгульи, чтобы увеличить расходы.

При необходимости наймите профессионала. Если вы сомневаетесь в точности номеров домовладельца, подумайте о том, чтобы нанять архитектора, который проведет измерения за вас. Сумма денег, которую вы могли бы сэкономить при долгосрочной аренде, могла бы с лихвой покрыть его или ее гонорар.

Заключение

Когда дело доходит до большинства офисных зданий, арендуемая площадь — это не та площадь, за которую вы платите.Пока вы занимаете полезные квадратные метры, ваша аренда рассчитывается на основе арендуемой площади. Это увеличивает ваш общий счет от 10 до 30 процентов. Хотя этих расходов избежать невозможно, понимание их может помочь вам установить реалистичный бюджет и, возможно, выбрать более эффективно построенное здание, чтобы свести к минимуму их влияние.

Вот еще несколько статей, на которые стоит обратить внимание:

8 советов по переговорам об аренде от профессиональных представителей арендаторов

Руководство по комплексной проверке коммерческой аренды: лучшая сделка

15 причин, по которым вам нужен представитель арендатора для коммерческой аренды

Подпишитесь на наш блог, чтобы получить больше советов от CRE !!

, «topic_ids»: [9357211990], «html_title»: Что такое удобное иАрендуемые квадратные метражи: в чем разница?, «Rss_summary»: «

Размер имеет значение, когда речь идет о коммерческих офисных помещениях. В конце концов, вы хотите, чтобы у вашей команды было достаточно места для комфортного передвижения в течение рабочего дня, но при этом вы не хотите чтобы получить кучу пустых площадей. Кроме того, размер будет определять, сколько вы платите за свою ежемесячную арендную плату. Когда вы рассматриваете стоимость проживания в конкретном офисе, важно понимать, что в вашем договоре аренды будут установлены два разных размера : полезная и сдаваемая в аренду квадратные метры.Понимание того, что означают эти термины, жизненно важно для сравнения различных офисов и заключения справедливой сделки.

\ n «,» campaign_utm «: null,» post_summary «:»

Размер имеет значение, когда речь идет о коммерческих офисных помещениях. В конце концов, вы хотите, чтобы у вашей команды было достаточно места, чтобы комфортно перемещаться по рабочим дням, но при этом не хотите, чтобы у вас оставалось много пустого пространства. Кроме того, размер будет определять, сколько вы платите за ежемесячную арендную плату. Когда вы рассматриваете стоимость проживания в том или ином офисе, важно понимать, что в вашем договоре аренды будут установлены два разных размера: полезная и арендуемая квадратные метры.Понимание того, что означают эти термины, жизненно важно для сравнения различных офисов и заключения справедливой сделки.

\ n «,» Published_at «: 1583939460830,» campaign_name «: null,» Feature_image «:» https://cdn2.hubspot.net/hubfs/121314/Understanding%20Usable%20vs.%20Rentable%20S%20Footage-% 20Whats% 20The% 20Difference% 3F.jpg «,» published_by_id «: 358232,» has_user_changes «: true,» meta_description «:» В чем разница между используемыми и арендуемыми квадратными кадрами. «,» Use_featured_image «: true,» last_edit_update_id » : null, «publish_immediately»: true, «прикрепленные_стилевые таблицы»: [], «last_edit_session_id»: null, «link_rel_canonical_url»: null, «Feature_image_alt_text»: «Понимание Usable vs.Арендуемые квадратные метры: в чем разница? «,» blog_post_schedule_task_uid «: null,» blog_publish_to_social_media_task «:» DONE_NOT_SENT «,» enable_google_amp_output_override «: false,» header «: null}

Полезная площадь — Объяснение условий коммерческой недвижимости

Полезная площадь — это фактическое пространство, которое вы занимает от стены до стены. Т.е. площадь, которую вы получили бы, если бы вышли из офиса или склада.

