Разное

Возможна оплата государством отделочных работ в новостройке: Налоговый вычет на ремонт квартиры. Возврат налога за ремонт

Содержание

Ремонт квартир в новостройках Москвы под ключ: цены, стоимость — Специалисты.ру

Черновой ремонт

Черновой ремонт – основа, от которой зависит, насколько долго прослужит вам квартира после завершения всех ремонтных и отделочных работ. Это полная подготовка поверхностей – пола, стен, потолка – к чистовой отделке, это снос и возведение перегородок, работы по устройству коммуникаций, электропроводка.

Что мы делаем

  • Покупаем и доставляем черновые стройматериалы
  • Монтируем и демонтируем межкомнатные перегородки
  • Штукатурим стены и выравниваем потолки
  • Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления
  • Разводим электрику и системы теплого пола
  • Устраиваем электрический щит
  • Выполняем работы по гидроизоляции/звукоизоляции
  • Делаем стяжку пола

от 6 000 руб/м2

Стоимость ремонта

1-комнатная квартира 38—48 м2 от 230 000 р
2x-комнатная квартира 57—66 м2 от 345 000 р
3x-комнатная квартира 69—89 м2 от 415 000 р
4x-комнатная квартира 90 м2 от 540 000 р

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт – пожалуй, самый основательный из всех вариантов ремонта. Он подразумевает перепланировку, если таковая задумывалась, устройство коммуникаций, электротехнические работы. Помимо прочего, это и полная подготовка всех поверхностей, и отделка помещения. Словом, капитальное обустройствовашей квартиры.

Что мы делаем

  • Покупаем и доставляем черновые стройматериалы
  • Монтируем и демонтируем межкомнатные перегородки
  • Штукатурим стены и выравниваем потолки
  • Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления
  • Разводим электрику и системы теплого пола
  • Делаем стяжку пола
  • Клеем обои или перекрашиваем стены
  • Красим потолок или монтируем натяжной потолок
  • Укладываем напольное покрытие
  • Поднимаем стройматериалы и выносим мусор

от 9 000 руб/м2

Стоимость ремонта

1-комнатная квартира
38—48 м2
от 340 000 р
2x-комнатная квартира 57—66 м2 от 510 000 р
3x-комнатная квартира 69—89 м2 от 620 000 р
4x-комнатная квартира 90 м2 от 810 000 р

Дизайнерский ремонт

Дизайнерский ремонт – отличается от капитального бОльшим объемом дизайнерских работ и авторским контролем за соответствием проводимых работ утвержденному заказчиком дизайн-проекту. Часто дизайнерский ремонт включает в себя нестандартные решения по перепланировке и зонированию, эксклюзивный декор.

Что мы делаем

  • Выполняем работы по дизайн-проекту
  • Применяем сложные архитектурные и инженерные решения
  • Покупаем и доставляем черновые и чистовые стройматериалы
  • Разводим трубы водоснабжения, канализации и системы отопления
  • Разводим электрику и системы теплого пола
  • Делаем систему вентиляции
  • Укладываем керамогранит, плитку, мозаику
  • Устанавливаем сантехнические приборы
  • Оформляем декоративные настенные покрытия
  • Поднимаем стройматериалы и выносим мусор

от 11 000 руб/м2

Стоимость ремонта

1-комнатная квартира 38—48 м2 от 420 000 р
2x-комнатная квартира 57—66 м2 от 630 000 р
3x-комнатная квартира 69—89 м2 от 760 000 р
4x-комнатная квартира 90 м2 от 990 000 р

Ремонт квартир в новостройке под ключ в Перми: цена на ремонт студии и однокомнатной новостройки

Как сделать профессиональный ремонт квартиры в новостройке под ключ по приемлемой цене в Перми с небольшой отсрочкой въезда?

Обратившись в компанию «Браво» за услугой ремонта однокомнатной квартиры или квартиры студии в новостройке под ключ, вы можете не беспокоиться о его качестве. Разработанный с учетом пожеланий хозяев дизайн помещения, воплощенный командой профессионалов, позволит не думать о смене интерьера несколько лет.

Такой подход к вопросу обустройства относится к длительной выгодной инвестиции в комфорт своей семьи.

Если отделка от застройщика устраивает, можно ограничиться регулировкой пластиковых окон, герметизацией подоконников и откосов от промерзания и подтеков, установкой дополнительных отопительных приборов или их заменой.

Плюсы новостроек:

  • одновременное проведение работ с квартирами соседей;
  • беспрепятственная перепланировка, если нет черновой отделки;
  • при отсутствии отделки от застройщика, нет необходимости демонтажа покрытий пола и стен, сантехники.

Минусы современных новостроек:

  • необходимость монтажа шумоизоляции;
  • появление трещин при усадке дома, борьба с которыми возможна армированием слабых участков или декорированием;
  • грибок на поверхностях, спровоцированный строительством при минусовых температурах и влажностью, устраняется антисептической обработкой.

Преимущества ремонта под ключ

Вы хотите, чтобы ремонт в новостройке был произведен по фиксированной стоимости надежным подрядчиком? Обращаясь в компанию «Браво» по вопросу ремонта квартиры в новостройке под ключ, вы получите информацию о ценах на отдельные виды услуг, стоимости комплексных работ и сроках исполнения вашего заказа.

Преимуществом ремонта под ключ является приведение квартиры к полному соответствию с вашими ожиданиями при соблюдении оговоренных сроков.

Гарантии

Принимая предложение компании «Браво» о сотрудничестве, вы не рискуете понести убытки от некачественно сделанной работы.

Вам необходимо объяснить задачи, утвердить дизайн-проект, закупить материалы и заключить официальный договор.

Договор юридически фиксирует сроки проведения работ, объем, ответственность исполнителя, способ оплаты услуг.

В прайс-листе, доступном на сайте, вы узнаете, сколько стоит ремонт квартиры в новостройке в Перми, цены на отделку однокомнатных квартир, стоимость евроремонта квартир с большими площадями, перепланировки квартиры-студии под ключ.

Не делайте временное постоянным. Начинайте планировать ремонт сейчас.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Процедура покупки недвижимости в Грузии: на что обратить внимание

Инвестиции в недвижимость – надежный способ вложения денег с перспективной долгосрочной выгоды, а Грузия – страна с самыми привлекательными условиями инвестирования в жилье на постсоветском пространстве. Почему выгодно купить недвижимость в Грузии и как оформить сделку – разберемся в этой статье.

Выгоды покупки жилья в Грузии

Украинцы, которые хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, выбирают Грузию из-за ряда преимуществ, которые она предлагает инвесторам.

Низкие цены

Стоимость квадратного метра жилья в крупных городах, таких как Тбилиси или Батуми, начинается от 800 долларов США за квадратный метр. Чем ближе к центру, тем дороже. Также придется доплатить за красивый вид из окна, но этого того стоит. В городах поменьше и даже в курортных зонах, таких как Бакуриани, Гудаури или Цихисдзири стоимость квадратного метра жилья начинается от 350-400 долларов США.

Хороший инвестиционный климат

Правительство Грузии стремится создать максимально комфортные условия для иностранных инвесторов, упрощая процедуры открытия бизнеса и покупки недвижимости, снижая налоги, пошлины и сокращая количество формальностей при заключении сделок.

Быстрая окупаемость

Апартаменты в гостиничном комплексе или коммерческая недвижимость в центре крупного города, на берегу моря или горнолыжном курорте окупают себя в течение 4-8 лет в зависимости от загруженности объекта. Доход от аренды составляет в среднем 20% годовых, особенно при высоком спросе на жилье среди туристов.

Низкие налоги

Частный иностранный инвестор не платит налог за приобретенное жилье. Только если его доход от недвижимости превышает 40 000 лари в год, например, от сдачи жилья в аренду, он выплачивает от 0,02 до 1% налога.

Получение ВНЖ

Приобретение недвижимости на сумму от 100 000 долларов США дает право иностранному гражданину получить вид на жительство в Грузии. До недавнего времени размер инвестиции в недвижимость с возможностью получения ВНЖ составляет 35 000 долларов США, но был пересмотрен и, возможно, будет еще увеличен в дальнейшем.

Особенности покупки недвижимости в Грузии

Грузия – это практически один большой курорт и здесь можно инвестировать в недвижимость у моря, на горнолыжных курортах или в особых климатических зонах, куда едут не только отдыхать, но и лечится. Другой вариант – вложение денег в недвижимость в деловых и торговых районах крупных городов. Например, коммерческая недвижимость в центре Тбилиси способна приносить до 20% годового дохода от аренды, так как город живет круглый год, а не только во время курортного сезона.

Регистрация сделки для нерезидентов

Правительство сделало покупку недвижимости в Грузии для иностранцев максимально простой и удобной. Для заключения сделки требуется всего один документ – загранпаспорт, а в Реестр вносится минимум информации:

  • ФИО;
  • паспортные данные.

Данные об изменении права собственности на приобретенное жилье вносятся в Публичный Реестр в течение четырех дней, но и этот срок можно сократить, уплатив повышенную пошлину. При этом инвестору даже не обязательно лично присутствовать при заключении сделки. Он может поручить это доверенному лицу, написав официальную доверенность на его имя. Для этого нужно:

  • выслать доверенному лицу нотариально заверенную доверенность и копию загранника;
  • пополнить счет в грузинском банке для оплаты сделки.

Сделка заключается по стандартной процедуре и не требует оплаты дополнительных сборов или налогов.

Сроки и стоимость оформления

После заключения договора на покупку жилья в Грузии, данные о переходе права собственности на недвижимость вносится в Публичный реестр недвижимости в течение четырех дней. Стоимость услуги составляет 105 лари. Ускорить внесение данных в Реестр можно за дополнительную плату:

  • 255 лари – 1 день;
  • 305 лари – 1 час.

Оплата госпошлины осуществляется в банке и кроме нее от приобретателя жилья больше не требуется никаких платежей за регистрацию права собственности.

Особенности заключения договора, о которых важно знать покупателю

При инвестировании в недвижимость Грузии иностранцу может быть сложно разобраться во всех тонкостях местного законодательства. В некоторые нюансы при заключении сделки на приобретение жилья:

  • договор купли-продажи оформляется обязательно на грузинском и родном для покупателя языке в трех экземплярах: для покупателя, продавца и Реестра;
  • для перевода некоторых документов не обязательно нотариальное заверение, достаточно написанного от руки текста;
  • все выписки из Реестра публикуются на официальном сайте – reestri.gov.ge и доступны для просмотра всем пользователям.

Первичный или вторичный рынок: где выгоднее купить жилье?

Как следует из названия, первичка – это новая недвижимость, которая продается впервые. Объем инвестиций в девелопмент Грузии огромен, что позволяет инвестору не только найти недвижимость, которая соответствует его требованиям, но и воспользоваться дополнительными возможностями, которые девелоперские компании предлагают своим клиентам. Один из таких вариантов – отделка «под ключ», благодаря которой, получив ключи, можно сразу заселяться в новое жилье.

Противоположностью первичному рынку является вторичный рынок, на котором можно найти подержанную недвижимость. Если первый относительно легко описать, потому что девелоперы придерживаются определенных стандартов, то на вторичном рынке можно найти как эксклюзивные квартиры с отделкой из самых дорогих материалов, так и ветхие помещения, требующие капитального ремонта. Сравнивая первичный и вторичный рынки, легко увидеть недостатки последнего:

  • дорогой ремонт – стоимость хорошего ремонта легко доходит до 20% стоимости жилья, кроме этого инвестор получает решения, которые использовал прошлый владелец и даже если все выглядит хорошо, может оказаться, что в ходе работ потребуются дополнительные вложения;
  • сложная планировка – в случае квартиры на первичном рынке мы получаем много свободного пространства, что позволяет легко адаптировать его к любым дизайнерским решениям, тогда как с вторичкой сделать перепланировку гораздо сложнее.

Новая недвижимость от надежного девелопера – гарантия современного внешнего вида и эстетики, к тому же в течение длительного времени не потребует значительных финансовых вложений.

5 шагов к покупке недвижимости в Грузии

Шаг 1.  Подбор объектов недвижимости

Современные застройщики предлагают апартаменты и квартиры с большими возможностями с точки зрения площади, планировки комнат, коммуникаций и расположения. Расположение – один из важнейших факторов при выборе жилья. Следует тщательно проанализировать, насколько перспективен район в плане ведения бизнеса или сдачи квартиры в аренду туристам. Что касается окрестностей, придется решить, что важнее – тишина и близость к природе или простой доступ к развлекательным, культурным или бизнес-объектам. К счастью, в Грузии часто удается совместить одно с другим.

Шаг 2. Подписание предварительного договора

Предварительный договор не является обязательным, но дает дополнительную безопасность инвестору. Он обычно подписывается до завершения всех формальностей, связанных с покупкой квартиры и даже до момента сдачи здания в эксплуатацию. Предварительный договор гарантирует, что выбранная квартира не будет продана кому-либо еще. В договоре бронирования покупатель заявляет о намерении купить жилье, а застройщик обязуется исключить его из предложений о продаже. Такой договор не обязательно заключать в форме нотариального акта. При подписании предварительного договора обычно требуется внесение предоплаты. Это может быть от 10% до 100% стоимости недвижимости. Если инвестор решит покупать, эта сумма будет добавлена ​к цене квартиры.

Предварительное соглашение может также включать дополнительные положения, в частности дату заключения окончательного договора. Срок, в течение которого должен быть заключен обещанный договор, должен быть определен либо путем четкого указания календарной даты, либо путем обозначения окончания срока таким образом, чтобы его можно было определить заранее обеим сторонам. В случае заключения предварительного договора в форме нотариального акта необходимо оплатить нотариальный сбор.

Шаг 3. Проверка юридической чистоты объекта

Проверка на юридическую чистоту при инвестировании в недвижимость Грузии нужна не всегда. В случае приобретения жилья на первичном рынке, то есть в новостройке, достаточно посмотреть в Реестре, введен ли объект в эксплуатацию. Для этого нужно узнать кадастровый номер здания. В случае вторичного жилья может потребоваться проверка по земельному и ипотечному реестрам. Они являются общедоступными. Достаточно узнать у арендодателя номер реестра земли и прочитать его содержание на веб-сайте Министерства юстиции Грузии. Земельно-ипотечный регистр состоит из четырех разделов:

  • I раздел земельно-ипотечного реестра позволяет подтвердить соответствие данных, раскрытым в кадастре недвижимости;
  • II раздел земельной книги содержит информацию о том, кто является собственником недвижимости и есть ли совладельцы;
  • III раздел земельно-ипотечного реестра содержит информацию о правах, требованиях и ограничениях на недвижимое имущество;
  • IV раздел содержит записи об ипотеке на недвижимость и долгах владельца перед банками или государством.

В настоящее время большинство объектов недвижимости внесены в электронные реестры, поэтому чтобы посмотреть информацию по ним нет необходимости посещать отделения государственных служб. Достаточно зайти на официальный сайт, ввести номер земельно-ипотечной книги, установленной для данного участка, и получить всю нужную информацию.

Шаг 4. Составление окончательного договора и заключение сделки купли-продажи

Окончательный договор на покупку недвижимости составляется обязательно на грузинском языке, а также на родном языке покупателя. Контракт содержит подробную информацию о жилье – его правовой статус, качество отделки, площадь, количество помещения и их функции, а другую информацию.

Для подписания договора купли-продажи есть несколько вариантов:

  1. В Доме Юстиции (напрямую или через доверенное лицо).
  2. У нотариуса с последующей передачей договора в Дом Юстиции.

Рынок недвижимости Грузии считается одним из самых открытых для инвестирования в мире, а сделки с жильем могут заключаться даже без личного присутствия покупателя.

Дополнительные расходы

В Грузии нет налога на покупку недвижимости для физических лиц, тогда как странах Европы он может достигать 10% стоимости жилья. Для оформления права собственности на квартиру или апартаменты инвестору, кроме оплаты пошлины за внесение данных в Реестр, может потребоваться оплата:

  • услуг переводчика – до 10 лари за страницу переведенного текста, а также до 50 лари за присутствие переводчика при заключении сделки в Доме Юстиции;
  • услуг нотариуса – до 150 лари, но все зависит от объема договора купли-продажи.

Общая сумма дополнительных расходов обычно не превышает 500 лари. При заключении сделки с девелопером, он берет на себя значительную часть расходов и формальностей, что удобно для инвестора, который хочет приобрести жилье дистанционно.