(Сюда также входят несущие стены и колонны, которые находятся внутри периметра пространства, также известного как внутренняя доминирующая поверхность)

Если арендатор сдает в аренду целый этаж или несколько этажей, полезная площадь будет:

• Включите коридоров и уборных, обслуживающих только их этаж (и).
• Исключить «связанных зон» (также называемых удаленными зонами общего пользования, являющимися неотъемлемой частью здания и включенными в GLA), например
  • Раздевалки, караульные, уборные, шкафы для уборщиков
  • Машинные помещения, машинные отделения лифтов, помещения технического обслуживания
  • Столовая, детские сады, фитнес-залы и молельные комнаты

Значение выражается в квадратных метрах или квадратных футах.

Чем полезная площадь отличается от арендуемой площади ?

Это обычно меньше арендуемой площади или GLA.

Обычно арендуемая площадь будет отображаться вместо полезной площади в вашем счете за аренду. Как указано выше, арендуемая площадь обычно включает «связанных площадей» **. Таким образом, занимаемая вами площадь вне помещения отличается от значения GLA. (Считается ли это правильным или неправильным — есть основания для обоих аргументов — это мировой отраслевой стандарт)

На примере

• Вы, как арендатор, видите в счете-фактуре / договоре аренды / предложении о сдаче в аренду арендуемой площади 500 кв.
• Вы выходите из офиса, но у вас всего 450 кв.м (полезная площадь)

Подробнее

• Эти дополнительные 50 кв. М являются вашей рассчитанной пропорциональной долей «связанных зон» (требуемых для того, чтобы ваша территория площадью 450 кв. М была «пригодной для проживания»)
• 450 кв. М полезной площади + 50 кв. М. «Связанная зона» = 500 кв. М.
• Расчет доли «связанной площади» в 50 кв. М: 450 кв. М. Составляют 10% от общей полезной площади офисных площадей в 4500. «Связанные зоны» составляют 500 кв. 10% x 500 кв.м = 50 кв.м

Финансовый

Таким образом, домовладелец

• не взимает арендную плату за вашу (меньшую) полезную площадь, но
• взимает арендную плату за
  • ваша арендуемая площадь или GLA, плюс
  • соответствующая арендная плата с привлечением дополнительных площадей (подробнее см. Ниже)

Более продвинутый

Из процентов, GLA или арендуемая площадь не включает :

• Прочие области
  • Дополнительная площадь — привлечение арендной платы (но не привлечение расходов )
    • Кладовая (офис), терраса, двор, парковочные места (как правило, сдается посуточно)
  • Дополнительная площадь — , а не с привлечением арендной платы (и без привлечения расходов )
• Не дополнительная площадь (ни аренда помещения, ни расходы)
  • Газон, внешняя автостоянка, дворы оборудования, охлаждающее оборудование

Разница между арендуемыми квадратными футами и полезными квадратными футами

Одним из первых шагов в оценке коммерческой недвижимости является определение общей арендуемой площади квадратных футов.Хотя этот расчет может показаться простым, к сожалению, он не всегда оказывается таким простым. Это особенно актуально для многоквартирных домов. В этой статье мы рассмотрим, как рассчитать арендные квадратные футы (RSF), полезные квадратные футы (USF) и коэффициент нагрузки, а затем свяжем все это на понятном примере.

Полезная площадь в квадратных футах

В двух словах, полезная площадь в квадратных футов — это фактическое пространство, которое вы занимает от стены до стены. Полезная площадь в квадратных футах не включает общие зоны здания, такие как вестибюли, туалеты, лестничные клетки, складские помещения и общие коридоры.Для арендаторов, сдающих в аренду целый этаж или несколько этажей, полезная площадь в квадратных футах будет включать коридоры и туалеты, обслуживающие исключительно их этаж (и).