 

 

Законы штата Калифорния о срочных платежах и удержании платежей по частным и общественным строительным проектам

Частные работы — поэтапные платежи
  • Оплата подрядчику владельцем с 30 дней запроса на оплату.
  • Оплата Субподрядчику с/в 10 дней с момента получения денежных средств.
  • Штраф 2% в месяц
  • Гонорар адвоката *
  • Владелец или Подрядчик может удержать 150% оспариваемой суммы.
Гражданский кодекс § 3260.1. Оплата промежуточных платежей
  1. Этот раздел применим ко всем контрактам, заключенным 1 января 1992 г. или после этой даты, в отношении строительства любого частного объекта благоустройства.

  2. Если иное не оговорено в письменной форме, заказчик должен выплатить подрядчику в течение 30 дней после получения требования об оплате в соответствии с контрактом любой промежуточный платеж, причитающийся по нему, в отношении которого нет добросовестного спора между стороны.В случае возникновения спора между заказчиком и подрядчиком заказчик может удержать из авансового платежа сумму, не превышающую 150 процентов оспариваемой суммы. Если какая-либо сумма неправомерно удержана в нарушение этого пункта, подрядчик имеет право на штраф, указанный в подразделе (g) Раздела 3260. удержание удержанных поступлений.


* Новое прецедентное право истолковывает Статут как включающее гонорары адвокатов.«Эти дела демонстрируют двусмысленность использования термина «наказание» в разделе 3260.1, подраздел (b) при включении двойных средств правовой защиты , раздел 3260, подраздел (g) . Это подтверждает наше решение о том, что обращение к законодательной истории необходимо для того, чтобы определить, намеревался ли Законодательный орган платить судебные издержки в соответствии с разделом 3260.1, подраздел (b) . Как мы уже обсуждали, законодательная история раздела 3260.1 демонстрирует намерение законодательства о том, чтобы как ежемесячная плата в размере 2 процентов, так и разумные гонорары адвокатов были доступны стороне, выигравшей дело в соответствии с этим законом. Как выигравшая сторона, Хинерфельд имел право на присуждение гонорара в соответствии с разделом 3260.1 ». Hienrfeld-Ward, Inc. против Липиана (2010) 188 Cal. Приложение. 4 th 86, 102.


Частные работы — Выплата удержания
  • Удержание, переданное Владельцем Подрядчику с 45 дней Завершения.
  • Удержание субподрядчика освобождено с 10 дней Квитанция об оплате удержания
  • Владелец имеет 10 дней по запросу принять или отклонить работу.
  • Штраф 2% в месяц
  • Гонорар адвоката
  • Владелец или подрядчик может удержать 150% спорной суммы
Гражданский кодекс § 3260. Выплата удержанных средств; Штраф за несоблюдение требований
  1. Этот раздел применяется ко всем контрактам, заключенным 1 июля 1991 г. или после этой даты и касающимся строительства каких-либо частных объектов благоустройства.Однако поправки, внесенные в этот раздел в ходе очередной сессии Законодательного собрания 1991–1992 годов в 1992 году, применимы только к контрактам, заключенным 1 января 1993 года или после этой даты и касающимся строительства каких-либо частных объектов благоустройства. Кроме того, поправки, внесенные в этот раздел в ходе очередной сессии Законодательного собрания 1993–1994 гг., применимы только к контрактам, заключенным 1 января 1994 г. или после этой даты и касающимся строительства каких-либо частных объектов благоустройства.

  2. Выручка, удержанная из любого платежа собственником от первоначального подрядчика или первоначальным подрядчиком от любого субподрядчика, подпадает под действие настоящего раздела.

  3. В течение 45 дней после даты завершения удержания, удерживаемые владельцем, должны быть разблокированы. «Дата завершения» для целей настоящего раздела означает любое из следующего:

    1. Дата выдачи любого свидетельства о вводе в эксплуатацию, касающегося работы, государственным учреждением

    2. , выдающим разрешение на строительство.

    3. Дата завершения, указанная в действующем уведомлении о завершении, зарегистрированном в соответствии с Разделом 3093.

    4. Дата завершения, как определено в Разделе 3086. работа по улучшению, которая в конечном итоге станет собственностью государственного органа, может быть поставлена ​​в зависимость от принятия работы государственным органом. В случае возникновения спора между собственником и первоначальным подрядчиком собственник может удержать из окончательного платежа сумму, не превышающую 150 процентов оспариваемой суммы.

  4. В соответствии с подразделом (e), в течение 10 дней с момента получения первоначальным подрядчиком всех или части удержанных средств первоначальный подрядчик должен выплатить каждому из своих субподрядчиков, с которых было удержано удержание , доля каждого субподрядчика в полученном удержании. Однако, если удержанный платеж, полученный первоначальным подрядчиком, специально предназначен для конкретного субподрядчика, удержание должно быть произведено назначенному субподрядчику, если платеж соответствует условиям субконтракта.

  5. Если между субподрядчиком и первоначальным подрядчиком существует добросовестный спор, первоначальный подрядчик может удержать от того субподрядчика, с которым существует спор, свою часть удержанной выручки. Сумма, удержанная из удерживаемого платежа, не должна превышать 150 процентов оценочной стоимости оспариваемой суммы.

  6. В течение 10 дней после получения владельцем письменного уведомления от первоначального подрядчика или первоначальным подрядчиком от субподрядчика, в зависимости от обстоятельств, о том, что любая спорная работа была завершена в соответствии с условиями контракта ,

  7. уведомляют уведомляющую сторону о принятии или отклонении спорной работы.В течение 10 дней после принятия оспариваемой работы владелец или первоначальный подрядчик, в зависимости от обстоятельств, должен высвободить удержанную часть удержанных поступлений.

  8. В случае, если удержанные платежи не производятся в сроки, установленные настоящим разделом, владелец или первоначальный подрядчик, удержавший невыплаченные суммы, подлежит начислению 2 процентов в месяц на неправильно удержанную сумму вместо любых процентов, причитающихся в противном случае. Кроме того, в любом иске о взыскании неправомерно удержанных средств выигравшая сторона имеет право на гонорары и расходы своего адвоката.

  9. Любая сторона требует от любой другой стороны отказа от какого-либо положения настоящего раздела.

  10. Этот раздел не должен толковаться как применимый к удержанию, удерживаемому кредитором в соответствии с соглашением о строительном кредите.

Общественные работы штата Калифорния — Промежуточные платежи субподрядчикам
  • Оплата Подрядчику со стороны Владельца с/в 30 дней запроса на оплату.(Может варьироваться в зависимости от агентства, например, система Калифорнийского университета составляет 39 дней).
  • Оплата Субподрядчику с/в 10 дней с момента получения денежных средств.
  • Штраф 2% в месяц
  • Гонорар адвоката
  • Владелец или Подрядчик может удержать 150% оспариваемой суммы.
Кодекс государственных договоров § 10262.5. Промежуточные платежи субподрядчикам; Пенальти; Отчет о письменных жалобах о нарушениях
  1. Невзирая на любые другие положения закона, генеральный подрядчик или субподрядчик должен выплатить любому субподрядчику не позднее чем через 10 дней после получения каждого платежа за выполнение соответствующие суммы, разрешенные подрядчику за счет работ, выполняемых субподрядчиками, в пределах заинтересованности в них каждого субподрядчика.В случае возникновения добросовестного спора по поводу всей или любой части суммы, причитающейся за промежуточный платеж от генерального подрядчика или субподрядчика субподрядчику, генеральный подрядчик или субподрядчик может удержать не более 150 процентов оспариваемой суммы. .

    Любой подрядчик, нарушивший этот раздел, должен выплатить субподрядчику штраф в размере 2 процентов от суммы, причитающейся за каждый месяц, за каждый месяц, в течение которого платеж не производится. В любом иске о взыскании неправомерно удержанных средств выигравшая сторона имеет право на оплату услуг адвоката и расходы.

  2. Этот раздел не должен толковаться как ограничивающий или наносящий ущерб любым договорным, административным или судебным средствам правовой защиты, иным образом доступным подрядчику или субподрядчику в случае возникновения спора, связанного с несвоевременной оплатой или неуплатой подрядчиком или ненадлежащим исполнением или невыполнением субконтракта. субподрядчиком.

  3. Не позднее 1 сентября каждого года глава каждого государственного агентства должен представлять в Законодательное собрание отчет о количестве и долларовом объеме письменных жалоб, полученных от субподрядчиков и генеральных подрядчиков по контрактам на сумму, превышающую триста тысяч долларов. (300 000 долларов США) в связи с нарушениями этого раздела.

Общественные работы штата Калифорния – удержанные платежи субподрядчикам
  • Оплата Подрядчику владельцем с/в 60 дней Завершения.
  • Оплата Субподрядчику с/в 7 дней с момента получения денежных средств.
  • Штраф 2% в месяц
  • Гонорар адвоката
  • Владелец или Подрядчик может удержать 150% оспариваемой суммы.
Кодекс государственных контрактов § 7107. Освобождение удержания после завершения; Выплата доли субподрядчиков
  1. Этот раздел применим ко всем контрактам, заключенным 1 января 1993 г. или после этой даты, в отношении строительства любых общественных работ по благоустройству.

  2. Выручка, удержанная из любого платежа государственной организацией от первоначального подрядчика или первоначальным подрядчиком от любого субподрядчика, подпадает под действие настоящего раздела.

  3. В течение 60 дней после даты завершения работ по улучшению удержание, удержанное государственным органом, должно быть разблокировано. В случае возникновения спора между государственным органом и первоначальным подрядчиком государственный орган может удержать из окончательного платежа сумму, не превышающую 150 процентов оспариваемой суммы.Для целей данного подраздела «завершение» означает любое из следующего:

    1. Занятие, полезное использование и получение удовольствия от работы по улучшению, исключая любую операцию только для тестирования, запуска или ввода в эксплуатацию, государственным учреждением, или его агента, сопровождающееся прекращением труда на работе по улучшению.

    2. Принятие государственным органом или его агентом работ по благоустройству.

    3. После начала работ по благоустройству прекращение работ по благоустройству на непрерывный срок 100 дней и более по причинам, не зависящим от подрядчика.

    4. После начала работ по улучшению, прекращение работ по улучшению на непрерывный период 30 или более дней, если государственное учреждение регистрирует уведомление о прекращении или уведомление о завершении.

  4. В соответствии с подразделом (e), в течение семи дней с момента получения всех или части удержаний первоначальным подрядчиком, первоначальный подрядчик должен выплатить

  5. долю полученных удержаний.Однако, если удержанный платеж, полученный первоначальным подрядчиком, специально предназначен для конкретного субподрядчика, удержание должно быть произведено назначенному субподрядчику, если платеж соответствует условиям субконтракта.

  6. Первоначальный подрядчик может удержать субподрядчику свою часть удержанной выручки, если между субподрядчиком и первоначальным подрядчиком существует добросовестный спор. Сумма, удержанная из удерживаемого платежа, не должна превышать 150 процентов оценочной стоимости оспариваемой суммы.

  7. В случае, если удержанные платежи не производятся в сроки, установленные настоящим разделом, государственное учреждение или первоначальный подрядчик, удерживающий невыплаченные суммы, подлежит начислению 2 процентов в месяц на неправомерно удержанную сумму, в вместо любых процентов, причитающихся в противном случае. Кроме того, в любом иске по взысканию неправомерно удержанных средств выигравшая сторона имеет право на оплату услуг адвоката и расходы.

  8. Если государственное агентство удерживает сумму, превышающую 125 процентов оценочной стоимости работ, которые еще предстоит завершить в соответствии с разделом 10261, государственное агентство распределяет бесспорные удержанные доходы в соответствии с подразделом (c).Однако, несмотря на подраздел (с), если государственное агентство удерживает сумму, равную или менее 125 процентов от оценочной стоимости работ, которые еще предстоит завершить, государственное агентство должно иметь 90 дней, чтобы разблокировать бесспорные удержания.

  9. Любая попытка отказа от положений данного раздела недействительна по сравнению с государственной политикой этого штата.

Общественные работы местного самоуправления штата Калифорния — своевременная оплата
  • Оплата генеральному подрядчику в течение 30 дней с момента получения действительного запроса на оплату
  • Выплата процентов по установленной законом ставке
  • Проверьте муниципальные кодексы или постановления о своевременной оплате на веб-сайте государственного учреждения
Кодекс государственных контрактов, § 20104.50. Своевременная оплата местными органами власти подрядчикам.
    1. Цель Законодательного собрания при принятии этого раздела состоит в том, чтобы обязать все местные органы власти своевременно платить своим подрядчикам, чтобы эти подрядчики могли выполнять свои собственные обязательства. Требуя своевременной оплаты от всех местных органов власти, Законодательное собрание настоящим устанавливает и заявляет, что своевременная выплата непогашенных поступлений является не только муниципальным делом, но и делом всего штата.

    2. Законодательное собрание намеревается ввести в действие эту статью, чтобы полностью занять поле государственной политики, касающееся своевременной выплаты непогашенных доходов местных органов власти. Законодательный орган устанавливает и провозглашает, что все государственные служащие, в том числе в органах местного самоуправления, должны установить стандарт своевременной оплаты, на который любой бизнес в частном секторе, который может заключать контракты на оказание услуг, должен ориентироваться.

  1. Любое местное агентство, которое не производит какой-либо промежуточный платеж в течение 30 дней после получения бесспорного и должным образом представленного платежного требования от подрядчика по строительному контракту, должно уплатить подрядчику проценты, эквивалентные официальной ставке, установленной в подраздел (а) статьи 685.010 ГПК.

  2. После получения платежного требования каждое местное агентство должно действовать в соответствии с обоими из следующих:

    1. Каждое платежное требование должно быть рассмотрено местным агентством в кратчайшие платежный запрос является надлежащим платежным запросом.

    2. Любое платежное требование, признанное ненадлежащим платежным требованием, пригодным для оплаты, должно быть возвращено подрядчику как можно скорее, но не позднее семи дней после получения.К запросу, возвращенному в соответствии с настоящим пунктом, должен быть приложен документ, в котором в письменной форме излагаются причины, по которым платежный запрос является ненадлежащим.

  3. Количество дней, доступных местному агентству для осуществления платежа без начисления процентов в соответствии с настоящим разделом, уменьшается на количество дней, на которое местное агентство превышает семидневный срок возврата, установленный в параграфе (2) подраздела (с).

  4. Для целей данной статьи:

    1. «Местное агентство» включает, но не ограничивается, город, включая чартерный город, округ, а также город и округ, и является любым государственным субъектом к этой части.

    2. «Промежуточный платеж» включает все платежи, причитающиеся подрядчикам, за исключением той части окончательного платежа, которая определена в контракте как удержанный доход.

    3. Платежное требование считается выполненным должным образом, если имеются средства для оплаты платежного требования, и платеж не задерживается из-за аудиторского запроса финансового директора местного агентства.

  5. Каждое местное агентство требует, чтобы эта статья или ее краткое изложение были изложены в условиях любого контракта, подпадающего под действие этой статьи.

Содержание этой статьи не представляет собой юридическую консультацию и не создает отношений между адвокатом и клиентом, и вы не можете полагаться на нее без обращения за юридической консультацией в отношении вашей конкретной ситуации и контракта к компетентному строительному адвокату.

Обратите внимание, что законы и прецедентное право часто меняются, и эти материалы могут устареть после даты публикации этой статьи в 2011 году.

Для получения дополнительной информации по этой теме и о том, как действующее законодательство может применяться к вашему конкретному проекту и проблемам, свяжитесь с нами по электронной почте, телефону (415) 788-1881 или посетите наш веб-сайт по адресу www.wolfflaw.com для получения другой контрактной информации.

Copyright © 2011 Джордж В. Вольф и доц. Все права защищены.

Как авансовый платеж (или задаток) работает со строителями?

Нам постоянно задают этот вопрос. Всем известно, что когда вы покупаете дом и финансируете его через свой банк или ипотечного кредитора, вам нужно внести немного денег, чтобы обеспечить свой кредит. Но как это работает, когда вы строите дом? Вы даете застройщику первоначальный взнос? Вы даете банку первоначальный взнос? Оба?!?

(Нет, нет… два авансовых платежа делать не нужно!)