Арендуемые квадратные метры

Арендуемые квадратные метры — это ваши полезные квадратные метры ПЛЮС часть общей площади здания. Как упоминалось выше, общим пространством может быть все, что находится за пределами вашего занятого пространства и приносит вам пользу (вестибюли, туалеты, коридоры и т. Д.). Как арендатор коммерческого помещения, вы платите за часть общего пространства, и, таким образом, ваша ежемесячная арендная плата всегда рассчитывается на RSF.

Увеличение арендуемой площади в квадратных футах по сравнению с вашей полезной площадью в квадратных футах называется по-разному, как «коэффициент загрузки», «коэффициент общей площади» или «дополнительный коэффициент». Обычно это значение находится в диапазоне 10-15%, а в некоторых зданиях может быть выше. Оценивая варианты размещения коммерческой недвижимости, вы должны знать об этом факторе, чтобы точно знать, что вы получаете и за что платите.

Как рассчитать коэффициент нагрузки

Расчет коэффициента нагрузки довольно прост.Во-первых, выясните, какова общая площадь здания. Затем вычтите общую площадь в квадратных футах, чтобы определить полезную площадь в квадратных футах. Эти номера должны сообщать владелец или агент владельца. Затем разделите общую площадь пола на USF, чтобы получить коэффициент нагрузки.

Пример: здание площадью 100 000 квадратных футов имеет 15 000 квадратных футов общего пространства. Полезная площадь составляет 85 000 квадратных футов. Коэффициент нагрузки будет 1,176 (100 000/85 000). Это также было бы то же самое, что сказать, что здание имеет коэффициент нагрузки 17.6%.

Арендуемые квадратные футы и полезные квадратные футы Пример

Давайте посмотрим на быстрый сценарий сравнения факторов нагрузки и арендуемой площади в квадратных футах, чтобы понять, почему это полезно.

Ситуация
Арендатор смотрит на два разных офисных помещения, оба с 5 000 квадратных футов полезной площади и с одинаковыми арендными ставками, но с разными коэффициентами загрузки.

Вариант A
Площадь первого набора составляет 5 000 квадратных футов, а коэффициент загрузки здания составляет 20%, что дает дополнительные 1000 квадратных футов (5000 x 20%) арендуемой площади.Таким образом, арендуемая площадь составляет 6000 квадратных футов.

Вариант B
Второй офис имеет площадь 5 000 квадратных футов и коэффициент загрузки 15%. Арендуемая площадь составляет 5750 квадратных футов (5000 x 0,15 = 750). Вариант B имеет меньшую арендуемую площадь в квадратных футах и, следовательно, будет стоить меньше в месяц при том же количестве полезной площади!

При той же арендной ставке арендатор будет платить больше в месяц за аренду по Варианту А из расчета 6000 квадратных футов. Однако один фактор, который следует учитывать, — это то, что при более высоких коэффициентах нагрузки вы получаете лучшие общие удобства, которые оправдывают затраты? В некоторых случаях более красивого вестибюля и общей кухни может быть достаточно, чтобы оправдать более высокую стоимость того же полезного квадратного метра.

Как показано выше, арендовать квадратные футы не всегда так просто. Что еще хуже, иногда домовладельцы даже обманывают коэффициент загрузки и цифры USF до такой степени, что это становится частью самого процесса переговоров. Как и при любой аренде коммерческой недвижимости, всегда читайте мелкий шрифт, чтобы точно понимать, за что вы платите и что именно получаете взамен.

В чем разница между полезными и арендуемыми квадратными футами?

Мир коммерческой недвижимости имеет свой собственный (часто сбивающий с толку) язык, есть определенные термины, такие как полезные и арендуемые квадратные футы, которые вам необходимо понимать, чтобы быть более информированным арендатором.На первый взгляд полезные и арендуемые квадратные футы могут показаться одним и тем же, но есть некоторые ключевые различия, о которых вам следует знать.