Посмотрим, сможем ли мы прояснить это для вас.В мире нового строительства строители потребуют денег вниз. Мы называем это задатком… подобно задатку, который вы могли бы внести, сделав предложение о покупке существующего или бывшего в употреблении дома на рынке. Этот задаток служит двум целям:

  1. Внесенные вами деньги служат залогом контракта после его подписания.
  2. Этот задаток (первоначальный взнос) служит вашим авансовым платежом банку/кредитору, когда наступает день закрытия и ваш новый дом становится вашим!

Опять же, задаток — это просто еще один термин для первоначального взноса.Он служит в качестве добросовестного залога вами, покупателем (или клиентом, если вы строите новый дом с помощью застройщика), чтобы продемонстрировать продавцу (или застройщику), что вы настроены серьезно и привержены покупке или строительству. Если продавец (или застройщик) отклоняет ваше предложение задатка, эти деньги просто возвращаются вам, и переговоры продолжаются, или на этом этапе стороны расходятся. Если ваше предложение о задатке будет принято, эти деньги станут частью вашего общего первоначального взноса.

Сумма задатка, которую вам необходимо внести, зависит от нескольких факторов…

  • Каково текущее состояние местного рынка недвижимости?
  • На какую сумму разумно рассчитывает продавец, чтобы принять ваше предложение… или, если вы строите новый дом, какую сумму потребует от вас конкретный застройщик, чтобы начать новый строительный проект?
  • В среднем вы можете рассчитывать на депозит от 1% до 3% от общей стоимости покупки при сделке MLS (именно здесь чаще всего применяется термин «задаток») и 5-20% при новом строительстве (где мы назовем это первоначальным взносом… и опять же, эти деньги идут на любую окончательную сумму первоначального взноса, которую требует ваш кредит при закрытии).

В конечном счете, это вопрос личных предпочтений, но в некоторых случаях имеет смысл внести задаток напрямую застройщику. Почему? В некоторых случаях это просто вопрос добросовестности в отношении вашего строителя. В некоторых случаях это ускоряет этап строительства проекта. Если вы сомневаетесь, просто поговорите со своим застройщиком, чтобы увидеть, какой вариант может оказаться лучшим для беспроигрышной ситуации в конце дня.

Ознакомьтесь с текущими ставками по ипотечным кредитам здесь от Money.ком.

 

Как платежные облигации работают на строительных проектах

Платежный залог требуется на многих строительных проектах. В строительной отрасли платежная гарантия обычно выдается вместе с гарантийной гарантией. Гарантия оплаты представляет собой трехсторонний контракт между владельцем, подрядчиком и поручителем, чтобы убедиться, что все субподрядчики, рабочие и поставщики материалов будут получать оплату, оставляя проект без залога. Облигация только для оплаты запрашивается редко и обычно выставляется в размере около 50% от обычной премии.

Условия

Поручительство — это компания, имеющая лицензию Департамента страхования и регулирующих органов на выпуск облигаций в штате страны, в которой будут выполняться работы. Подрядчик, также называемый принципалом, обещает в платежном обязательстве, что контракт будет выполнен в соответствии с указанными условиями, в то время как Поручитель обещает, что, если подрядчик не выполнит свои платежи, он возместит ущерб всем требующим сторонам.

В частном проекте платежный залог может заменить залоговое право механика.Когда принципал или подрядчик не может заплатить поставщикам и субподрядчикам, они могут взыскать с поручителя по платежному обязательству. Платежи по залогу истощат штрафную сумму, меньшую, чем общая сумма основного контракта, предназначенную для покрытия расходов поставщика и субподрядчика.

Форма платежного залога AIA

Наиболее часто используемой формой платежного залога является форма AIA A312-2010 Performance and Payment Bond. В этой последней форме платежного залога указаны некоторые важные изменения по сравнению с предыдущим AIA 312 1984 года:

  • В гарантийном обязательстве A312–2010 добавлена ​​формулировка, разъясняющая, что владелец не соблюдает требования к уведомлению, изложенные в Разделе 3.1 не освобождает поручителя от его обязательств по облигации, за исключением случаев, когда поручитель демонстрирует фактический ущерб.
  • A312–2010 сокращает период уведомления о неисполнении обязательств по гарантии с 15 до 7 дней.
  • Ограничение обязательства поручителя суммой залога не применяется, если поручитель решает взять на себя и завершить договор самостоятельно.
  • Платежная облигация A312–2010 также имеет обновленный язык.

В дополнение к другим изменениям период времени, в течение которого поручитель должен ответить на претензию истца, был увеличен с 45 дней до 60 дней, и была добавлена ​​формулировка о том, что неспособность поручителя ответить или произвести платеж в указанный срок не является отказом от возражений поручителя и подрядчика по иску, но может дать истцу право на оплату услуг адвокатов, как указано на веб-сайте AIA.

Многие компании до сих пор используют версию 1984 года AIA 312 Payment and Performance Bond. Поручившие компании, в том числе поручители, обязательства и принципалы, могут изменить язык облигаций в соответствии с конкретными обстоятельствами своего строительного проекта.

Сколько стоит платежная облигация

Хотя это и не обычно, платежные облигации могут потребоваться без объединения гарантийных обязательств. Платежная облигация должна быть приобретена в процессе торгов и представлена ​​владельцу после присуждения проекта.Платежные обязательства обычно определяют время и оплату работникам, поставщикам и субподрядчикам. Когда платежные облигации выпускаются вместе с исполнительной облигацией, по оценкам, премия будет составлять от 1 % до 2 %, хотя фактическая стоимость может варьироваться в зависимости от кредитной истории и проверки биографических данных подрядчика, запрашивающего облигацию.

Платежный залог против удержания механика

Итак, если вы знакомы с обоими терминами, некоторые строители не знают разницы между ними.Механическое залоговое удержание — это тип залога, но его нельзя использовать против государственной собственности, поэтому платежный залог обычно требуется в проектах, финансируемых государством. Платежный залог — это единственный вариант или инструмент, который есть у некоторых поставщиков и субподрядчиков, позволяющий им получать оплату за свои услуги и труд. Владельцы проектов теперь используют страховку субподрядчика по умолчанию в сочетании с гарантиями оплаты и исполнения.

Депозиты и платежи за строительные работы

На этой странице:

Важное примечание: у владельцев появилась новая обязанность уведомлять Управление строительства штата Виктория (VBA), если пересмотренная окончательная стоимость работ увеличилась на 15 625 долларов США или более.Вы должны уведомить VBA в течение 28 дней с момента получения информации. Это относится к любому разрешению на строительство, выданному с 1 июля 2019 года. Подробнее см. в разделе Уведомление VBA об окончательной стоимости работ на этой странице.

Депозиты для строительных работ

Законом, регулирующим контракты на строительство дома, расширение или ремонт дома, в штате Виктория является Закон о внутренних строительных контрактах 1995 года.

Когда вы строите дом, ремонтируете или ремонтируете свой дом или добавляете пристройку, вы вносите залог, а затем вносите платежи за завершенные этапы строительства.Они называются поэтапными или промежуточными платежами.

Закон:

  • устанавливает сумму депозита
  • определяет этапы строительства и сколько вы платите за каждый этап, включая окончательный платеж
  • допускает только определенные изменения цены, указанной в вашем контракте.

По закону ваш залог за строительные работы не может превышать:

  • 10 процентов, если общая цена контракта составляет менее 20 000 долларов США
  • пять процентов, если общая цена контракта составляет 20 000 долларов США или более.

Если вы вносите слишком большой депозит:

  • вы рискуете, что строительный подрядчик возьмет деньги и не закончит работу. Это может привести к длительной и дорогостоящей судебной тяжбе
  • .
  • строитель может быть не в состоянии закончить работу вовремя или устранить дефекты
  • местная строительная страховая компания может не покрывать авансовые платежи за невыполненные работы, если ваш строитель умирает, становится неплатежеспособным или исчезает.

Не вносите залог до тех пор, пока застройщик не выдаст вам полис внутреннего страхования здания и валютный сертификат на вашу собственность.

Внутреннее страхование здания покрывает вас, если строитель умирает, становится неплатежеспособным или исчезает. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Управления управляемого страхования штата Виктория.

Просмотрите нашу страницу контрольного списка оплаты строительных работ.

Этапы строительства

По закону вы платите за пройденные этапы. Это:

Этап

Завершить, когда:

База

В зависимости от типа пола:

  • деревянно-бетонное основание для пола заливается, а фундаментная кирпичная кладка возводится до уровня пола
  • древесина без кирпичной кладки основания — пни, опоры или колонны в сборе
  • подвесная бетонная плита — залиты бетонные основания
  • бетонный пол — пол готов
  • пол укладывается после возведения наружных стен и кровли — заливки бетонных оснований

Рама

Каркас завершен и одобрен строительным инспектором

Блокировка

Фиксируется обшивка наружных стен и кровельное покрытие, укладывается пол, устанавливаются наружные двери и наружные окна (даже если эти двери или окна временные)

Крепление

Вся внутренняя облицовка, наличники, плинтуса, двери, встроенные полки, ванны, умывальники, желоба, раковины, тумбы и буфеты подогнаны и закреплены на месте.

Поэтапные платежи

Вы платите установленную сумму за каждый завершенный этап в зависимости от вашего контракта:

Если ваш контракт:

вы платите этот % от общей стоимости…

, когда этот этап завершится.

сборка до стадии блокировки
монтажный стол для крепления
собрать все этапы
  • Основание
  • Рама
  • Блокировка
  • Крепление

Это обычный график платежей.Если вы рассматриваете другие платежи, вы должны получить юридическую консультацию.

После того, как вы подпишете контракт, вы должны произвести платежи, как указано в вашем контракте.

Перед каждой оплатой прогресса проверяйте работу:

  • прошел проверку строительного инспектора
  • соответствует требованиям вашего контракта
  • завершен.

Вы можете воспользоваться услугами независимого консультанта по строительству или инспектора по строительству, чтобы проверить выполненную работу и дать рекомендации, прежде чем производить промежуточные платежи, или для наблюдения за всем проектом.

Не вносить предоплату. Внутреннее строительное страхование не может оплачивать требования по работам, оплаченным заранее. Чтобы найти консультанта или инспектора по строительству, воспользуйтесь поиском специалиста по строительству штата Виктория.

Изменение цены контракта

Сведение к минимуму изменений помогает избежать резкого увеличения затрат. Убедитесь, что вы:

  • точно знать, чего ты хочешь
  • включите все детали в планы и спецификации вашего контракта (данные о строительных материалах, приборах и приспособлениях) перед тем, как подписать.

Вы можете привлечь независимого консультанта по строительству, чтобы проверить, соответствуют ли спецификации в контракте вашему проекту и соответствуют ли они вашим ожиданиям и требованиям.

Закон допускает только определенные изменения цены, указанной в вашем подписанном контракте. К ним относятся:

  • варианты (изменения, согласованные застройщиком и владельцем в планы и спецификации после подписания контракта)
  • элементы себестоимости и предварительной суммы (оборудование и фурнитура, или «выборы», включенные в контракт, но фактическая марка и модель или цена неизвестны.Вы можете оценить цену только при подписании контракта).

Прежде чем вы дадите согласие на внесение застройщиком других изменений в цену, обратитесь за консультацией либо к своему юристу по строительству, либо в Информационную линию по строительству по телефону 1300 55 75 59 с 9:00 до 17:00 с понедельника по пятницу (кроме государственных праздников). ). Звонок на этот номер стоит столько же, сколько и местный звонок. Дополнительная плата может взиматься, если вы звоните из-за границы, по мобильному телефону или телефону-автомату.

Ваш контракт должен включать:

  • подробный перечень всех статей себестоимости и предварительных сумм
  • разбивка сметы по каждому пункту и выбору.Это должно показать расчетное количество материалов и стоимость единицы для строителя
  • , если строитель намеревается взимать плату, превышающую фактическое увеличение стоимости, как строитель будет рассчитывать любую дополнительную сумму, взимаемую за эти элементы, и точную дополнительную сумму, которую необходимо взимать.

Ваш застройщик должен предоставить вам копию любого счета, квитанции или другого документа, в котором указаны затраты застройщика на любую предварительную сумму или статью себестоимости. Это должно произойти как можно скорее после того, как застройщик получит счет.

Вы можете просмотреть нашу страницу с контрольным списком «Изменение крупного внутреннего строительного контракта».

Вариации

Изменения – это изменения в строительном контракте, которые:

  • вы или ваш строитель хотите сделать
  • ваш строительный инспектор заказывает после подписания контракта и начала строительства.

Вам не нужно платить за изменения, связанные с проблемами, которые строитель должен был выявить до начала работ. Например, дополнительные затраты на работу с камнем, когда строитель мог предвидеть эту проблему, изучив данные фундамента.

По закону вы и ваш строитель должны согласовать изменения в письменной форме и указать детали, включая новую цену и дату завершения, в вашем контракте до того, как строитель выполнит работу. Уведомление об изменении используется для изменения договора.

Уведомление об изменении не требуется, если ваш застройщик обоснованно полагает, что изменения не будут: 

  • требуют изменения любых разрешительных документов по проекту
  • причина задержки
  • добавляют более двух процентов к первоначальной цене контракта.

Строительный инспектор (или другое уполномоченное лицо) может заказать изменения. Если это произойдет, застройщик должен предоставить вам копии приказа о внесении изменений и уведомление об изменении.

Если вы не согласны с заказанными изменениями, вы должны сообщить об этом застройщику в письменной форме в течение пяти рабочих дней с момента получения уведомления.

Если ваш застройщик не выполнил юридический процесс для внесения изменений, свяжитесь с нами по телефону 1300 55 75 59 или обратитесь за юридической консультацией. Звонок на этот номер стоит столько же, сколько и местный звонок.Дополнительная плата может взиматься, если вы звоните из-за границы, по мобильному телефону или телефону-автомату. Возможно, вам не придется оплачивать стоимость изменений, если застройщик должен был разумно предвидеть проблемы при подписании контракта.

Уведомление VBA об окончательной стоимости работ

Изменения в строительных работах по разрешению могут привести к увеличению окончательной стоимости по сравнению с первоначальной сметой. Это может увеличить сумму сбора за разрешение на строительство, которую вы должны заплатить VBA.

Для разрешений на строительство, выданных с 1 июля 2019 года

Как владелец или соискатель разрешения (если изменение связано с изменением разрешения), вы должны отслеживать и вести учет стоимости работ.

Если пересмотренная окончательная стоимость увеличится на 15 625 долларов США или более, вы должны уведомить VBA в течение 28 дней с момента получения информации об окончательной стоимости. Вскоре VBA предоставит дополнительную информацию, в том числе о том, как их уведомить.

Возможно, вам придется заплатить штраф, если вы:

  • не уведомить VBA об изменении строительных работ или
  • предоставляют ложную или вводящую в заблуждение информацию об окончательной стоимости.

Элементы себестоимости

Элементы себестоимости — это выбранные вами приспособления и фурнитура (например, духовки, краны и кафель), которые указаны в контракте, но не указаны конкретно и не оценены.

Это связано с тем, что вы или ваш застройщик не могли определить или согласовать марку, модель или точную цену предмета на момент подписания контракта — вы могли только оценить цену, которая могла быть меньше окончательной стоимости.

По возможности избегайте элементов себестоимости. Постарайтесь включить конкретные детали вашего выбора (например, марку, модель, цвет и стиль) в свой контракт, чтобы стоимость строительства была окончательной.

Получить копию любого счета, квитанции или другого документа, в котором указана стоимость любой статьи себестоимости.

Статьи предварительной суммы

Это пункты, перечисленные в контракте на возможные дополнительные работы, такие как земляные работы, когда строитель не может назвать вам точную стоимость работ во время подписания контракта — он может только сделать разумную оценку стоимости.

По возможности не соглашайтесь на пункты с предварительной суммой, так как они могут увеличить вашу окончательную стоимость.

Например, земляные работы обычно включаются в качестве статьи предварительной суммы.Имейте в виду, что эта стоимость может существенно возрасти, если потребуются дополнительные земляные работы, поскольку порода не была определена в отчете о почве. Убедитесь, что ваш строитель получил исчерпывающий отчет о почве, чтобы дать вам разумную оценку затрат. Если вы не уверены, вы можете обратиться за советом к независимому консультанту по строительству.

Когда строительные работы завершены

Посмотрите наш контрольный список Когда строительные работы завершены.

Часто задаваемые вопросы о заявителе

— FloridaJobs.орг

Введение

    Благодарим вас за посещение страницы часто задаваемых вопросов о помощи в трудоустройстве (RA). Выберите одну из тем ниже, чтобы просмотреть распространенные вопросы по этой области.

Многофакторная аутентификация и

ID.me
Как мне настроить мою учетную запись Reemployment Assistance с многофакторной аутентификацией?

DEO внедрил новый процесс входа в систему с многофакторной аутентификацией, чтобы лучше защитить претендентов на получение помощи при повторном трудоустройстве во Флориде.Если вы не обращались к своей учетной записи помощи в повторном трудоустройстве со 2 сентября 2021 г., вам следует ознакомиться с Руководством по доступу к вашей учетной записи помощи в повторном трудоустройстве.

Как изменить информацию для входа в учетную запись Reemployment Assistance?

Центр помощи при повторном трудоустройстве может помочь вам в этом процессе. Выберите «Я заявитель», , затем выберите «Помощь при входе в учетную запись», , затем «Мне нужно обновить информацию для входа в мою учетную запись помощи в повторном трудоустройстве», , а затем выберите вариант, который лучше всего описывает вход в вашу учетную запись. в выпуске.

Должен ли я регистрироваться на ID.me, чтобы подать заявку на получение пособия по программе Reemployment Assistance?

В дополнение к многофакторной аутентификации вам потребуется создать учетную запись и подтвердить свою личность с помощью ID.me. ID.me продолжает оставаться надежным технологическим партнером DEO, а также федеральных правительственных учреждений и более 25 других штатов, помогая обеспечивать безопасность личной информации людей. DEO рекомендует заявителям, которые ранее этого не сделали, создать и подтвердить свою личность с помощью удостоверения личности.меня перед завершением процесса многофакторной аутентификации.

Как создать учетную запись ID.me?

Посетите страницу входа в ID.me, чтобы узнать больше о настройке и защите своей учетной записи ID.me. Обратите внимание, что заявители на получение помощи в повторном трудоустройстве в возрасте до 18 лет должны позвонить в Центр обслуживания клиентов штата Флорида по вопросам повторного трудоустройства по телефону 1-833-FL-APPLY, чтобы получить помощь в подтверждении личности.

Помощь в повторном трудоустройстве

Что такое помощь в повторном трудоустройстве?

Помощь в повторном трудоустройстве, известная на федеральном уровне как Страхование по безработице, представляет собой временный доход для работников, которые остались без работы не по своей вине и либо ищут другую работу, либо имеют определенный отзыв в течение 6 недель после последнего рабочего дня, либо проходят утвержденное обучение. .Reemployment Assistance финансируется за счет налогов, уплачиваемых работодателями.

Если я уволюсь с работы, имею ли я право на пособие Reemployment Assistance?

Если вы добровольно увольняетесь с работы, вы должны доказать, что уволились по уважительной причине. Чтобы DEO определило ваше право на участие в программе, вы должны заполнить заявление на получение пособия Reemployment Assistance. DEO не может предварительно определить ваше право на получение пособия по программе Reemployment Assistance.

Если меня уволили с работы, имею ли я право на пособие Reemployment Assistance?

Если вас уволили с работы, ваш работодатель должен предъявить уважительную причину вашего увольнения, например, несоблюдение правил, приказов или инструкций или неправомерное поведение на работе.Чтобы DEO определило ваше право на участие в программе, вы должны заполнить заявление на получение пособия Reemployment Assistance. DEO не может предварительно определить ваше право на получение пособия по программе Reemployment Assistance.

Что делать, если я не могу или не могу принять работу в течение одной или нескольких недель?

Когда вы подаете заявление на получение помощи в повторном трудоустройстве, как при первоначальном заявлении, так и при каждой запрашиваемой неделе, вам будут задавать конкретные вопросы, чтобы определить, соответствуете ли вы требованиям, предъявляемым к вам, что вы в состоянии и готовы работать. Способность означает, что заявитель физически и умственно способен выполнять свои обязанности. Наличие относится к заявителю, активно ищущему и готовому принять подходящую работу. DEO рассмотрит ваши ответы и определит ваше право на получение или продолжение получения пособий по программе Reemployment Assistance.

Подача заявки на помощь в повторном трудоустройстве

Какую информацию и документы я должен собрать перед подачей заявления?

Чтобы убедиться, что ваше заявление заполнено и обработано эффективно, вы должны иметь копию действительного удостоверения личности с фотографией, выданного государством, номер социального страхования и информацию о занятости за последние 18 месяцев для каждого работодателя.Информация о занятости включает следующее: Идентификационный номер (номера) работодателя, также известный как FEIN, если таковой имеется. Этот номер можно найти в налоговой форме IRS W-2 или 1099-G.

  • Идентификационный номер(а) работодателя, также известный как FEIN, если имеется. Этот номер можно найти в налоговой форме IRS W-2 или 1099-G.
  • Имя работодателя, указанное в вашей платежной квитанции, адрес и номер телефона.
  • Первый и последний рабочий день.
  • Валовой доход (до вычета налогов) за последние 18 месяцев.
  • Причина увольнения.

Если к вам относится один из следующих критериев, вам должна быть доступна соответствующая информация.

  • Военный служащий: Как минимум один из следующих документов: самый последний DD-214 Member 4, «приказы явиться», «приказы об освобождении», заявление о военных доходах и отпуске и/или форма (формы) W-2 с последней военной службы.
  • Федеральный служащий: Стандартная форма 50, Стандартная форма 8, форма W-2 или платежные квитанции (если вы работали на федеральное правительство в любое время в течение последних 18 месяцев).
  • Член профсоюза: Название профсоюза, номер зала и номер телефона.
  • Негражданин: Копия вашего документа о разрешении на работу или вашего регистрационного номера иностранца.
Почему вы спрашиваете о моем предыдущем работодателе? Я работал где-то еще, и я не подаю на них.

Проверяются все работодатели за последние 18 месяцев, и с ними связываются по поводу вашего трудоустройства. Вы не можете выбрать, какой работодатель является частью вашего заявления на получение помощи при повторном трудоустройстве.Пожалуйста, отвечайте на все запросы о предоставлении информации, чтобы обеспечить своевременную обработку.

Как мне подать заявление на получение пособия по программе Reemployment Assistance?

Вы можете заполнить заявление на получение пособия по программе Reemployment Assistance лично, посетив местный центр CareerSource или через Интернет на сайте FloridaJobs.org. Посетите сайт CareerSourceFlorida.com, чтобы найти адрес и контактную информацию. DEO рекомендует позвонить, чтобы уточнить часы работы.
Информационная система подачи заявлений и пособий в связи с повторным трудоустройством штата Флорида, CONNECT, доступна с 8:00 утра.м. до 20:00 EST, с понедельника по пятницу. CONNECT предлагает заявителям доступ к подаче заявок, хранению, управлению и просмотру сведений о заявке. Обратите внимание, что CONNECT может быть временно недоступен в ночное время и в выходные дни для обработки платежей и заявок.

Получу ли я подтверждение после подачи и получения моего заявления?

После получения и обработки вашего заявления на получение пособия по программе Reemployment Assistance вы получите корреспонденцию по электронной почте или через U.С. почта.

Имеют ли льготы Reemployment Assistance обратную силу со дня, когда я потерял работу?

Нет. Заявление о помощи в повторном трудоустройстве вступает в силу в воскресенье той недели, когда вы заполняете заявление о помощи в повторном трудоустройстве.

Когда я получу пособие?

Вы должны запрашивать пособия каждые две недели. Завершение этого процесса отправляет ваш запрос на выплату в течение вашей недели (недель) безработицы, даже если ваше заявление находится на рассмотрении.Важно, чтобы вы запросили свои пособия в течение 14 дней до запланированной даты, независимо от статуса вашего заявления.

Что мне делать после заполнения заявки?

Вы должны зарегистрироваться в Employ Florida. При создании (или обновлении) своего профиля Employ Florida вы должны указать действующий адрес электронной почты, создать или загрузить текущее резюме и заполнить раздел предыстории вашего профиля.
Во время первоначальной обработки вашего заявления происходит множество проверок вашего права на получение пособий.Вы будете получать корреспонденцию, в зависимости от ваших предпочтений, для проверки входящей почты вашей учетной записи Reemployment Assistance. Пожалуйста, выполняйте любые запросы на информацию как можно скорее.
Вас могут выбрать и записать на обязательную встречу в местном офисе CareerSource. Он будет предоставлять индивидуальные услуги, чтобы помочь создать план повторного трудоустройства. Уведомление о назначении будет отправлено вам по почте, поэтому, пожалуйста, убедитесь, что ваш адрес в вашей учетной записи Reemployment Assistance и Employ Florida актуален.Неявка на запланированную встречу приведет к пересмотру вашего права на участие и потенциальной задержке или отказу в получении ваших пособий.

Облагаются ли пособия по программе помощи при повторном трудоустройстве налогом?

Да, пособия по программе Reemployment Assistance являются налогооблагаемым доходом. Вы можете выбрать удержание 10% ваших еженедельных пособий, причитающихся IRS, в вашей учетной записи Reemployment Assistance, выбрав «Просмотр и ведение информации об учетной записи», , а затем выбрав «Способ оплаты и варианты удержания налога».»

Помощь в повторном трудоустройстве IRS 1099-G Налоговая форма

Что такое налоговая форма IRS 1099-G?
Форма

1099-G, «Определенные государственные платежи», — это федеральная налоговая форма, подаваемая федеральными, государственными или местными органами власти, если они выплачивают пособия по программе Reemployment Assistance правомочным заявителям. Эта форма также предоставляется заявителям, чтобы показать общую сумму пособия по безработице, выплаченного заявителю в течение 2021 календарного года. В дополнение к общей сумме пособий, выплаченных в течение 2021 календарного года, сумма, указанная в форме 1099-G, включает возмещения, кредиты или зачеты государственного или местного подоходного налога, полученные заявителем, а также любой федеральный подоходный налог, который требуется удержать из пособий заявителя по программе помощи при повторном трудоустройстве.

Когда я получу налоговую форму IRS 1099-G?

Ваша форма 1099-G будет доступна в папке «Входящие» вашей учетной записи Reemployment Assistance не позднее 31 января. Если вы выбрали почту США в качестве способа связи, мы также отправим вам копию по почте. Если вы хотите изменить способ связи с Департаментом, вы можете сделать это в своей учетной записи Reemployment Assistance.

Как я могу получить копию формы 1099-G за этот или предыдущий налоговый год?

Вы можете получить копию формы 1099-G несколькими способами:

  • Самый быстрый способ получить копию формы 1099-G — это выбрать «электронный» в качестве предпочитаемого способа переписки.Вы можете войти в свою учетную запись Reemployment Assistance и перейти по адресу «Мой 1099-G» в главном меню, чтобы просмотреть последние пять лет вашего документа формы 1099-G.
  • Если вы выбрали «Почта США» в качестве предпочтительного способа переписки, копия вашей формы 1099-G будет отправлена ​​по почте не позднее 31 января на адрес, указанный Департаментом в файле, связанном с вашей учетной записью. Важно, чтобы ваш почтовый адрес был точным и постоянно обновлялся в вашей учетной записи Reemployment Assistance.Если у вас есть переадресация почты, Почтовая служба США должна переслать ваши налоговые формы. Все заявители имеют возможность просмотреть свою форму 1099-G в почтовом ящике своей учетной записи Reemployment Assistance независимо от предпочитаемого ими способа связи.
  • Чтобы запросить дубликат или измененную форму 1099-G, посетите Центр помощи при повторном трудоустройстве
    , найдите «Налоговые документы», и выберите вариант, который лучше всего описывает ваш запрос.

Информационная система заявлений и пособий в связи с повторным трудоустройством (CONNECT)
Что такое ПОДКЛЮЧИТЬ?

CONNECT — это система подачи заявок на получение помощи при повторном трудоустройстве во Флориде.CONNECT предлагает доступ к подаче заявок, хранению, управлению и просмотру сведений о вашей претензии.

Как сбросить PIN-код для доступа к учетной записи Reemployment Assistance?

Посетите Справочный центр RA, чтобы получить помощь по сбросу PIN-кода.

Я получил техническую ошибку в CONNECT. Что я должен делать?

Существуют две распространенные причины технических проблем с CONNECT:

  • Возможно, вам потребуется очистить кэш или историю браузера. Вы можете сделать это в настройках вашего веб-браузера.
  • CONNECT не совместим с мобильными устройствами. CONNECT был разработан для настольных компьютеров.
  • CONNECT наиболее совместим с Internet Explorer, но также работает и в других интернет-браузерах.
Раньше у меня были уведомления в почтовом ящике. Почему я ничего не вижу в своем почтовом ящике?

После того, как вы просмотрите элемент в папке «Входящие», он будет скрыт, чтобы освободить место для новых уведомлений. Вы можете использовать функции поиска в папке «Входящие», чтобы подтянуть ранее просмотренную корреспонденцию.Если вы хотите, чтобы отображались все элементы, выберите кнопку «Поиск» без ввода информации для поиска. Вся переписка будет отображаться в вашем почтовом ящике. Вы можете посмотреть видео, которое поможет вам перемещаться по почтовому ящику здесь.

У меня возникают проблемы с открытием элементов в папке «Входящие» CONNECT. Как я могу получить доступ к этим документам?

Пожалуйста, проверьте следующее, поскольку это распространенные проблемы, связанные с открытием корреспонденции:

  • Adobe Acrobat Reader установлен и обновлен.
  • Вы используете компьютер, а не мобильное устройство, такое как мобильный телефон или планшет.
  • Убедитесь, что вы используете совместимый браузер.
  • Отключите все блокировщики всплывающих окон, которые могут препятствовать открытию PDF-документов.
Как изменить тип получаемого сообщения?

После входа в CONNECT:

  1. Выберите «Просмотр и ведение информации об учетной записи» в главном меню.
  2. Выберите «Контактная информация».
  3. Выберите «Редактировать».
  4. Выберите новый параметр корреспонденции.
  5. Убедитесь, что вся ваша контактная информация актуальна.
  6. Выберите «Отправить».
Я не могу указать одного из своих работодателей в приложении CONNECT, что мне делать?

Проверьте наличие следующих распространенных ошибок. Убедитесь:

  • Ошибок с датами начала и окончания нет.
  • Дата прекращения трудоустройства приходится на базовый период, указанный в системе помощи при повторном трудоустройстве, или после него.
  • Занятости еще нет в заявке.Вы можете использовать кнопку «Предыдущий» , чтобы вернуться и перепроверить.
  • Внимательно просмотрите полученное сообщение об ошибке, так как это поможет нам исправить ошибку. Если проблема не устранена, обратитесь за помощью в отдел по телефону 1-833- FL-APPLY (1-833-352-7759).
Будет ли мне оплачена неделя ожидания? Должен ли я обслуживать неделю ожидания каждый раз, когда повторно активирую свое заявление?

Вам не заплатили за неделю ожидания. Вы обслуживаете только одну неделю ожидания за год подачи заявления на получение пособия.

Какая информация необходима для действительного контакта по поиску работы?

Для каждого рабочего контакта требуются следующие данные:

  • Дата контакта.
  • Способ связи (лично, онлайн, факс, телефон и т. д.).
  • Название компании, номер телефона и полный адрес, а также веб-сайт или адрес электронной почты.
  • Результаты вашего поиска.
  • Тип искомой работы.
Сколько контактных данных для поиска работы мне нужно предоставить в отдел в течение льготной недели?

Вы должны предоставлять пять контактов для поиска работы в неделю.Ниже приведены исключения и изъятия:  

  • Если вы проживаете в малонаселенном округе, вы должны представлять три контакта еженедельно.
  • Если вы являетесь членом профсоюза, вы обязаны сохранять хорошую репутацию и поддерживать регулярные контакты с профсоюзом.
  • Если вы временно уволены и вернетесь к тому же работодателю в течение 8 недель , вы освобождаетесь от требований поиска работы.
  • Если вы участвуете в утвержденной программе обучения, вы освобождаетесь от требований поиска работы.
  • Если вы имеете право на одно из этих исключений и по-прежнему получаете запрос на полную информацию о поиске работы, свяжитесь с нами по телефону 1-833- FL-APPLY (1-833-352-7759) для получения помощи.
Мне не удалось получить свои недели, потому что я не могу войти в систему CONNECT. Потеряю ли я льготы на эту неделю?