Различия между полезными и арендуемыми квадратными футами

Умение понять, какие квадратные футы можно использовать и арендовать, имеет жизненно важное значение для понимания того, сколько места вы действительно получите при аренде офиса для своей компании. Знание разницы между ними также поможет вам убедиться, что вы получаете наилучшую возможную сделку по офисному помещению и что у вас есть точное представление о том, сколько места вы получите.

Сколько квадратных футов можно использовать?

Под полезной площадью в офисе понимается площадь, которая будет использоваться исключительно вашей компанией. Очевидно, это включает в себя всю офисную площадь, доступную для работы вашему бизнесу и сотрудникам. Здесь будут ваши столы, офисная мебель, оборудование, личные кабинеты, переговорные комнаты и т. Д. В полезную сумму также входят любые помещения, такие как складские помещения, туалеты или комнаты отдыха, которые предназначены специально для вашей компании.

Считаются ли определенные типы помещений пригодными для использования, может зависеть от того, имеет ли компания целый этаж или нет. Если это так, то такое пространство, как электрическая комната или шкаф уборщика, также может считаться полезным пространством, если их использование предназначено для этого этажа.

Термин «пригодный для использования» не полностью точен, хотя, учитывая, что квадратные метры, занимаемые, например, колоннами, также технически считаются полезными квадратными футами. Это также относится к углубленным входам и аналогичным пространствам, которые могут быть бесполезны в практическом смысле.Когда вы лично осматриваете офисное помещение, вы можете обратить внимание на такие области и вычесть их из приведенного вам полезного числа квадратных футов.

Что такое арендные квадратные футы?

Арендуемая площадь в квадратных футах, которая представляет собой сумму, на которой будет основана ваша общая арендная плата, включает в себя все полезные квадратные метры плюс процент общих площадей в здании. Общие зоны могут включать в себя вестибюли, коридоры, туалеты, открытые для всех, конференц-залы и другие пространства, которые могут использоваться разными жильцами в здании.

Как может владелец здания предсказать, сколько каждая компания на этаже или в здании будет использовать общие площади? Они не могут. Дело в том, что некоторые предприятия могут использовать их больше, чем другие, но это не имеет значения, поскольку рассчитывается как пропорциональная доля. То есть арендатор будет платить за общие помещения пропорционально количеству используемых офисных площадей, которые они сдают в аренду.

Определение коэффициента загрузки

Итак, как на самом деле рассчитать арендуемую площадь в квадратных футах? Владельцы недвижимости используют коэффициент загрузки (также известный как коэффициент общей площади) для расчета арендуемой площади в квадратных футах для отдельных арендаторов.

Коэффициент загрузки можно получить, разделив арендуемую площадь всего здания в квадратных футах на полезные квадратные футы. Так, например, если в здании имеется 50 000 квадратных футов, которые можно арендовать, и 40 000 квадратных футов, то коэффициент нагрузки равен 1,25.

Теперь, чтобы рассчитать арендные квадратные футы для отдельного арендатора в этом здании, вы берете полезные квадратные футы (например, допустим, у этого арендатора 10 000 квадратных футов) и умножаете их на коэффициент нагрузки 1,25. В результате арендатор получит 12 500 квадратных футов арендуемой площади.

Некоторая площадь не считается пригодной для аренды или использования

Хотя арендуемые квадратные футы охватывают подавляющее большинство здания, есть несколько исключений. Например, лифтовые шахты, лестничные клетки, автостоянки и части здания, используемые для его общей эксплуатации, будут включены в общую площадь здания в квадратных футах, но не будут учитываться в арендных квадратных футах.

Оценка предлагаемой площади в квадратных футах

Когда вы ищете новое офисное помещение, вы должны четко понимать, смотрите ли вы на полезные или арендные квадратные футы.Идеально иметь и то, и другое, так как это даст вам лучшее представление о том, сколько места будет у вашего бизнеса для собственного использования и сколько общего пространства будет доступно вам.