Если вы упустили возможность запросить пособия по программе помощи при повторном трудоустройстве, вы можете посетить Справочный центр помощи при повторном трудоустройстве, чтобы запросить предоставление пропущенных недель.В Справочном центре помощи при повторном трудоустройстве выберите «Я заявитель», , затем «Помощь в выплате пособия», , а затем выберите вариант, который лучше всего описывает вашу проблему.

Получение пособий по программе повторного трудоустройства
Как часто я буду получать пособие по программе Reemployment Assistance?

Reemployment Assistance выплачивается раз в две недели.

Как я получу пособие после обработки моего заявления на получение помощи в повторном трудоустройстве?

У жителей Флориды есть два варианта получения пособий в процессе подачи заявления.

  1. Прямой перевод: этот процесс может занять 1-2 рабочих дня, прежде чем средства будут отражены на вашем банковском счете после обработки вашего заявления.
  2. Дебетовая карта Way2Go: дебетовые карты отправляются по почте после обработки первого платежа, и их получение по почте может занять 7–10 рабочих дней.
Когда я получу дебетовую карту?

Дебетовая карта Way2Go будет выслана по почте после того, как с помощью дебетовой карты будет произведен первый платеж по вашему заявлению. Если у вас ранее была выпущена дебетовая карта, она действительна в течение трех лет с даты первоначального выпуска.Ваша предыдущая карта будет получать любые платежи по вашему текущему требованию. Если вы потеряли свою предыдущую дебетовую карту и/или не получили ее через 10 рабочих дней после первого дебетового платежа, обратитесь к поставщику карты по телефону:
США : 1-833-888-2780
Международный: 1-210-334-6615 (включая Пуэрто-Рико. Эта линия платная)

Почему на моей дебетовой карте отрицательный баланс?

У поставщика дебетовой карты есть определенные сборы, связанные с картой.Это включает в себя ограниченное количество контактов на их телефонных линиях в месяц. Пожалуйста, ознакомьтесь с информацией, предоставленной вместе с вашей картой, для получения более подробной информации об этих комиссиях. Наша карта предоставляет дополнительные способы проверки баланса, включая SMS-уведомления (текстовые сообщения), проверку в одобренных банкоматах, а также веб-портал для просмотра информации о балансе. Пожалуйста, посетите www.goprogram.com для получения дополнительной информации.

Какова продолжительность и максимальное количество пособий, которые я могу получить?

Продолжительность пособий во Флориде корректируется в зависимости от уровня безработицы в штате, но максимальный размер пособий остается прежним.

2022 Максимальный срок заявления: 12 недель

  • Сумма еженедельного пособия (WBA): 275 долларов США
  • Максимальная сумма пособия (MBA): 3300 долларов США

2021 Максимальный срок: 19 недель

  • Сумма еженедельного пособия (WBA): 275 долларов США
  • Максимальная сумма пособия (MBA): 5225 долларов США
Как рассчитываются мои пособия?

Ваши пособия рассчитываются следующим образом:

  • Заработная плата, используемая для определения суммы вашего пособия, – это первые четыре из пяти последних полных календарных кварталов.
  • В исках, поданных по состоянию на 3 апреля 2022 г., используется заработная плата, полученная в период с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2021 г.
  • После того, как у нас будет зарегистрирована заработная плата, мы проверим следующее, чтобы определить, имеете ли вы право на получение пособий:
    • Минимальный валовой заработок в размере 3400 долларов США в течение базового периода.
    • У вас должно быть не менее двух четвертей покрываемой заработной платы.
    • Общая валовая заработная плата базового периода должна быть более чем в 1,5 раза выше самой высокой заработной платы за квартал
  • После того, как мы завершим эти проверки, последние шаги будут простыми:
    • Сумма еженедельного пособия (WBA) представляет собой наибольшую четверть, разделенную на 26, или недельную сумму $275, в зависимости от того, что меньше.
  • Максимальный размер пособия (MBA) – это общая сумма заработной платы за базовый период, деленная на 4 ИЛИ годовой максимум, в зависимости от того, что меньше.
Я не вижу своего работодателя по моему денежному решению. Это почему?

Это может быть связано с несколькими факторами:

  • Возможно, вы не работали в течение рассматриваемого базового периода.
  • Ваша занятость и заработная плата могут не покрываться заработной платой в целях помощи при повторном трудоустройстве.
  • Возможно, заработанная вами заработная плата была указана неверно или поздно.
  • Существует два быстрых шага для проверки распространенных проблем:
    • Убедиться, что отсутствие работы относится к рассматриваемому базовому периоду.
    • Убедитесь, что ваша информация (в частности, ваш номер социального страхования) верна во всех налоговых формах.

Если вы обнаружите ошибку или у вас все еще есть опасения по поводу недостающей заработной платы, вы можете подать заявку на пересмотр денежной суммы, следуя инструкциям по определению денежной суммы.Это должно быть запрошено в течение 20 дней с даты денежного определения.

Я вижу, что у меня есть льготы по старому заявлению, могу ли я получить эти деньги?

После истечения срока действия заявки средства становятся недоступными, и необходимо подавать новую заявку.

Апелляции на помощь в повторном трудоустройстве
Что делать, если я не согласен с определением моего пособия по программе Reemployment Assistance?

У вас есть возможность подать апелляцию в течение 20 календарных дней после даты вынесения определения.Вы можете подать апелляцию в своей учетной записи Reemployment Assistance, по почте или в Справочном центре Reemployment Assistance, выбрав «Я заявитель», , а затем «Помощь с апелляцией».

Могу ли я подать запрос на позднюю апелляцию?

Вы можете подать просроченную апелляцию в своей учетной записи Reemployment Assistance, по почте или в Справочном центре Reemployment Assistance, выбрав «Я заявитель», , а затем «Помощь с апелляцией».
Департамент экономических возможностей
Апелляционное управление
P.O. Drawer 5250
Таллахасси, Флорида 32399-5250

Должен ли я продолжать требовать выплаты пособия, пока я ожидаю слушания моей апелляции?

Да, вы должны продолжать требовать выплаты пособий, если вы остаетесь безработным.

Судебное разбирательство
Что такое судебный процесс?

Департамент рассмотрит детали проблемы, чтобы определить ваше право на льготы. Заинтересованные стороны получат информацию для установления фактов, чтобы запросить необходимую информацию для принятия решения.Перед вынесением решения судья может связаться с вами или работодателем, чтобы уточнить любые полученные данные. Этот контакт может быть по телефону, электронной почте или через папку «Входящие» CONNECT.

Как долго длится процесс вынесения решения?

Сроки варьируются в зависимости от нескольких факторов, включая глубину рассматриваемой проблемы.

Я получил соответствующие определения, почему мне еще не заплатили?

Вопросы рассматриваются отдельно. Несмотря на то, что вы можете получить приемлемое определение, у вас могут быть дополнительные проблемы, ожидающие рассмотрения, или проблемы, которые дисквалифицируют.

Я не согласен со своим решением, что мне делать?

Вы имеете право обжаловать определение, если вы не согласны с «Обоснованием и выводами» определения.

Помощь в повторном трудоустройстве Переплата
Как происходит переплата? и если я получу переплату, как я узнаю?

Переплата может произойти на вашем счету в любое время. Переплата может быть результатом недосмотра, недопонимания, технических ошибок, повторного определения, вынесения судебного решения, апелляционных решений, постановлений Апелляционной комиссии по содействию повторному трудоустройству, решений суда или других смягчающих обстоятельств.

Как вернуть переплату?

У вас есть возможность погасить переплату несколькими способами. Эти параметры перечислены ниже:

  • Чековые платежи – Пожалуйста, отправьте чековый платеж по указанному ниже адресу. Пожалуйста, сделайте свой чек подлежащим оплате Департаменту экономических возможностей штата Флорида и укажите идентификационный номер вашего заявления в строке заметок.

Департамент экономических возможностей
Контроль выплат пособий
P.O. Ящик 5050
Таллахасси, Флорида 32314-5050

  • Оплата кредитной картой – У вас есть возможность оплатить переплату онлайн с помощью кредитной карты.Пожалуйста, перейдите по ссылке ниже и следуйте инструкциям, чтобы погасить переплату с помощью кредитной карты.
    https://ucoverpayments.floridajobs.org/
Я получил уведомление о взыскании долга; мне платить вам или платить коллекторскому агентству?

Вы должны заплатить коллекторскому агентству.

Прекращение подачи заявок на пособие по трудоустройству
Когда претензия заканчивается?

Претензия истекает через 365 дней. Платежи заканчиваются, когда заканчивается баланс или проходит дата окончания.

Я вернулся к работе. Как закрыть/отменить заявку?

Поздравляем с новой работой! Вы можете продолжать запрашивать пособие за неделю до той недели, когда вы начали работать. Когда вы запрашиваете неделю, совпадающую с вашей работой, укажите, что вы работали и зарабатывали деньги в течение недели. Если вы планируете работать полный рабочий день и/или зарабатывать более 275 долларов США валового дохода в течение недели совмещения, вам не нужно запрашивать пособия за эту неделю.

В моем иске закончились деньги, что мне теперь делать?

Нет доступных дополнительных средств, когда баланс вашего требования достигает 0 долларов США.В сообщении на вашем «Доме заявителя» в вашей учетной записи Reemployment Assistance будет указана самая ранняя дата, когда вы сможете подать новое заявление на пособие.

Есть ли у вас расширения?

Нет доступных программ расширения. Чтобы узнать о других государственных программах, предлагающих помощь, посетите веб-сайт www.benefits.gov

.

Мошенничество и кража личных данных
Куда я могу сообщить о краже личных данных или мошенничестве?

Если вы или кто-то из ваших знакомых стал жертвой кражи личных данных, посетите Справочный центр помощи при повторном трудоустройстве, чтобы уведомить об этом DEO.В Справочном центре помощи при повторном трудоустройстве выберите «Сообщить о краже/мошенничестве идентификатора», и следуйте инструкциям, чтобы заполнить отчет.

Как я могу защитить себя от кражи личных данных?

Есть несколько способов защитить себя от кражи личных данных. Пожалуйста, ознакомьтесь с набором для жертв кражи личных данных во Флориде, чтобы узнать, как защитить себя до или после того, как вы станете жертвой кражи личных данных.

Альтернативные методы оплаты и отчетности о ходе работ — Администрирование контрактов — Строительство

Альтернативные методы оплаты и отчетности о проделанной работе


Задача № 2
Подготовлено для технической группы экспертов по управлению строительством

Стивен ДеВитт
Северная Каролина DOT

Томас Богуслав
Техас DOT

Юджин Хёлькер — Руководитель задачи № 2
FHWA

Грег Шисс
FHWA

Джеймс Триплетт
United Contractors

Тим Ашенбренер
Колорадо DOT

Брайан Бланшар
Флорида DOT

Джеральд Яковенко
FHWA

Такер Фергюсон
Пенсильвания DOT

Кейт Моленаар
Колорадский университет в Боулдере

Джон Смайт — Руководитель задачи № 2
DOT Айовы

Ричард Вагман
Г.А. и ФК Вагман, Инк.

Тед Феррагут
TDC Partners, Ltd.

Представлено:
Сидни Скотт и Кэтрин Митчелл, Trauner Consulting Services, Inc.

Содержание


Введение

Международная программа сканирования технологий Федерального управления автомобильных дорог (FHWA) недавно спонсировала скан-тур в Канаду и Европу для изучения «методов управления строительством для эффективной реализации проектов, соблюдения контрактов и обеспечения качества».Расследование было сосредоточено на инновационных методах, связанных с управлением и администрированием строительных контрактов, которые могут быть применены в Соединенных Штатах. Одной из ключевых областей, исследованных группой сканирования, была оценка и оплата строительства. использовался широкий спектр методов, в некоторых случаях схожих с практикой в ​​США, однако тенденция заключалась в большем самоконтроле подрядчиком прогресса и более широком использовании выставления счетов подрядчиком, а также промежуточных и единовременных платежей для оптимизации процесса отчетности и платежей. и создавать стимулы, соответствующие целям проекта или клиента.В свете этих выводов была сформирована Техническая группа экспертов, спонсируемая FHWA и AASHTO, для дальнейшего изучения использования альтернативных методов измерения и оплаты в США, уделяя особое внимание статусу использования, примерам, преимуществам и недостаткам, а также влиянию на традиционное строительство. функции управления.

В этом техническом документе рассматривается использование альтернативных стратегий оплаты в США, включая единовременную и поэтапную оплату, измерение плановых объемов, выставление счетов подрядчику, поощрительные/дестимулирующие меры, альтернативные удержания и стратегии на случай непредвиденных обстоятельств.В нем эти методы сравниваются с традиционной платежной системой, и кратко описывается, как и где применяются альтернативные методы оплаты. В нем приведены примеры из штатов, где используются альтернативные платежные стратегии. Кроме того, в той мере, в какой агентства накопили опыт использования этих методов, в нем определяются преимущества и недостатки, которые воспринимаются DOT и подрядчиками штатов, а также то, как эти методы влияют на сбор данных, проверку работы, аудиты, корректировку количества или заказы на изменение и своевременную оплату. .Альтернативные стратегии оплаты также были связаны с передовыми системами управления проектами, включающими загруженные по затратам графики CPM, структурную разбивку работ (WBS) и кривые денежных потоков для лучшего прогнозирования и контроля проектных платежей. Эта статья ограничена моментальным снимком методов, отмеченных выше.

Традиционная платежная система

В соответствии с традиционным контрактом на проектирование-строительство на строительство шоссе с удельной ценой, подрядчики должны подать заявку, состоящую из цены за единицу подрядчика, умноженной на предполагаемое количество, указанное владельцем для каждой позиции заявки на вкладке заявки.По мере выполнения работ владелец или его представитель несет ответственность за проверку и измерение работы, а также за частичные платежи на основе подробных расчетов установленного количества для каждого элемента с удельной ценой. Дополнительная компенсация может быть результатом изменений в количестве предложений, дополнительной работы или других причин, определенных в положениях контракта об изменениях.

Традиционный метод измерения и оплаты может быть громоздким, особенно в крупных проектах, где обработка утверждений, оценка работы и расчет количества требуют значительного времени и ресурсов.При традиционном подходе на основе цены за единицу владелец сохраняет за собой риск изменения количества, компенсируя подрядчику фактически установленное количество. Это, как правило, сосредотачивает больше внимания инспектора на количестве, чем на качестве, требует больше времени и усилий для подготовки оценок заработной платы и не предотвращает споры, которые могут возникнуть по поводу изменений в работе, связанных с ценообразованием или изменениями количества. Эти факторы могут привести к задержке завершения проекта и росту затрат, что часто наблюдается в традиционных контрактах с низкими ценами за единицу.

Использование альтернативных методов измерения и оплаты, таких как единовременная сумма и плановые количества, упрощает процесс оплаты, уменьшая или устраняя необходимость в подробном измерении и расчете количества владельца. Снижение административной нагрузки на персонал DOT может привести к оптимизации процесса оплаты и уделению большего внимания качеству. Использование промежуточных и поощрительных/дестимулирующих методов оплаты также может побудить подрядчика работать на более высоком уровне в определенных областях, важных для проекта, будь то своевременная доставка, ограничение сбоев для путешественников или технические инновации.Государственные департаменты транспорта переходят на альтернативные методы оплаты, например, используют элементы с фиксированной суммой в рамках традиционных контрактов, и экспериментируют с другими альтернативными стратегиями оплаты для повышения эффективности и производительности. В следующих разделах рассматривается использование единовременных выплат, измерение по плановым количествам, поэтапные выплаты и другие стратегии поощрительных выплат, используемые при строительстве автомагистралей в США.

Единовременная выплата

Единовременная выплата обычно используется для контрактов на проектирование и строительство в США.S., но все чаще применяется к традиционным контрактам с автомагистралями с низкими ставками по различным позициям, а в последнее время — к контрактам, включающим категории работ, которые поддаются более паушальной цене.

Исследование методов заключения контрактов на управление дорожным движением в рабочих зонах, проведенное в 2000 г. Департаментом транспорта штата Монтана и FHWA в 35 штатах, показало, что значительный процент опрошенных штатов перешел на установление единовременных цен или на сочетание единовременных и единичных цен на элементы управления дорожным движением. 1 Некоторые агентства стандартизировали использование единовременной выплаты для управления дорожным движением. Например, Департамент транспорта штата Вашингтон разработал критерии, процедуры и специальные положения для управления движением с единовременной выплатой. 2 Флорида 3 и Аляска 4 Департамент транспорта продвинулся еще дальше в сторону единовременной выплаты, разработав руководящие принципы для проектов с единовременной выплатой для различных типов или видов работ.

Как реализовано?

В отличие от традиционного предложения с фиксированной ценой, DOT не будет предоставлять количественные оценки для элементов с фиксированной суммой в пакете предложения.Листы плана для проекта с фиксированной суммой обычно не содержат подробных таблиц количества. Подрядчик несет ответственность за разработку объемов работ по планам оценки единовременной суммы или статей по проекту.

Кроме того, контракты с единовременной оплатой для проектирования и строительства или традиционных проектов управляются иначе, чем контракты с фиксированной ценой. Подрядчик, как правило, разрабатывает график стоимости проекта после этапа подачи заявки. Затем DOT и подрядчик согласовывают график выплат, основанный на графике значений и, в некоторых случаях, графике оплаты за тысячу показов.По контракту с единовременной оплатой подрядчик подготовит и представит смету ежемесячных платежей на основе прогресса в процентах от цен с единовременной выплатой, а не на основе подробных измерений фактических объемов Департаментом транспорта. Таким образом, строительный персонал DOT больше не несет ответственности за измерение и документирование количества и подготовку счетов; вместо этого инспекторы могут больше сосредоточиться на обеспечении того, чтобы работа соответствовала требованиям к качеству, предусмотренным контрактом.

Корректировки контракта с фиксированной суммой могут быть результатом изменения объема, продиктованного владельцем, или корректировки количества или дефицита материалов на основе заранее определенной цены за единицу.В некоторых случаях владелец, например Департамент транспорта штата Флорида, может включить цену на непредвиденные расходы для единовременного контракта, который предоставляет средство для возмещения подрядчику дополнительных работ, не предусмотренных контрактом. 4

Некоторые проекты лучше подходят для заключения контрактов с единовременной оплатой. Флорида 3 и Аляска 4 В Руководстве по проектам с фиксированной суммой DOT рекомендуется, чтобы контракты с фиксированной суммой лучше всего применялись к относительно простым проектам с четко определенным объемом, низким риском непредвиденных условий и вероятностью изменения объема или предоставления меньшего объема. чем требуемые количества.Некоторыми примерами проектов, соответствующих этим критериям, являются покраска мостов, установка ограждений или ограждений, благоустройство перекрестков, где известны инженерные сети, озеленение, освещение, незначительное расширение дорог, простая фрезеровка или замена покрытия, вывески, светофоры и тротуары. DOT Флориды и Аляски также определяет проекты, которые не будут хорошими кандидатами для заключения контрактов с единовременной оплатой. К ним относятся городское строительство, капитальный ремонт или капитальный ремонт, подземные земляные работы, ремонт бетонного покрытия и аналогичные проекты, объемы которых неизвестны или трудно поддаются оценке или могут значительно измениться в ходе строительства. 3

Чтобы дополнительно оценить использование практики единовременных выплат в дорожной отрасли США, на Рисунке 1 обобщено использование элементов заявок с единовременной выплатой среди 14 DOT штатов на основе обзора их текущих спецификаций. Некоторые предметы, особенно с более высокой частотой использования, техническое обслуживание дорожного движения, покраска, освещение и ландшафтный дизайн, подходят к типам проектов, которые считаются хорошими кандидатами на проекты с единовременной оплатой. Тем не менее, некоторые другие статьи, в которых используется единовременная сумма, например снос, земляные работы и сваи, могут считаться менее чем идеальными кандидатами из-за сложности оценки количества и возможности значительных колебаний количества.Более внимательное изучение спецификаций, особенно раскопок, показывает, что некоторые DOT предоставляют сочетание единовременной суммы или цены за единицу или предоставляют возможность использовать одно или другое. Таким образом, представляется, что метод реализации проекта, конкретные условия и сложность проекта будут определять, когда и в какой степени будут использоваться элементы паушальной суммы.

Преимущества

Использование контрактов с единовременной оплатой для DOT и подрядчика имеет явные преимущества. С точки зрения DOT единовременная выплата сокращает стоимость и время проектирования и администрирования контрактов для расчета, измерения и проверки количества.Во время разработки проекта планы для контрактов с единовременной оплатой не будут включать подробные расчеты или расчеты количества, что приведет к меньшим усилиям по проектированию. В случае управления дорожным движением DOT передаст подрядчику ответственность за разработку подробных планов управления дорожным движением и оценку количества в качестве основы для предложения с единовременной оплатой.

На этапе строительства единовременная выплата перекладывает ответственность за оценку прогресса и выставление счетов на подрядчика, что упрощает процесс оплаты.Бумажная работа, требуемая от выездных инспекторов для измерения количества и подготовки счета, сокращается или устраняется, что позволяет сотрудникам DOT сосредоточиться на контроле качества работы.

При заключении контракта с единовременной оплатой подрядчик будет использовать согласованный график значений, чтобы определить процент завершения по номенклатуре и создать счет на оплату. DOT будет производить регулярные запланированные платежи в зависимости от процента выполнения элемента, ожидая, что по завершении проекта работа будет завершена по единовременной цене, указанной подрядчиком.Для управления работой требуется меньше инспекционного персонала DOT, и меньше вероятность того, что DOT подвергнется изменениям из-за изменений количества.

Единовременные торги могут еще больше упорядочить единичные позиции в наборы, сокращая административную нагрузку. Например, в случае управления дорожным движением с единовременной оплатой подрядчик должен подать единовременную заявку на разработку, внедрение и поддержание управления дорожным движением для проекта. При традиционном управлении трафиком с удельной ценой многие элементы управления трафиком обычно оцениваются и отслеживаются отдельно.

Контракты с единовременной оплатой создают встроенные стимулы для подрядчиков контролировать расходы и работать более эффективно. Контракты с единовременной выплатой в большей степени ориентированы на результат, обеспечивая гибкость средств и методов подрядчика, что может привести к экономии денег или лучшему управлению ресурсами.

Для проектов с единовременной оплатой подрядчик часто несет ответственность за выставление счетов. Поскольку требования по подробным количественным измерениям со стороны DOT устранены, платежи могут обрабатываться быстрее и эффективнее, что приводит к улучшению координации и сотрудничества между всеми участниками проекта.

Недостатки

Заявки с единовременной оплатой предполагают больший риск/вознаграждение, чем заявки с фиксированной ценой. Подрядчик берет на себя риск перерасхода. Этот предполагаемый риск может привести к тому, что подрядчик внесет больше непредвиденных обстоятельств в цены предложений, особенно если существует неопределенность в отношении предполагаемых количеств предметов с единовременной оплатой.

Потенциальный риск DOT заключается в том, что он уплатит паушальную сумму, когда общее количество окажется меньше расчетного. Другие предполагаемые опасения DOT включают в себя возможность предварительной загрузки, особенно когда количество трудно оценить, и меньший контроль со стороны DOT над качеством и безопасностью, когда основное внимание подрядчика уделяется стоимости и графику в условиях единовременной выплаты.

Хотя некоторые DOT сообщают, что контракты с фиксированной суммой сокращают количество заказов на изменение, связанных с изменениями количества, в любом проекте могут возникнуть дополнительные работы по указанию владельца, непредвиденные условия или другие непредвиденные события, которые должны быть решены в рамках обычного процесса заказа на изменение. Департамент транспорта Флориды разработал внутренние инструкции по изменению контрактов по проектам с единовременной выплатой. 4 Эти руководящие принципы требуют, чтобы подрядчик представил подробную смету дополнительных работ, и предостерегают, что Инженер не должен полагаться на график значений подрядчика, а должен разработать независимую оценку на основе исторических данных или средних значений по штату, а также провести анализ прав, прежде чем выпуск модификации контракта, как указано на Рисунке 2.

91 486 классификации для тротуаров +

1551529.24 118 9034 9034 8
Рис. 2. Пример анализа приказа на изменение единовременной суммы [FDOT «Руководящие принципы проекта единовременной выплаты», 2005 г.]
Причина: Выпущены изменения плана, соответствующие фактическим полевым условиям.
Описание: Добавьте тротуар, водосточную трубу, скошенную концевую секцию и соорудите стрелочный перевод в соответствии с существующими полевыми условиями.
Подрядчик Оценка:
Пункт Количество единицы единицы единицы цена ($) Расширение ($)
КК Техник 8 HR 4 49.50 396,00
BG 01 Driveways 59 С.Ю. 23,10 1,362.90
6″ Бетон 59 С.Ю. 23,10 1,362.90
4″ Бетон 312 С.Ю. 17,60 5,491.20
Градация для подъездных путей 118 SY 6,79 801,22
312 SY 1.74 542,88
Труба работы 1 LS 5,687.00 5,687.00
$ 15,644.10
Bond 1,5% $ 234,66
Итого Изменение заказа $ 15,878.76 $ 15 878.76 $ 15 878.76
Оценка инженера (на основе предыдущей работы по этому проекту и в среднем по всей стране):
Пункт Количество единицы цена ($) Расширение ($) ссылки
Техник по контролю качества 8 часов 49.50 396,00 Контракт Цена за штуку
BG 01 Driveways 59 С.Ю. 23,10 1,362.90 Контракт Цена единицы
6″ Бетон 59 С.Ю. 23,10 1,362.90 Договорная цена
4 «бетон 312 SY 17.60 17.60 17.60 17.60 5491.20 Договорная единица цена
15″ M.E.S. 4 EA. 657.50 657.50 0 2630.00 Средние процветания в штате
18 «M.E.S. 2 EA. 2 EA. 724.62 Средние государственные условия
18″ C.m.p. 32 LF 48,98 1,567.37 Земельное Средняя
Градация для проездов 6,79 801,22 контракта Цена за штуку
грейдов для тротуаров 312 1.74 542.88 542.88 542.88 542.88 Договорная единица цена
$ 15 683,71 5 1

1

Недавняя статья Анализируя альтернативные методы договаривающихся методов проектов по восстановлению окружающей среды, подтверждают выводы для строительства шоссе. В экологических проектах используются как контракты с ценой за единицу, так и контракты с единовременной оплатой. Ценообразование за единицу используется чаще, чем паушальная сумма, но требует больше усилий для разработки количества, требует существенного контроля над проектом со стороны владельца для проверки количества и руководства работой, и дает мало стимулов для минимизации отходов, поскольку «больше тонн — больше денег».» Единовременная выплата, хотя и не используется так часто, приводит к снижению общих затрат, требует меньше усилий для надзора со стороны владельца и создает стимул для повышения эффективности производства и минимизации отходов. 5

Практики определили передовой опыт для успешных проектов с единовременной выплатой. К ним относятся:

Оплата по плановым количествам

Оплата по плановым количествам — это альтернативный метод, при котором оплата основана на измерениях, полученных из планов и графика значений, а не на полевых измерениях.Его цель — упростить администрирование контрактов, исключив измерения на месте и время, затрачиваемое на устранение незначительных отклонений в количестве. Как правило, стандартные спецификации, регулирующие измерение и оплату, пересматриваются, чтобы разрешить оплату на основе плановых объемов. Во время проекта DOT или его представитель будут оценивать прогресс и производить частичные платежи без измерения на месте. Ожидается, что DOT будет платить на основе количества, указанного в планах, а не на основе фактического количества, если не произойдет определенных исключений.Этими исключениями могут быть ситуации, когда элемент заявки на количество, указанный в плане, исключается или частично устраняется путем пересмотра контракта или когда превышены указанные пороговые значения количества или стоимости.

На рис. 2 показаны некоторые приложения платежей по плановому количеству для тех же 14 штатов. Наиболее часто используются для земляных работ и обратной засыпки, бетона и асфальта, конструкционной и арматурной стали.

DOT разработали руководство по выбору элементов предложения по плану. В рекомендациях Департамента транспорта штата Висконсин (WisDOT) рекомендуется, чтобы оплата на основе планового количества использовалась для позиций, которые могут быть точно оценены, не предполагают значительных изменений и могут быть легко измерены после размещения.Он не рекомендует использовать плановые количества для предметов, которые измеряются по объему или весу, традиционно отличаются от установленных пороговых значений или связаны с ремонтом или восстановительными работами. 6 Примеры бетонирования подъездных дорог или ремонта бордюров, водостоков и тротуаров, поскольку трудно оценить количество материала, необходимого для этих целей. 7

Подобно механизму единовременной выплаты, выплаты по плану количества могут сэкономить значительные административные усилия сотрудников Департамента транспорта. Полевые измерения и вычисления сокращаются, а заказы на изменение для небольших изменений количества полностью исключаются.Осмотр и тестирование материалов по-прежнему проводятся для обеспечения качества рабочего продукта.

Платежи за количество по плану не устраняют заказы на изменение, возникающие в результате изменения объема, включая вычетные изменения, или изменения количества, которые превышают назначенный порог. Если подрядчику требуется дополнительная рабочая сила, оборудование или материалы в ходе обычного выполнения проекта, WisDOT разработала подход к изменениям в пределах порогового уровня, установленного в спецификации.Например, если отклонение находится в пределах 5000 долларов США или 5% от первоначального предложения, подрядчик понесет расходы, или корректировка будет произведена без заказа на изменение. Если корректировка превышает этот порог, подрядчику будет компенсирована дополнительная работа. Как и при единовременной выплате, подрядчики могут гибко выбирать средства и методы, но они могут нести риск небольших изменений количества.

Заказы на изменение позиций планового количества можно обрабатывать различными способами. Когда изменение количества превышает пороговый уровень, WisDOT может пересчитать весь объем этого элемента и использовать это новое значение для оплаты или измерить только то, что превышает пороговое значение, заплатив исходную сумму плюс дополнительную сумму.Это различие важно, когда рассматриваемый товар подлежит экономии за счет масштаба или оптовой цене. Когда контракт пересматривается, чтобы вычесть объем или изменить исходное количество плана, DOT оценит и оплатит количество, затронутое пересмотром. Подрядчику также должны быть возмещены сборы за отмену и пополнение запасов, а также оплата за любые подготовительные работы, которые были выполнены в ожидании отмененной работы. В любом случае, чтобы поддержать заказ на изменение, подрядчик должен предоставить инженеру журнал работ и данные измерений. 6

При подготовке тендерных документов для работы, которая будет использовать оплату по плановому количеству, инженер или консультант по проектированию, готовящий планы, должен позаботиться о том, чтобы любые таблицы количества или графики, содержащие примечания относительно плановых количеств, были согласованы с планами.

Стратегии стимулирующих/дестимулирующих платежей

Положения о поощрении и сдерживании (I/D) предусматривают поощрительные выплаты подрядчикам за превышение целей проекта или налагают сдерживающие выплаты за невыполнение целей.I/D для времени и качества успешно применялись DOT более 20 лет для повышения производительности и были включены в практику администрирования контрактов DOT в Соединенных Штатах. FHWA и DOT оценили эффективность положений I/D и разработали руководство по их использованию. На этом фоне в этом разделе рассматривается эволюция I/D в различных других стратегиях стимулирования, предназначенных для повышения производительности и сведения к минимуму воздействия на пользователей автомагистралей. К ним относятся промежуточные платежи, аренда дорожек, активный метод оплаты управления, премиальные вознаграждения, поощрительные оговорки без оправданий и непредвиденные платежи.В этом разделе также рассматривается альтернативное удержание как стратегия улучшения рабочих отношений и поощрения производительности. Как правило, DOT должен решить, каковы цели проекта и как лучше всего достичь этих целей с помощью конкретной стратегии стимулирования.