Лучше не принимать никаких решений исключительно на основе арендуемой площади в квадратных футах, так как вы можете быть неприятно удивлены, обнаружив, что меньшая, чем ожидалось, процентная доля этих квадратных футов на самом деле является полезными квадратными футами исключительно для вашей компании.

Точно так же вы не захотите принимать решение о том, какую площадь арендовать, имея в наличии только полезную цифру в квадратных футах, так как это неполно.Например, если вам сказали, что имеется офисное помещение площадью 5000 квадратных футов, доступное по ставке аренды в размере XX, XX долларов за квадратный фут, это будет вводить в заблуждение, поскольку общая арендная плата не будет основываться на используемых квадратных футах — она ​​будет равна на основе арендуемой площади в квадратных футах.

Если брокер или арендодатель не предоставил вам арендуемую площадь в квадратных футах, но может указать коэффициент загрузки, вы можете рассчитать арендную сумму самостоятельно, используя формулу, упомянутую выше: полезные квадратные футы x коэффициент загрузки = арендные квадратные футы.

Демистификация полезной и арендуемой квадратных футов

Теперь у вас есть небольшое дополнительное представление о коммерческой недвижимости и о том, как на самом деле рассчитываются те квадратные метры, которые вы видите в списках офисных площадей. В идеале, когда вы ищете новый офис, вы будете работать с брокером по коммерческой недвижимости, который сможет помочь вам решить подобные проблемы, но всегда разумно быть в курсе. Также обратите внимание, что если вы видите аббревиатуру USF, это означает полезные квадратные футы, а сокращение RSF означает арендуемые квадратные футы.

Полезные и арендуемые квадратные метры

Распространенное заблуждение состоит в том, что недвижимость — это одно и то же, арендуете ли вы офисное помещение или арендуете дом. Некоторые основные термины могут применяться к обоим типам недвижимости, однако есть много различий, о которых следует помнить, когда вы знакомитесь с миром коммерческих офисных помещений.

Здесь мы хотели бы подробнее остановиться на том, как измеряется площадь в квадратных футах. Коммерческое пространство сильно отличается от жилого помещения в том, как измеряется площадь в квадратных футах и ​​сколько арендатор будет платить за квадратный фут.Может возникнуть путаница в отношении того, что на самом деле арендует арендатор (это вы!). Чтобы превратить коммерческое пространство в товар, здания часто рекламируют в долларах за квадратный фут. Затем здание взимает с каждого арендатора плату за то, сколько места в здании он занимает, исходя из общей площади здания. Распространенное заблуждение состоит в том, что арендатор может измерить размер своего апартамента, а затем рассчитать, какой будет его ежемесячная арендная плата.

В этом подходе будет использоваться следующий расчет: Стоимость = Ставка / SF * Измеренный SF

Почему это невозможно?

Для этого ответа нам нужно разбить два термина: полезные квадратные метры и арендуемые квадратные метры.Арендаторы, измеряющие пространство в своих частных апартаментах, измеряют приблизительную оценку полезной площади в квадратных футах, а ставки аренды определяются исходя из арендуемой площади в квадратных футах.

В чем разница между полезными и арендуемыми квадратными метрами?

Полезные квадратные метры, в самом простом смысле, — это количество квадратных метров личного пространства арендатора. Теоретически это сделало бы измерения арендатора правильными, когда они измеряли бы площадь, которую планируют арендовать.Разница заключается в способах измерения домовладельцев.

Арендодатели измеряют полезные квадратные метры (USF) в соответствии с набором стандартов, установленных Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (или BOMA). Этот набор руководящих принципов позволяет владельцам измерять половину общих стен и доминирующую часть внешних стен, при этом колонны не вынимаются при определении полезного квадратного метра. Есть много других факторов, которые изменяют фактический USF. В целом, измерение площади в квадратных футах для определения полезной площади в квадратных футах является сложной задачей и часто может вводить в заблуждение.

Даже после определения полезной площади в квадратных футах, в конечном счете, это не то, что используется для определения арендной платы.