Промежуточные платежи/поощрения

Выплаты или поощрения за этапы предоставляются подрядчику за выполнение заранее определенного этапа в срок или раньше срока. Аналогичным образом, за несоблюдение намеченной даты завершения может начисляться штраф в течение дня.Оплата может производиться в сочетании с договором с единовременной оплатой, при котором общая сумма единовременно выплачиваемых сумм, связанных с вехой, плюс вознаграждение за веху будет выплачиваться за выполнение элементов в указанную дату завершения вехи или до нее. В качестве альтернативы DOT может производить частичные платежи по стандартному графику и выплачивать поощрительные выплаты, если подрядчик заканчивает работу раньше срока. Как и в случае I/D досрочного завершения, поэтапные стимулы лучше всего применять к проектам с высокой интенсивностью движения, когда этапы строительства оказывают значительное влияние на транспортный поток.Промежуточные вехи применяются к датам открытия движения для этих чувствительных к трафику этапов строительства. Прекрасными кандидатами являются многоэтапные проекты реабилитации с высокой плотностью, где строительство требует закрытия или длительных объездов.

Очевидным преимуществом использования поощрения за досрочное завершение является то, что оно поощряет подрядчиков заканчивать работу досрочно, сводя к минимуму воздействие на путешествующих людей. Однако ощущение срочности, создаваемое стратегией, может привести к спешке или отсутствию внимания к качеству. 8 Поощрения за досрочное завершение работ также требуют ускоренных и более частых проверок, более тщательного ведения учета и увеличения рабочего времени сотрудников DOT.

Хотя подрядчики получают выгоду от возможности получать поощрительные выплаты за досрочное завершение работ, у них есть и недостатки. Стремление завершить эти проекты досрочно может поставить перед подрядчиками и персоналом DOT задачу сбалансировать трудовые ресурсы и ресурсы для других проектов. В проектах, где единовременная выплата производится по завершении этапа, некоторым подрядчикам трудно нести финансовое бремя между платежами.Эти проблемы усугубляются для небольших фирм с меньшими ресурсами. 9

Перед подачей заявки Департамент транспорта должен рассмотреть несколько факторов, чтобы определить, следует ли использовать для проекта поощрение за досрочное завершение или повременную поощрение. Департамент транспорта должен определить, является ли выгодным ускорение графика и достаточно ли суммы I/D промежуточного этапа, основанной на затратах пользователей дороги и строительных инженеров, для покрытия затрат подрядчика на ускорение графика, чтобы выполнить контрольный пункт или превысить его.В ответ на наблюдения DOT о том, что подрядчики часто срывают контрольные даты и получают максимальную сумму поощрения, DOT также должен тщательно оценивать контрольные точки на основе нормального производства, а затем устанавливать контрольные точки на основе более агрессивного производственного графика с использованием анализа графика CPM. Департамент транспорта может также рассмотреть возможность проведения специального процесса предварительной квалификации, чтобы гарантировать, что участники тендера обладают необходимыми ресурсами и опытом для выполнения более жесткого графика этапов.

Когда рассматриваются поощрительные выплаты за промежуточные этапы или досрочное завершение, Департамент транспорта должен оценить, существует ли потенциальная задержка, вызванная обстоятельствами, не зависящими от подрядчика, которые все же могут позволить подрядчику получить поощрение за превышение отсроченной даты завершения. .Если есть сложности, связанные с третьими сторонами, экологическими проблемами или другими неизвестными, которые не могут быть решены до подачи заявки, досрочное завершение или поощрение за этапы могут не отвечать интересам DOT. И, наконец, во время проекта Департамент транспорта должен ускорить обычный процесс подачи заявки и порядка изменения, чтобы избежать любых заявлений о задержке проекта Департаментом транспорта. 8 Департамент транспорта также должен внимательно следить за ходом выполнения работ, требуя от подрядчика ведения и предоставления регулярно обновляемого графика CPM для оценки прогресса по отношению к выполнению контрольных точек.

Положение о поощрении без уважительной причины

Положения о поощрении без уважительной причины дают подрядчику поощрительную выплату за своевременное выполнение контрактной работы. Подрядчику дается «крайняя дата» для завершения этапа работы или всего проекта. Если работа будет завершена к этой дате или раньше, подрядчик получит полное вознаграждение. Нет никаких оправданий для коммунальных служб, заказов на изменение, погоды или любой другой причины, кроме стихийного бедствия, для несоблюдения срока завершения.С другой стороны, за несоблюдение срока завершения не оцениваются никакие сдерживающие стимулы, кроме заранее оцененных убытков. Департамент транспорта штата Флорида разработал этот подход, ввел для его описания термин «Бонус без оправданий» и использует его в большей степени, чем другие департаменты транспорта. С точки зрения FHWA термин «стимул» предпочтительнее. Термин «бонус» подразумевает что-то выплачиваемое в дополнение к тому, что ожидается. Другие штаты работают с аналогичными версиями положения о «безосновательной мотивации» (NEI). Как и в случае положения I/D, сумма поощрения основана на затратах пользователей дорог и других затратах, отражающих ценность для DOT и общественности завершения проекта к определенной дате. 10

Положение о поощрении без уважительной причины может применяться в тех случаях, когда крайне выгодно завершить проект к определенной дате, но не всегда выгодно завершить его раньше. Одним из примеров может быть последовательность нескольких строительных контрактов в рамках более крупного проекта или программы. Если предыдущий подрядчик заканчивает работу досрочно, может быть практически невозможно ускорить дату начала или этапы движения последующих подрядчиков, но позднее завершение может привести к побочным последствиям для последующих подрядчиков и общего завершения проекта.Другим примером может быть открытие моста или проезжей части для обеспечения движения транспорта в праздничные дни или в связи с крупным событием. Раннее финиширование принесло бы некоторую пользу, но опоздание нанесло бы серьезный ущерб пассажирам.

Аренда переулка

Аренда полосы движения была впервые использована при заключении контрактов на строительство автомагистралей в Соединенном Королевстве (Великобритания) в 1984 году. Она была принята для использования в США с 1990 года. Северная Каролина, Колорадо, Индиана, Мэн, Оклахома, Орегон и Вашингтон.В 1995 году FHWA сняло ограничения на использование аренды дорожек, и эта процедура была преобразована из экспериментальной в рабочую. Цель аренды полосы движения — побудить подрядчиков ограничивать перекрытие дорог и отвлекать водителей во время строительства. Суточная арендная плата назначается за перекрытие полосы движения с вариациями по типу полосы (поворотная полоса, обочина, пандус, сквозная полоса) и времени суток (дневная работа, час пик, ночная работа). 11

Можно назначать переменные интервалы и скорости; полоса может быть арендована на 15-минутные интервалы, однодневные интервалы или что-то другое, что подходит для проекта.В Вашингтоне подрядчики предоставляют отдельную заявку на аренду полосы движения, аналогичную заявке A+B на время, которая оценивает, сколько перекрытий полос потребуется в ходе проекта. Предложение об аренде дорожки добавляется к предложенной цене. Таким образом, участник торгов, предложивший самую низкую цену, не может быть присужден контракт. Присуждение присуждается участнику торгов с наименьшей совокупной ценой предложенного предложения и предлагаемых затрат на закрытие полосы движения. Таким образом, подрядчики поощряются к новаторскому подходу к планированию и распределению рабочей силы, чтобы ограничить неудобства для путешественников.Если в ходе строительства подрядчик превысит расчетное количество перекрытых полос движения, он уплатит сбор в размере, установленном WSDOT. Если в контракте предусмотрена заранее оцененная сумма убытков, перекрытие полос движения отслеживается, но комиссия не взимается. Инженер проекта утверждает и ведет учет всех перекрытий полос 12

Аренда дорожек наиболее успешна, когда потенциальные конфликты третьих сторон, связанные с закрытием полос, разрешаются до начала работ. Эти конфликты могут касаться коммунальных служб, железных дорог, экологических проблем, опасных материалов, проблем с общественностью и подобных осложнений. 13 Чем четче политика обработки этих прерываний, тем меньше вероятность того, что заказы на изменение усложнят работу позже. Аренда дорожек также более эффективна, когда применяется к более мелким и коротким работам, потому что трудно оценить необходимое перекрытие полос для крупной, сложной или длительной работы. 12

Аренда дорожек может увеличить стоимость проекта, поскольку подрядчикам может потребоваться задействовать больше ресурсов или работать быстрее для работ по аренде дорожек и потребовать дополнительного покрытия залога.Требуя от подрядчиков подачи отдельных заявок на проектные расходы и расходы на аренду дорожек, WSDOT может выбрать подрядчика, который наилучшим образом уравновесил эти факторы. Пока плата за аренду полосы движения установлена ​​на соответствующем уровне, это должно обеспечить наиболее доступный проект с точки зрения как долларов, так и общественного воздействия. 12

Платежные механизмы активного управления

Подобно аренде дорожек, механизм оплаты активного управления (AMPM) был впервые разработан и реализован в США.K. Arizona DOT недавно использовала AMPM в проекте реконструкции SR-68, затронувшего 13 миль проезжей части с интенсивным движением. Подрядчик отвечал за управление дорожным движением, чтобы свести к минимуму задержки для участников дорожного движения. Подрядчик также отвечал за настройку и обслуживание системы отслеживания для этого проекта для определения поощрительных/дестимулирующих доходов. На въездах и выездах в рабочую зону были установлены четыре видеостанции с подсветкой, освещающей номерные знаки проезжающих автомобилей. Камеры сделали снимки автомобилей с записью во времени, а программное обеспечение для обработки изображений попыталось сопоставить номерные знаки автомобилей, въезжающих в зону и выезжающих из нее, и этот процесс совпал примерно с 11% номеров.Подрядчик включил стоимость этого оборудования вместе с высокоскоростной передачей данных в первоначальную проектную заявку. 14

Цель

ADOT состояла в том, чтобы ограничить время прохождения через рабочую зону до 27 минут. 400 000 долларов было выделено в фонд времени в пути, и каждый раз, когда время в пути превышало этот лимит в течение трех последовательных десятиминутных интервалов, подрядчику начислялся штраф в размере 21,50 доллара за минуту в счет фонда. По завершении проекта подрядчик оставил оставшиеся деньги со счета. 14

ADOT сочла эту программу успешной, потому что она уменьшила количество сигнальных станций на дороге и побудила подрядчика планировать работу в то время, когда автомобилисты будут наименее беспокойными. Тем не менее, программа не была полностью без проблем. Некоторые автомобилисты указали, что камеры и освещение отвлекали внимание, поэтому их переместили в менее заметные места. Другие считали, что отслеживание их номерных знаков было вторжением в частную жизнь. ADOT вложила средства в кампанию, чтобы помочь водителям понять назначение камер и мониторинга, и это, похоже, уменьшило беспокойство общественности.Окончательная сумма, подлежащая выплате подрядчику, все еще остается под вопросом, поскольку на время в пути повлияли факторы, не зависящие от подрядчика. После 11 сентября главная дорога поблизости была закрыта для движения грузовиков из соображений безопасности. Движение грузовиков было перенаправлено на SR-68, и, очевидно, это затруднило соблюдение 27-минутного лимита времени в пути. 14 Это показывает, насколько важно определить, как задержки, не зависящие от подрядчика, повлияют на поощрительные выплаты.

Премия

Вознаграждение за вознаграждение обеспечивает дополнительные поощрительные выплаты подрядчикам за демонстрацию превосходных результатов в областях, которые Департамент транспорта считает важными. В рамках подготовки к Олимпийским играм 2002 года штат Юта взялся за восстановление главной автомагистрали I-15, по которой ежедневно проезжает около 340 000 автомобилистов. Проект включал 16 миль межштатной автомагистрали с добавлением дополнительных полос, строительство или ремонт 130 мостов, а также реконструкцию семи городских развязок и трех основных узловых точек.Общий бюджет проекта включал премиальный гонорар в размере 50 миллионов долларов, который должен выплачиваться разработчику проекта каждые шесть месяцев в течение всего срока реализации проекта. Разработчик проекта ежемесячно оценивался группой от 60 до 100 человек, включая сотрудников UDOT и UTA, политических лидеров и консультантов. Строитель-проектировщик получил оценку за работу в следующих областях: качество строительства, своевременность выполнения работ, поддержание дорожного движения и отношения с населением. Проект был успешно завершен перед Олимпийскими играми, в результате чего в Юте была значительно улучшена дорога. 15

Вознаграждение

может применяться к проектам любого размера и уровня сложности. Они использовались для крупных проектов «дизайн-строительство», но могут применяться и к традиционным проектам «дизайн-заявка-строительство». Когда владелец может обосновать, что дополнительные суммы, заложенные в бюджете, позволят купить улучшенную производительность, будь то минимизация перекрытия дорог, своевременная производительность или качество работы, и улучшенная производительность стоит затрат, следует рассмотреть возможность использования премиальных вознаграждений. Несмотря на то, что сбор данных и мониторинг значительно увеличились, выгоды от предоставления вознаграждения могут быть оправданы для некоторых проектов.

Альтернативное удерживание

В рамках традиционной системы удержания подрядчик подает запрос на оплату, и после утверждения владелец переводит платеж за вычетом процента (обычно 5-10%), удерживаемого в качестве удержания. По завершении проекта накопленная сумма возвращается подрядчику. Эта система дает владельцу уверенность в том, что проект будет своевременно завершен и закрыт. Чаще всего подрядчик перекладывает риск удержания на субподрядчиков, удерживая часть оплаты до тех пор, пока владелец не выдаст остаток удержания.Для субподрядчика, работающего над небольшой частью крупного проекта, это может означать ожидание месяцев или даже лет до получения полной оплаты. 16

Альтернативное удержание может снизить финансовый риск как для подрядчиков, так и для субподрядчиков. Существуют различные формы альтернативного удержания. Процент удержания может быть уменьшен в какой-то момент в ходе проекта при условии, что подрядчик работает в соответствии с графиком, или удерживается только в том случае, если подрядчик не выполняет свои обязательства.Части удержания могут быть высвобождены в ходе проекта либо через регулярные промежутки времени, либо по завершении вехи. 16 Администрация шоссейных дорог штата Мэриленд требует удерживаемого удержания в размере 5%, но предлагает подрядчикам возможность хранить средства на процентном счете и удерживать платеж плюс проценты после завершения проекта при условии, что процедура не противоречит каким-либо федеральным грант или регламент, влияющий на договор. Такой подход не снижает бремени удержания в течение срока действия контракта, но позволяет получить проценты по удержанным средствам по завершении контракта.

Департамент транспорта штата Нью-Джерси удерживает от 5 % периодических платежей за выполнение работ до 50 % от стоимости контракта. Вместо удержания штат Нью-Джерси разрешает подрядчику вносить оборотные облигации на депозитный счет, чтобы гарантировать освобождение от удержания. Соглашение об условном депонировании будет заключено между подрядчиком, государством и местным банком, назначенным уполномоченным депозитарием государства. Облигации должны иметь рейтинг Moody’s «В А А» или рейтинг Standard and Poors «В В В В» и должны иметь рыночную стоимость, эквивалентную удерживаемой сумме, требуемой по контракту. 17

Департамент транспорта штата Огайо, Департамент транспорта США Федеральных земельных дорог, Департамент транспорта Флориды и агентства, не связанные с транспортной сферой, например, Инженерный корпус армии США (USACE), не удерживают удержание, если подрядчик не выполняет требования контракта. В Федеральных землях FP-96 не указано, сколько и когда удерживать. В нем говорится, что корректировки будут внесены для (1) невозможности поддержания приемлемого прогресса, (2) нарушений условий труда, (3) завершения незавершенной работы, (4) стоимости корректирующих работ или (5) заранее оцененных убытков за невыполнение завершить вовремя. 18 Департамент транспорта Флориды удерживает только в том случае, если процент допустимого времени контракта превышает 75%, а допустимое время контракта превышает процент заработанной суммы контракта более чем на 15%. 19

Некоторые агентства удерживают более высокие суммы за несоблюдение конкретных требований контракта. Например, Транзитное управление района залива (BART) может увеличить удержание с 5% до 10% за несоблюдение определенного требования, такого как невыполнение целей DBE. 19 Агентства также принимают меры для защиты интересов субподрядчиков, устанавливая, что подрядчик не может удерживать из счетов-фактур субподрядчика больше, чем процент, удерживаемый владельцем из счета-фактуры подрядчика.В большинстве случаев агентства указывают, что заранее оцененные убытки отделены от удержания.

Эти альтернативные системы удержания продолжают поощрять подрядчика и его субподрядчиков к своевременному выполнению работы, но уменьшают бремя денежных потоков для подрядчиков и их субподрядчиков и делают работу с DOT более желательной.

Управление резервным фондом

Риск является неотъемлемой частью строительства, особенно для крупных транспортных проектов с большим количеством факторов риска и более высокой степенью неопределенности.Риски, вызванные неопределенностью проекта, смягчением последствий для окружающей среды, проблемами с полосой отвода, коммунальными службами или другими третьими сторонами, могут привести к нереалистичным оценкам, перерасходу средств и сдвигу объема и графика. Цель управления резервным фондом состоит в том, чтобы определить потенциальные риски проекта, которые могут привести к увеличению затрат и времени, оценить эти риски, создать резервный фонд и использовать стратегии управления для минимизации воздействия затрат и времени. Федеральное управление автомобильных дорог разработало руководство по оценке затрат, оценке рисков и управлению резервными фондами для крупных проектов.Это руководство включает в себя создание резервных фондов для основных статей расходов, например непредвиденных расходов на строительство, непредвиденных расходов при проектировании (на основе различных уровней завершения проектирования) и непредвиденных обстоятельств управления для третьих сторон, экологических, полос отчуждения и других непредвиденных изменений во время строительства. Управление фондом непредвиденных расходов может включать в себя периодический анализ рисков для уточнения непредвиденных обстоятельств контракта, постоянное отслеживание непредвиденных обстоятельств, план сокращения расходов, который включает прогнозирование непредвиденных обстоятельств, и стратегии по смягчению последствий риска. 19

Одной из эффективных стратегий управления контрактами, реализуемой транспортными агентствами, является предоставление стимулов подрядчику для управления непредвиденными обстоятельствами, чтобы свести к минимуму влияние затрат и времени. Когда подрядчику предоставляется доля в неиспользованном фонде непредвиденных расходов, это дает сильную мотивацию контролировать расходы и планировать рост. Например, когда подрядчик отправляет заказ на изменение, сумма будет вычтена из резервного фонда. По завершении проекта подрядчик получит долю оставшихся средств в качестве мотиватора, чтобы свести стоимость изменений к минимуму.Также были созданы резервные фонды для создания стимулов для своевременного завершения или качества. Поощрения на случай непредвиденных обстоятельств особенно применимы для крупных или мегапроектов, в частности, с использованием сдачи «проектирование-строительство», потому что ранние оценки имеют большую неопределенность, существует более высокий потенциал роста затрат и времени, а уровень риска часто дает меньше предложений для подтверждения точности. сметы владельца.

Чтобы стимулировать конкуренцию, управлять рисками и стимулировать подрядчика контролировать рост затрат и времени, владельцы транспортных средств реализуют фонды на случай непредвиденных обстоятельств с разделением рисков.Недавние примеры включают проект соединителя Атлантик-Сити-Бригантина стоимостью 330 миллионов долларов, четырехполосный проект строительства соединительной магистрали и туннеля в Нью-Джерси. Проект ограничил затраты на строительство на уровне 190 миллионов долларов и включил резервный фонд в размере 28 миллионов долларов, 80% которого возвращаются подрядчику в случае досрочного завершения. 20 Проект легкорельсового транспорта Hiawatha стоимостью 750 миллионов долларов, 12-мильный проект, соединяющий центр Миннеаполиса с аэропортом и торговым центром Mall of America, установил 5 долларов.Фонд непредвиденных обстоятельств разделен-риска 5 миллионов основанный на 19 пунктах риска. В конце проекта подрядчик имел право оставить себе 91% неиспользованной суммы на непредвиденные расходы. В случае реализации любого из 19 элементов риска подрядчик может выбрать выставление счета за счет резервного фонда или принять решение не взимать плату за счет фонда и покрыть расходы, чтобы максимизировать свою долю в резервном фонде в конце проекта. Как объяснил менеджер проекта Hiawatha, преимущество непредвиденных обстоятельств с общим риском заключается в том, что «Подрядчик очень усердно прорабатывал элементы риска, определяя обходные пути или творческие решения для соблюдения графика и минимизации затрат. 21

Использование средств на непредвиденные расходы было стратегией управления рисками, используемой владельцами транспортных средств и одобренной FHWA для крупных и сложных строительных проектов или программ. Использование фондов на случай непредвиденных обстоятельств с разделением рисков продвигает этот подход на шаг вперед, стимулируя подрядчика находить инновационные способы управления рисками и делиться сбережениями.

Выводы и будущие действия

В сегодняшней контрактной среде владельцы строительных объектов все чаще ставят перед собой и подрядчиками задачу ускорить реализацию проекта, не жертвуя при этом качеством строительства.Альтернативные способы оплаты могут быть эффективным методом согласования подходов к оплате с целями проекта и клиента. При правильном применении альтернативные платежные стратегии могут использоваться для оптимизации процесса оплаты, поощрения эффективного использования ресурсов, управления рисками и достижения критических целей производительности.

Многие государственные департаменты транспорта успешно внедрили альтернативные механизмы оплаты, описанные в этом документе. Стратегии оплаты можно использовать для согласования целей клиента и подрядчика, для ускорения завершения проекта, для распределения рисков и уменьшения бюрократической и административной нагрузки, связанной с традиционными методами оплаты.Альтернативные платежи могут использоваться для заданий «проектирование-строительство» и «проектирование-заявка-строительство», а также для больших или малых проектов.

Использование альтернативных платежей требует планирования на этапе до подачи заявки. Департамент транспорта должен решить, какой тип платежной стратегии лучше всего соответствует целям проекта. Если используются поощрения, их сумма должна быть определена. Спецификации должны быть четко написаны, чтобы подрядчики понимали, как происходит измерение и оплата, а также могут проводиться встречи перед тендером для предоставления дополнительных разъяснений.Если используется единовременная сумма или плановое количество, должны быть подготовлены документы, отражающие это.

Эффекты альтернативных способов оплаты на этапе строительства задания различаются в зависимости от того, какой тип механизма используется. Единовременная оплата и измерение по плановому количеству уменьшают или исключают измерения на месте и заказы на незначительные изменения, но их следует использовать для соответствующих проектов. Стратегии стимулирования ускоряют проект, снижают рост затрат или улучшают другие аспекты производительности, но они могут создать дополнительную административную нагрузку или увеличить риск для подрядчика.Департамент транспорта должен учитывать эти факторы при принятии решения об использовании альтернативных способов оплаты.

В целом, DOT и владельцы транспорта, обсуждаемые в этом отчете, пришли к выводу, что преимущества использования альтернативных методов оплаты явно перевешивают недостатки, и среди дорожных агентств в Соединенных Штатах наблюдается тенденция к более широкому использованию альтернативных способов оплаты для отдельных проектов. В этой статье представлен обзор альтернативных способов оплаты, используемых в основном в более традиционных проектах строительства автомагистралей.В нем не рассматривается использование более продвинутых систем управления проектами, основанных на платежах по загруженным затратами графикам метода критического пути, а также с использованием структуры распределения работ (WBS) и кривых денежных потоков, которые обычно используются для более крупных и сложных транспортных проектов. Будущие действия, которые следует рассмотреть ETG по управлению строительством, будут заключаться в дальнейшей оценке преимуществ/недостатков внедрения альтернативных методов оплаты, разработке дополнительных тематических исследований и предоставлении более официальных рекомендаций по выбору и реализации проектов.Также следует рассмотреть возможность использования более совершенных систем управления проектами для управления платежами и прогнозирования соотношения затрат и бюджета.

Каталожные номера

  1. Джонсон, Рю, Берч и Кларк. «Управление дорожным движением в рабочей зоне: обзор методов заключения контрактов». Том 64, № 6, 2001 г. http://www.tfhrc.gov/pubrds/mayjun01/traficcontrol.htm (по состоянию на 15 ноября 2005 г.).
  2. DOT штата Вашингтон. Критерии управления дорожным движением с единовременной выплатой — земляные работы: 2–09. (Стандартные спецификации 2002 г. — английский язык).Страницы 2-27 — 2-35.
  3. «Руководство по проектам с единовременной выплатой». Департамент транспорта и общественных объектов Аляски. Январь 2003 г. Департамент транспорта Флориды. Октябрь 2005 г. http://www.dot.state.fl.us/rddesign/updates/files/v1chap22.pdf (PDF, 176 КБ).
  4. «Руководство по проектам с единовременной выплатой». Департамент транспорта Флориды. Октябрь 2005 г. http://www.dot.state.fl.us/rddesign/updates/files/06V1Chap22.pdf (PDF, 38 КБ).
  5. Коггин, Эдвин О. «Заключение контрактов с единовременной выплатой: эффективное управление затратами на проекты по восстановлению окружающей среды».Статья в журнале EnviroNews, 2005 г. http://www.environews.com/Remediation_Ref/lump_sum_contracting.htm (сайт больше не активен) (по состоянию на 15 ноября 2005 г.).
  6. Спецификации Департамента транспорта штата Висконсин — разделы 109 и 206. «Измерение и оплата / земляные работы для сооружений».
  7. Департамент транспорта штата Висконсин. Тренинг по строительству – «Количество плана оплаты «**P**» Руководство по администрированию контракта». Подарен в 2005 г.
  8. Беркетт III, Зак.«Симпозиум 1998 г. по инновационным контрактам: строительство, взгляд строительного подрядчика». 13-15 апреля 1998 г. http://www.ic.usu.edu/search/doc/171.pdf (PDF, 772 кб)
  9. Федеральное управление автомобильных дорог Министерства транспорта США — Администрирование контрактов: технологии и практика в Европе. «Глава 3: Методы заключения контрактов». http://international.fhwa.dot.gov/contractadmin/03.htm/ (по состоянию на 6 октября 2005 г.).
  10. Американская ассоциация государственных служащих автомобильных дорог и транспорта.«Учебник по заключению контрактов 2000 г. — Техника: торги с единовременной суммой (без количества)». 1997.
  11. Ибарра, Карлос. «Стратегии, используемые DOT штата для ускорения проектов строительства автомагистралей». Техасский университет A&M — факультет гражданского строительства. Август 2002 г.
  12. Макдэниел, Крейг. «Департамент транспорта штата Вашингтон — управление дорожным движением с единовременной выплатой». http://www.wsdot.wa.gov/Projects/delivery/alternative/LumpSum.htm (по состоянию на 15 февраля 2006 г.).
  13. Международная программа обмена технологиями FHWA.«Инициативы FHWA по поощрению качества».
  14. Хансен, Алан. Федеральное управление автомобильных дорог Министерства транспорта США, «Аризона борется с задержками в рабочей зоне». Май/июнь 2002 г. http://www.tfhrc.gov/pubrds/02may/01.htm (по состоянию на 3 октября 2005 г.).
  15. Федеральное управление автомобильных дорог Министерства транспорта США — Совместное руководство: истории успеха в транспортных мегапроектах. «Успешные примеры совместного лидерства». 16 сентября 2005 г. https://www.fhwa.dot.gov/programadmin/mega/collaborative02.cfm (по состоянию на 27 октября 2005 г.).
  16. Специальный обзор Oppaga. «Негибкость в практике заключения контрактов и удержания может повредить строительной отрасли» . Отчет № 00-26, декабрь 2000 г.
  17. Спецификации Министерства транспорта Нью-Джерси — Разделы 108. «Судебное преследование и прогресс». Страницы 18-28.
  18. «Стандартные технические условия на строительство дорог и мостов на объектах автомобильных дорог федерального значения — FP 96 Раздел 109: Измерение и оплата».Федеральное управление автомобильных дорог Министерства транспорта США. Страницы 49-60. http://www.cflhd.gov/design/_documents/construction/fp96_english.pdf
  19. Федеральное управление автомобильных дорог Министерства транспорта США. «Администрирование программы: управление резервным фондом для крупных проектов», 12 декабря 2004 г. https://www.fhwa.dot.gov/programadmin/mega/contingency.htm (по состоянию на 28 октября 2005 г.).
  20. Moody’s Investor Service — Global Credit Research. «Транспортное управление Южного Джерси».http://www.innovativefinance.org/projects/highways/pdfs/brigantine.pdf (PDF, 17 КБ)
  21. Аллен, Крис. «Уменьшение неопределенности». Дороги общего пользования — Публикация FHWA. Июль/август 2004 г., том 68, № 1. http://www.tfhrc.gov/pubrds/04jul/06.htm
  22. .

Оплата строительных работ — контрольный список

Важное примечание: у владельцев появилась новая обязанность уведомлять Управление строительства штата Виктория (VBA), если пересмотренная окончательная стоимость работ увеличилась на 15 625 долларов США или более. Вы должны уведомить VBA в течение 28 дней с момента получения информации.Это относится к любому разрешению на строительство, выданному с 1 июля 2019 года. Для получения более подробной информации см. Информирование VBA об окончательной стоимости работ на нашей странице Управление затратами на строительные проекты.

  • Осуществлять промежуточные платежи только в соответствии с графиком в вашем контракте
  • Прежде чем производить каждый промежуточный платеж, убедитесь, что работа прошла проверку инспектора по строительству, соответствует требованиям вашего контракта и завершена

Внесение депозита

По закону залог может быть не более:

  • 10 процентов, если общая цена контракта составляет менее 20 000 долларов США
  • пять процентов, если общая цена контракта составляет 20 000 долларов США или более.

При работе на сумму более 16 000 долларов США не вносите залог, пока у вас не будет доказательств наличия у застройщика страхового полиса на строительство дома, действующего свидетельства о страховании по адресу строительного объекта и проверки регистрационного номера застройщика.

Как определяются этапы

По закону вы платите по завершении определенных этапов проекта следующим образом:

Этап

Завершить, когда: 

Основание

В зависимости от типа пола:

  • древесина – залиты бетонные основания пола и построена кирпичная кладка основания до уровня пола
  • древесина без кирпичной кладки основания – пни, опоры или колонны готовы
  • Подвесная бетонная плита – фундаменты залиты бетоном
  • бетонный пол – пол готов
  • пол укладывается после возведения наружных стен и кровли – заливки бетонных оснований

Рама 

Каркас завершен и одобрен строительным инспектором

Блокировка 

Обшивка наружных стен и кровельное покрытие крепятся, укладывается пол, устанавливаются наружные двери и окна

Крепление

Вся внутренняя облицовка, наличники, плинтуса, двери, встроенные полки, ванны, умывальники, желоба, раковины, тумбы и буфеты подогнаны и закреплены на месте.

Осуществление промежуточных платежей

Вы платите процент от общей стоимости за каждый выполненный этап в зависимости от деталей вашего контракта. В приведенной ниже таблице предполагается, что вы вносите пятипроцентный депозит, а оставшаяся часть по завершении.

Стандартный график платежей

Тип контракта 

% от общей суммы контракта оплачено

Этап оплаты

Сборка для блокировки

20%
25%

базовый столик
каркасный столик

Сборка до стадии исправления 

12%
18%
40%

базовый столик
рамный столик
стопорный столик

Построить все этапы

10%
15%
35%
25%

базовый столик
каркасный столик
фиксирующий столик
фиксирующий столик

Предоплата не взимается.Внутреннее страхование зданий дает вам ограниченное покрытие и может не покрывать претензии по работам, оплаченным заранее.

Перед тем, как сделать каждый промежуточный платеж, убедитесь в работе:

  • прошел любую требуемую проверку, указанную в разрешении на строительство, относящуюся к этапу строительных работ
  • соответствует вашим контрактным планам и спецификациям
  • завершен.

Вы не должны задерживать промежуточные платежи из-за дефектов (при условии, что этап выполнен).Всегда консультируйтесь с юристом, прежде чем удерживать промежуточный платеж.

Выбор другого графика платежей

Застройщик может запросить график платежей, отличный от стандартного. Обратитесь за юридической консультацией, если вы рассматриваете возможность согласования другого графика платежей. Вам следует подумать, не поставит ли график платежей вас в невыгодное финансовое положение, если строитель не сможет завершить работу.

Независимо от того, подписываете ли вы контракт со стандартным или другим графиком платежей, вы обязаны производить платежи, как указано в вашем контракте.

Произведение окончательного платежа

Строительный проект завершен, и вы производите окончательный платеж, когда работа завершена в соответствии с планами и спецификациями и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (для нового дома) или выдан акт окончательной проверки (для расширение или ремонт). До тех пор застройщик не имеет права на окончательный платеж.

Вы можете заплатить независимому консультанту по строительству, чтобы он проверил наличие дефектов или незавершенных работ и проконсультировал вас по любым вопросам, которые повлияли на завершение проекта.Если у вас есть вопросы: