Разное

Что такое общая полезная площадь многоквартирного дома: Правила подсчёта площади помещений многоквартирного дома. Жилая и общая площадь дома. Как разобраться в техническом паспорте здания?

Содержание

Многоквартирные жилые дома | parus

 Готовые проекты многоквартирных жилых домов

press to zoom

press to zoom

Дворовой фасад

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания и подземной стоянкой

​​
1)Жилая блок-секция с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 45,36 м2;

                                   1 комн. кв. — 44,96 м2;

                                   2 комн. кв. — 68,87 м2;

                                   2 комн. кв. — 72,97 м2;

2)Жилая блок-секция с набором квартир 2-3-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                    2 комн. кв. — 71,12 м2;

                                    2 комн. кв. — 68,64 м2;

                                    3 комн. кв. — 91,37 м2;                                 

 

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями
 
 
Общая площадь жилого дома — 2735,23 м2;
      в т.ч. общая площадь квартир — 2508,09 м2;
Жилая площаь — 1132,5 м2;
Площадь застройки дома — 987,06 м2;
Общестроительный объём — 19120,535 м2;
Количество квартир — 48 шт;
                        1-комн — 24 шт;
                        2-комн — 24 шт;
Площадь офисов выше отм. 0.000:
                                             Полезная — 354,04 м2;
                                             Общая — 365,67 м2;
Площадь подвала жилого дома — 324,59 м2;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
 

Жилая площадь — 1544,40 м2;

Общая площадь здания — 5350,87 м2;

Площадь квартир (без учёта лоджий) — 3149,16 м2;

Общяя площадь квартир (с учётом лоджий) — 3394,68 м2;

Общая площадь ж/д — 4112,99 м2

Торговая площадь магазина — 410,06 м2

Полезная площадь магазина — 545,01 м2

Расчётная площадь магазина — 481,49 м2

Общая площадь магаина — 625,76 м2

Площадь застройки здания — 849,63 м2;

                                    в т.ч. ж/д — 637,04 м2;

    в т.ч. пристроенной части — 212,59 м2; 

Общестроительный объем, в т.ч. — 21147,37 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 2648,75 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 18498,62 м3;

Количество квартир — 64 шт;

          

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
 

1)Жилая рядовая блок-секция №1 с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 43,95 м2;

                                   1 комн. кв. — 44,76 м2;

                                   2 комн. кв. — 63,61 м2;

                                   2 комн. кв. — 62,12 м2;

2)Жилая угловая блок-секция с набором квартир 2-1-2-1-1

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                    2 комн. кв. — 54,59 м2;

                                    2 комн. кв. — 70,26 м2;

                                    1 комн. кв. — 42,56 м2;

                                    1 комн. кв. — 48,99 м2; 

                                    1 комн. кв. — 50,41 м2;

3)Жилая рядовая блок-секция №2 с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 44,77 м2;

                                   1 комн. кв. — 43,95 м2;

                                   2 комн. кв. — 61,56 м2;

                                   2 комн. кв. — 63,78 м2;

press to zoom

press to zoom

главный фасад

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
 

1)Жилая рядовая блок-секция №1 с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 37,02 м2;

                                   1 комн. кв. — 39,64 м2;

                                   2 комн. кв. — 68,25 м2;

                                   2 комн. кв. — 64,98 м2;

 

press to zoom

press to zoom

перспектива 1.JPG

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
 

1)Жилая рядовая блок-секция №1 с набором квартир 2-1-1-2-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 41,50 м2;

                                   1 комн. кв. — 41,10 м2;

                                   2 комн. кв. — 62,64 м2;

                                   2 комн. кв. — 64,13 м2;

                                   2 комн. кв. — 63,97 м2;

2)Жилая угловая блок-секция с набором квартир 1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                    1 комн. кв. — 41,50 м2;

                                    1 комн. кв. — 41,10 м2; 

                                    2 комн. кв. — 62,73 м2;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Четырехэтажный многоквартирный жилой дом

​​

Жилая площадь — 1591,48 м2;

Площадь жилого здания — 4270,44 м2;

Площадь квартир (без учёта лоджий) — 3125,80 м2;

Общая площадь квартир (с учётом лоджий) — 3309,68 м2;

Площадь застройки здания — 1263,8 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 19588,90 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 3033,12 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 16555,78 м3;

Количество квартир — 76 шт;

           в т. ч.   1-комн. — 56 шт;

                        2-комн. — 16 шт;

                        3-комн. — 4 шт;

Площадь подвала жилого дома  — 916,90 м2

 

 

 

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
1)Жилая блок-секция с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 43,64 м2;

                                   1 комн. кв. — 43,97 м2;

                                   2 комн. кв. — 60,79 м2;

                                   2 комн. кв. — 60,94 м2;

2)Жилая блок-секция с набором квартир 2-3-1

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                    1 комн. кв. — 43,97 м2;

                                    2 комн. кв. — 61 м2;

                                    3 комн. кв. — 84,19 м2;   

Перспективный вид

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Перспективный вид

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​
1)Жилая блок-секция с набором квартир 2-1-1-2

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                   1 комн. кв. — 43,57 м2;

                                   1 комн. кв. — 43,05 м2;

                                   2 комн. кв. — 62,45 м2;

                                   2 комн. кв. — 63,71 м2;

2)Жилая блок-секция с набором квартир 2-1-1-1

Общая площадь квартир с учётом лоджий:

                                    1 комн. кв. — 44,17 м2;

                                    1 комн. кв. — 43,29 м2;

                                    1 комн. кв. — 65,56 м2;

                                    2 комн. кв. — 83,84 м2;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Семиэтажный многоквартирный жилой дом

​​

Жилая площадь — 945,41 м2;

Площадь квартир — 1850,11 м2;

Общяя площадь квартир (с учётом лоджий) — 1941,83 м2;

Общая площадь ж/д — 2671,01 м2

Площадь застройки — 462,39 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 12655,62 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 1164,57м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 11491,06 м3;

Количество квартир — 27 шт;

              1-комнатных — 7 шт;

              2-комнатных — 12 шт;

              3-комнатных — 8 шт;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом

​​

Жилая площадь — 2806,48 м2;

Площадь квартир — 5699,67м2;

Общяя площадь квартир (с учётом лоджий) — 6064,19м2;

Общая площадь ж/д — 8713,5 м2;

Площадь застройки — 1144,48 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 33388,14 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 2976,22 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 30411,92 м3;

Количество квартир — 116 шт;

              1-комнатных — 54 шт;

              2-комнатных — 61 шт;

              3-комнатных — 1 шт;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом со встроенным блоком обслуживания

​​

Жилая площадь — 1983,94 м2;

Площадь квартир — 3841,38 м2;

Площадь робочих помещений офиса — 19,77;

Расчетная площадь офиса — 32,86 м 2;

Общая площадь офиса — 41,26 м2;

Общая площадь здания в т.ч:  — 5780,14 м2;

          Площадь жилого здания — 5734,99 м2;

         Площадь здания пол офис — 45,15 м2;

Площадь застройки — 787,11 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 24210 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 2026,31 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 22183,69 м3;

Количество квартир — 70 шт;

              1-комнатных — 17 шт;

              2-комнатных — 43 шт;

              3-комнатных — 10 шт;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом

​​

Жилая площадь — 2676,25 м2;

Площадь квартир — 5399,13 м2;

Общяя площадь квартир (с учётом лоджий) — 5760,92 м2;

Общая площадь ж/д — 8558,43 м2;

Площадь застройки — 1153,55 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 35360,994 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 2907,63 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 32453,364 м3;

Количество квартир — 114 шт;

              1-комнатных — 59 шт;

              2-комнатных — 53 шт;

              3-комнатных — 2 шт;

press to zoom

press to zoom

press to zoom

press to zoom

Девятиэтажный многоквартирный жилой дом
 

Жилая площадь — 2403,15 м2;

Площадь квартир — 4953,13 м2;

Общяя площадь квартир (с учётом лоджий) — 5274,85 м2;

Общая площадь ж/д — 7790,62 м2;

Площадь застройки — 1031,65 м2;

Общестроительный объем, в т.ч. — 27030,83 м3;

Строителный объем ниже отм. 0,000 — 2485,36 м3;

Строительный объем выше отм. 0,000 24545,47 м3;

Количество квартир — 107 шт;

              1-комнатных — 53 шт;

              2-комнатных — 53 шт;

              3-комнатных — 1 шт;

Что включается в общую площадь жилого дома

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Что включается в общую площадь жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Что включается в общую площадь жилого дома Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 402 «Налоговая база» главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Согласно положениям ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, подлежит включению исключительно здание, имеющее назначение «нежилое», при соответствии хотя бы одному из условий, указанных в ст. 378.2 НК РФ. Между тем, как следует из выписки из ЕГРН, принадлежащий физическому лицу объект недвижимости является жилым домом, в акте обследования объекта недвижимого имущества здание также поименовано как жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, согласно технической документации имеет жилые комнаты общей площадью 112,3 кв. м. Поскольку объект поставлен на государственный кадастровый учет как жилой дом и принадлежит физическому лицу, он не может быть включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. То, что жилой дом общей площадью 2385,8 кв. метров включает помимо помещений с назначением «прихожая», «жилая», «кладовая», «кухня», «санузел» подсобные помещения, не имеет правового значения, поскольку встроенно-пристроенные помещения не являются отдельно стоящим нежилым зданием, а входят в состав жилого дома и могут использоваться не в целях проживания. Законодатель, относя жилой дом к жилым помещениям, допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (п. 1 ч. 1 ст. 16, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 378.2 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Суд пришел к выводу, что принадлежащее налогоплательщику помещение обоснованно включено в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость. Суд установил, что нежилое помещение имеет назначение «торговое», расположено в подвальном помещении и на первом этаже многоквартирного жилого дома. Помещение включено в перечень на основании сведений, содержащихся в документах технического учета (инвентаризации), которыми подтверждается, что более 20 процентов общей площади этого помещения предназначено для использования в целях размещения торговых объектов. Суд отметил, что, поскольку в перечень включено помещение, а не отдельно стоящее здание, в котором оно находится, в качестве административно-делового центра или торгового центра (комплекса), 20 процентов необходимо исчислять от общей площади этого помещения, а не от общей площади многоквартирного дома.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что включается в общую площадь жилого дома Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Сложные случаи инвалидности и квартирный вопрос
(Новикова Т.)
(«Жилищное право», 2021, N 10)Н.Н. обратилась с иском об обязании администрации города выделить ей жилье вне очереди . В обоснование требований указала, что является инвалидом по заболеванию, включенному в Перечень 1, проживает с сестрой в жилом доме общей площадью 11,6 кв. м, другого жилья не имеет. Поставлена на учет как нуждающаяся в жилом помещении. Претендует на дополнительную площадь, т.к. заболевание включено в Перечень 2 (учетная норма — 20 кв. м для одиноко проживающих граждан). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Федеральный закон о садоводстве и огородничестве граждан для собственных нужд: предыстория, новации, оценки
(Ефимова Е.И.)
(«Экологическое право», 2019, N 2)На день вступления в силу Закона N 217-ФЗ (в переходных положениях) законодатель установил, что преобразование таких объектов капитального строительства не повлечет негативных последствий для граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, — площадь указанных жилых домов не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности. Это является актуальным положением ввиду стартующих в стране программ реновации жилья и создания комфортной городской среды.

Нормативные акты: Что включается в общую площадь жилого дома Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ
(ред. от 22.12.2020)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»10. В случае, если расположенные на садовых земельных участках здания, строения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилое», «жилое строение», принадлежат гражданам, которые на день вступления в силу настоящего Федерального закона состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, признание данных зданий жилыми домами в соответствии с частью 9 настоящей статьи не является основанием для включения их общей площади при определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения в суммарную общую площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.

При раскрытии понятия «общая площадь жилого дома» возникают вопросы, ведь многие граждане полагают, что в общую площадь дома входят только площади комнат. На самом деле это не так. Рассмотрим пример на базе обычного частного дома. В соответствии с законо

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

«Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону, каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. «Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», — говорит эксперт.

Как рассчитать, уточнить или уменьшить площадь дома

Одна из наиболее важных величин помещений – их площадь. Точную площадь дома (или квартиры, а также любого другого помещения) необходимо знать для того, чтобы правильно оценить дом при продаже ли сдаче в аренду; умение рассчитывать площадь дома нужно и при строительстве либо пристройке какой-то его части. Иначе говоря, эти знания пригодятся всегда. Но наиболее актуальны они сегодня, когда в стране готовится переход к налогообложению объектов капитального строительства исходя из их кадастровой стоимости. А, как известно, кадастровая стоимость зависит именно от площади жилого помещения. Когда речь идёт о регулярных выплатах, многие владельцы недвижимости считают целесообразным уточнить: а верно ли указана в их документах площадь дома? Нет ли ошибки? Кроме того, некоторые ищут способ так или иначе уменьшить эту величину, чтобы сэкономить на налогах. Рассмотрим все обозначенные вопросы, обратившись к специалисту. Как отмечают в кадастровой палате, в связи с переходом на новый способ налогообложения собственники жилых помещений все чаще желают уточнить сведения о площади принадлежащих им помещений и внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Зачастую изменения площади не связаны с проведением перепланировок, капитального либо текущего ремонта, а сводятся к уточнению размеров помещений, поскольку достаточно часто встречаются случаи неверного исчисления площади в результате допущенных ранее ошибок. Итак, для установления точной площади вашей недвижимости можно пойти двумя путями: 1 – попытаться вычислить цифру самостоятельно и затем сверить полученные в результате расчётов со сведениями в документах; 2 – обратиться к кадастровому инженеру – и в этом случае вы можете не только гарантированно уточнить площадь, но и одновременно внести исправления в документацию, если это понадобится. Но для начала попробуем разобраться, что такое площадь дома, каковы предписания законодательства по поводу её вычисления. Ведь в практике имеется много разновидностей этого показателя: это и площадь застройки, и полезная площадь, и жилая, и т.п. Общая же площадь дома – это сумма площадей его жилых и нежилых помещений. Рассмотрим случай, когда требуется уточнить площадь дома для коррекции сведений в государственном кадастре недвижимости. Чтобы ответить на вопрос, каким же образом определяется площадь жилого помещения, обратимся к действующему законодательству. На сегодняшний день, согласно части 10 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требования к определению площади зданий и помещений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Таким органом является Министерство экономического развития Российской Федерации.

Помимо того, 30 сентября 2011 года Минэкономразвития России утвердило Требования к определению площади здания, помещения своим приказом № 531. Согласно новым Требованиям к определению площади, общая площадь жилого помещения (жилого дома) состоит из суммы площади всех частей такого помещения (жилого дома), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Следует отметить, что вышеуказанный подход к подсчету общей площади жилых помещений соответствует правилу, установленному в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Свою лепту в определения внес и департамент недвижимости Минэкономразвития России. По мнению этого ведомства, к помещениям вспомогательного использования также следует относить расположенные на цокольном и подвальном этажах котельные, мастерские и иные помещения, а также иные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд; сюда же относятся и такие пристройки, как оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады и прочее.

Казалось бы, любые постройки входят в общую площадь жилого помещения. Однако исключения всё же есть: департамент недвижимости Минэкономразвития России особо уточняет, что площади гаража и тамбура не следует включать в эту величину.

При определении общей площади дома необходимо также ответить на вопрос: является ли пристройка верандой либо это помещение вспомогательного использования и, соответственно, подлежит включению в общую площадь жилого дома? Данный вопрос прокомментировали специалисты кадастровой палаты.

По их словам, верандой признается застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Однозначно это определить возможно только в результате натурного обследования жилого помещения. Таким образом, является ли часть дома верандой или нет, определяет под свою ответственность кадастровый инженер.

Таким образом, критерием включения или невключения в общую площадь жилого дома тех или иных помещений является не признак их отапливаемости или неотапливаемости, которым до вступления в силу действующего Закона о кадастре руководствовались организации технической инвентаризации, а вид и цель использования того или иного помещения в данном жилом доме.

Теперь попробуем разобраться, можно ли уменьшить площадь дома, чтобы снизить налогообложение.

С этой целью в кадастровые органы в различных регионах страны в последнее время достаточно часто поступают заявления от владельцев жилых домов об учете изменений сведений об общей площади жилого дома. Люди приносят с собой технические планы, изготовленные кадастровыми инженерами, в которых общая площадь здания определена не в соответствии с нормами действующего законодательства. Так, например, часто из общей площади жилого дома пытаются исключить площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Понятно, что таким способом владельцы жилых помещений пытаются в итоге уменьшить кадастровую стоимость данного дома.

Но следует помнить, что исключить из общей площади жилого помещения какие-либо площади, не осуществляя при этом работ по переустройству данного дома, возможно в том случае, если ранее в эту площадь были ошибочно включены площади балкона, лоджии, веранды или террасы, либо площади помещений, не предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, например площадь гаража, отмечают специалисты.

В целом же, можно резюмировать следующее.

Кадастровый инженер при подготовке технического плана жилого помещения должен самостоятельно осуществлять необходимые измерения для определения площади помещения, при этом руководствуясь Требованиями к определению площади. В случае если в ходе кадастровых работ кадастровым инженером выявлено несоответствие площади помещения или здания, указанной в документах, на основании которых готовится технический план, данная информация отражается в специальном разделе технического плана, именуемом «Заключение кадастрового инженера». В нем же приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов.

И, наконец, в русле разговора о том, как вычислить площадь дома, нельзя хотя бы вкратце не упомянуть случай, когда требуется рассчитать площадь будущего дома – в начале его строительства. Предположим, вы занимаетесь стройкой сами, и площадь дома тоже решили определить самостоятельно. Несколько практических советов и рекомендаций будут небесполезны. Для начала следует учесть и предусмотреть все потребности будущих жильцов этого дома. Вторым важным фактором при расчёте площади дома является учет прогнозируемых расходов на отопление (обычно для обеспечения тепла на один квадратный метр площади дома требуется 50-60 Вт). Общая площадь дома используется при проектировании дома для примерной оценки его будущей стоимости, поэтому этот параметр важен при строительстве. Тем не менее важно не забывать о том, что два дома с одной и той же площадью могут различаться по цене по разным причинам: в зависимости от планировки помещений, от строительных материалов, видов отделки и т.д. Общая площадь дома представляет собой сумму площадей всех входящих в него помещений: как жилых, так и нежилых. Иными словами, сюда входят как комнаты, в которых люди проживают непосредственно – спальня, детская, гостиная, кабинет и пр., так и помещений вспомогательного значения. Совокупность нежилых помещений включает встроенные шкафы, балконы, веранды, подсобные комнаты, лестничные клетки и пр. Для расчета принимаются так называемые понижающие коэффициенты (например, для лоджии это 0,5, для балкона – 0,3, веранды – 1). При этом если в будущем доме планируется устройство печи, то та площадь, которую будет занимать печь (или камин), в общую площадь дома не включается. Предположим, всё это вы учли и предусмотрели, и план вашего будущего дома готов. Теперь предстоит заняться вычислениями. Как рассчитывать площадь дома? Технически измерения производятся на уровне пола, с вычетом плинтуса, но принимая в расчёт внутренние отделочные покрытия. Площадь застройки дома рассчитывается как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу, включая выступающие части (лестницы, террасы и др.). Эта величина принимается в расчет на начальном этапе проектирования будущего дома и позволяет оценить соотношения размеров всего участка и его части, занимаемой домом. Кроме того, на этой стадии проекта закладывается смета на будущий фундамент, и этот параметр учитывается в совокупности с индивидуальными геологическими данными местности, в которой находится участок. Надеемся, этот материал был полезен для вас.

Какая площадь используется при расчете размера платы за ЖКУ?

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно статье 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Пунктом 1 статьи 37 Кодекса установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Кроме того, расчет размера платы за отопление, предоставленного в жилом помещении, и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, производится в соответствии с занимаемой общей площадью помещения.

В соответствии со статьей 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь Вашего помещения, которая должна использоваться для начисления платы, указана в техническом паспорте Вашей квартиры, в его выписке или в свидетельстве о праве собственности.

Если для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги по Вашей квартире применяется неправильная площадь, Вам необходимо направить письменное заявление исполнителю жилищно-коммунальных услуг с требованием об изменении площади, с приложением подтверждающих документов.

В случае отказа произвести перерасчет Вы вправе обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или оспорить отказ в судебном порядке.

 

 

Читайте также по теме жилищные услуги:

Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты — ConsultMill — юридические консультации

Два законодательных кита на которых лежат регулятивные функции по жилью — это:

  1. Жилищный кодекс от 2005 года.
  2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».
  3. Федеральный закон №384 от 30.12.2009 года, которому принадлежит приоритетность регулирования. При необходимости он отменяет некоторые пункты прежней редакции СНиП от 2003 года (в отличии от СНиП не учитывает балкон в общей жилой площади).

Важно! Некоторые положения вышеприведённых документов, упразднены введенным в 2009 году Федеральным законом под номером 384-Ф3.

Пройдёмся по жилищному кодексу, а именно важным его моментам:

  1. Статья 15-й пункт 5 — это основа для расчетов по общей площади вашего жилья — она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
  2. Статья 16-й — определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
  3. Статья 16-й пункт 3 — определяет понятие квартиры — структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.

По данным вышеуказанного СниПа, под общей площадью, сданной в эксплуатацию квартиры, следует понимать, ее расчет на основании внешних габаритов. А вот тут уже идет прямое включение и лоджии, и балкона и т. п.

При подсчетах площади рекомендовано употребление следующих коэффициентов:

  • Лоджия — 0,5.
  • Балкон, терраса — 0,3.
  • Веранда, кладовая холодная — 1.

Однако, нужно помнить и понимать, что СниПы — это хорошо, но главенство Жилищного кодекса — еще никто не отменял. Значит и ориентироваться нужно на него.

Что входит в общую площадь квартиры

  • Коридор.
  • Кухня.
  • Ванная комната.
  • Туалет.
  • Спальня (ни).
  • Кладовка.
  • Другие помещения, кроме лоджии, балкона, веранды, террасы.

Не будет лишним иметь понятие обо всех видах площадей, которые есть в квартире:

  1. Общая — сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
  2. Жилая — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение — постоянное проживание человека.
  3. Полезная — в нашей стране — это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей — сумма только используемых площадей.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

Перегородки идут как части вспомогательных или основных помещений, которые согласно ЖК и СниП, нужно включать в общую площадь квартиры.

Важно! Измерять расстояние, которое будет применено в расчете общей площади квартиры, нужно по периметру всех стен по высоте от 1,1 до 1,3 метра от пола.

Сюда включают площади:

  • Ниши с высотой от 2 метров.
  • Арочные проемы от 2 метров.
  • Внутриквартирной лестницы (под ней).
  • Выступающий конструктивных элементов.
  • Отопительной печи.

Спорные моменты

Так как действующие законы нашей страны постоянно модифицируются, спорных моментов в данном вопросе возникает множество и весьма часто. Ведь большинство нюансов регулируются различной документацией и подзаконными актами, которые не находятся в доступности к рядовому обывателю.

Важно! Все данные характеристик жилых помещений, основанных на строительном проекте и замерах сотрудников БТИ, имеют справочное отображение в акте приемки объекта.

Так, площадь лоджии или балкона будет иметь справочный характер в документах БТИ. По данным этих показателей идет сверка между застройщиком и БТИ.

Права покупателей

Делая покупку жилья в новостройке, при детальном изучении чертежей и проекта квартиры, встает закономерный вопрос, что за коэффициенты и что они скрывают?

Для этого разберем пример:

Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии. Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

Квартира была введена в эксплуатацию, получен технический паспорт. И тут случилось, оно! Фактическая площадь квартиры составила 72,5 кв. м. В нее внесли площадь всех комнат — 68 кв. м. И лоджию 4,5 кв. м. С применением коэффициента 0,5. и выходит, что за 4,5 кв. м. Вы переплатили. Далее суд. И все аргументы застройщика не были приняты и его обязали вернуть вам деньги за данный метраж.

В отношении рынка вторичного жилья, то часты перепланировки, особенно хозяевами квартир, расположенных этажах зданий. И как итог, лоджии делают отапливаемыми как бы продолжением комнаты. И вот тут, если ранее ее не нужно было включать в общую площадь, то сейчас однозначно — да.

И когда вам приходит счет за теплосеть, обычно в ней идет расчет ориентированный на общую площадь вашей квартиры, без учета балконов, лоджий и т. п. Но когда ваша лоджия стала теплой, ее обязательно внесут в общую площадь. Что, соответственно, повысить ваши расходы на оплату услуг теплосети. Все помещения, которые ранее были «холодными», а сейчас имеет радиаторы, работающие от сети центрального отопления, будут включены в общую площадь жилья.

Судебная практика

Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Проект Многоквартирный жилой дом. 27 квартир из МХМ панелей

Общая площадь, кв.м 2287,52
Габариты, м 16,8х52,4
Жилая площадь квартир, кв.м. 930,58
Количество 1-комнатных 9
Количество 2-комнатных 11
Количество 3-комнатных 4
Количество квартир 27
Количество многоквартирных 3
Материал МХМ
Общая площадь здания, кв.м. 2287,52
Общая площадь квартир, кв.м. 930,58
Площадь застройки, кв.м. 861
Технология Каркас
Тип строения Многоквартирный дом
Толщина наружних стен 160 мм
Толщина внутренних стен 115 мм
Этажность 3

Понимание разницы между полезной и арендуемой площадью

Монументальное решение для вашего практика заключается в выборе, где он будет расположен и сколько места вам нужно. Рассматривая лучшие варианты недвижимости, вы столкнутся со слоями информации и определений, которые могут иметь существенное влияние как на ваш успех, так и на бюджет. Когда дело доходит до размера вашего пространства, есть несколько пунктов и определений, которые часто сбивают с толку даже грамотные арендаторы. Одним из таких пунктов является понимание разницы между Usable и сдаваемых в аренду квадратных метров, а также избежать наиболее распространенных ошибок, связанных с с каждым.

Полезная площадь в квадратных футах

Полезная площадь в квадратных футах или USF общая полезная площадь помещения или здания. Полезная площадь измеряется от снаружи или на внешней поверхности любых наружных стен и окон, включая посередине любых внутренних стен, примыкающих к другим помещениям, коридорам или общие зоны. Подобно тому, как оцениваются дома, измерения берутся из снаружи наружных стен, а не путем измерения изнутри стен.

Полезная площадь в квадратных футах площадь, которую фактически займет арендатор, по сравнению с арендуемой площадью Кадры, за которые арендатор будет платить арендную плату. Полезные квадратные метры иногда также могут можно назвать сдаваемые в аренду квадратные метры.

Архитекторы и арендаторы часто измерить пространство изнутри всех стен пространства, и при этом рассчитает квадратные метры, которые ниже, чем расчет арендодателя Арендуемой или полезной площади. Хотя это и полезно, и необходимо при проектировании пространства и получении бюджетных цифр, это не то же, что и используемые или сдаваемые в аренду квадратные метры.Измерение внутренних стен помещения не даст вам точного измерения USF.

При измерении пространства важно понимать расположение измерений, а также толщина стен для расчета правильного размера. Архитектор или пространство планировщик может помочь обеспечить более точное измерение, чем большинство людей пытаясь использовать рулетку лазера. Кроме того, сравнение лично или полевые измерения к проверенному документу САПР также могут уменьшить маржу ошибка.

Полезная площадь в квадратных футах не должна включают в себя любые общие зоны здания, такие как общественные коридоры, прихожие, места общего пользования, туалеты и т. д. Опять же, Определение полезной площади в квадратных футах является официальной мерой пространства или квадратных метров, которые вы фактически будете занимать.

Арендуемая площадь

Rentable Square Footage или RSF общая площадь, за которую арендаторы платят арендную плату и равна полезной площади Видеоматериал плюс пропорциональная доля арендатора в зонах общего пользования здания; Такие как: вестибюли, коридоры общего пользования, холлы, туалеты, хозяйственные помещения, пожаротушение комнаты и т.д.Когда дело доходит до строительства мест общего пользования, примером может служить офисный комплекс с десятью арендаторами, использующими общую площадь, где десять арендаторы будут делить пропорциональное количество квадратных метров в зависимости от их процент полезной площади здания, которую они занимают.

Та же концепция обычно случай, когда также делят расходы на содержание любого общего пространства; он разделен по пропорциональной шкале. Квадратные метры и стоимость будет включена как часть Арендуемой площади.

Арендуемая площадь отличается из Полезной площади в том, что Полезная площадь в футах принадлежит арендатору. определенное пространство, которое они занимают, в то время как арендуемые квадратные метры также включают в себя часть или процент общих площадей собственности.

Пропорциональная доля имеет много синонимы и часто упоминается как Фактор Арендуемой/Используемой (R/U), Основной Фактор, Коэффициент потерь или Фактор общей площади. Независимо от того, какое это название получает, сумма обычно находится в диапазоне от 1.от 10 до 1,20 процента Полезная площадь в футах, в зависимости от конкретного здания. Как правило, арендатор, занимающий целый этаж офисного здания, будет иметь более низкий R/U Фактор по сравнению с арендатором, который занимает только часть этажа.

Чтобы показать математику на этом как например, если полезная площадь составляет 3000 квадратных футов, а коэффициент R/U или Коэффициент общей площади составляет 1,20 процента или 20%, вы берете: 3000 квадратных футов x 1,20 = 3600 арендуемых квадратных футов.

Здания или недвижимость, предлагают дополнительные удобства, такие как конференц-залы, тренажерные залы или другие преимущества собственности часто будут включать эти квадратные метры в места общего пользования, что может увеличить как коэффициент R/U, так и общий Сдаваемые в аренду квадратные метры.

Свойства, такие как розничная торговля зданий или одноэтажных офисных или производственных зданий, которые не имеют заметные места общего пользования или внутренние общественные коридоры могут по-прежнему иметь очень небольшой или второстепенный дополнительный фактор R/U, увеличивающий арендуемую площадь Кадры к ним, в виде общедомового подсобного помещения или пожарной сигнализации комната или спринклерный стояк.

При оценке Арендуемого Квадратные метры недвижимости, важно понимать, что вы платите на дополнительные квадратные метры как часть вашей пропорциональной доли общего площади в дополнение к вашей полезной площади.Вы также будете платить пропорциональная доля расходов на содержание мест общего пользования и в целом имущество.

Распространенная ошибка

Одна из самых распространенных ошибок что арендаторы основывают свои фактические потребности в квадратных футах на арендуемой площади. Количество квадратных метров, которое они видят в рекламе. Арендатор часто разговаривает с архитектор, чтобы определить приблизительный размер пространства, которое им нужно, но не будет понимать, что может быть существенная разница в размерах пространства, которое они нужда против.окончательные арендуемые квадратные метры, особенно если они рассматривают офисное здание.

В примере, который мы использовали выше, если арендатор считает, что им нужно 3000 пригодных для использования или строительства квадратных футов для их пространство, и не понимает разницы между годным к употреблению и сдаваемым в аренду, они будет искать 3000 квадратных футов вместо места, которое на самом деле составляет 3600 Арендуемые квадратные футы с 3000 квадратных футов или 3000 квадратных футов они может на самом деле построить и занять.

Эта ошибка может привести к ряду проблем, включая потерю недель или месяцы времени на оценку помещений неправильного размера; или, если договор аренды подписали до того, как арендатор полностью осознал ошибку, вы можете быть совершены в помещение на срок от пяти до десяти лет по договору аренды помещения, которое слишком маленький с первого дня.

В целом, понимание Разница между полезной и арендуемой площадью небольшая, но важная. шаг в освоении концепций коммерческой недвижимости, которые могут помочь вам максимизировать каждую возможность, которая у вас есть, и, в конечном итоге, максимизировать свою прибыль за счет недвижимость.

Для получения дополнительной информации по терминологии коммерческой недвижимости – нажмите здесь
Для бесплатной оценки ваших текущих условий – нажмите здесь

Как рассчитать арендуемые квадратные метры

Знание того, как рассчитать арендуемые квадратные метры, чрезвычайно важно, особенно когда вы хотите арендовать новое коммерческое помещение для своего бизнеса.

Правильный расчет площади поможет вам сэкономить деньги. Неправильный расчет может иметь значение между хорошей или ужасной коммерческой арендой; поскольку арендодатели часто взимают плату за квадратные метры, вы можете столкнуться с гораздо большими финансовыми обязательствами из-за небольшой ошибки в ваших расчетах.

Вы можете рассчитать арендуемые квадратные метры тремя различными способами; пригодный для использования, сдаваемый в аренду и брутто.

Как рассчитать арендуемую площадь и полезную площадь в футах

Во-первых, вы должны понимать разницу между расчетами полезной и арендуемой площади.Поскольку сдаваемые в аренду квадратные футы часто выше, чем полезные квадратные футы, крайне важно, чтобы вы использовали правильные измерения при оценке вашего бюджета.

Полезные квадратные метры учитывают площади, которые вы будете занимать для ведения повседневных дел. Полезные квадратные метры составляют офисные помещения, кухни/комнаты отдыха и даже отдельный туалет в вашем номере.

Арендуемый квадратный фут включает в себя полезную площадь плюс общие части здания (например, коридоры, вестибюли и общие туалеты).Цена за арендуемый квадратный фут включает пропорциональный расчет, основанный на размере вашей арендуемой площади.

Расчет общей площади в футах

квадратных фута брутто, также называемая общей площадью, просто относится к общей площади здания в квадратных футах. Он включает в себя все, что учитывается в пригодных для использования и сдаваемых в аренду квадратных футах, а также ядро ​​здания, шахты лифтов и другие части здания, которые используются для технического обслуживания и эксплуатации.

Другими словами, общая площадь в квадратных футах — это общая площадь, которую занимает объект, независимо от того, используется ли арендатор или нет.Исключаются только открытые пространства, такие как бассейны, игровые площадки, корты, световые колодцы, автостоянки и нераскопанные подвалы.

Общая площадь в квадратных футах является важным показателем для планирования и бюджетирования в строительстве. Хотя он может не слишком часто появляться в транзакциях клиентов, его все же стоит понять.

Как рассчитать коэффициент нагрузки

Арендодатели рассчитывают сдаваемые в аренду квадратные футы на основе коэффициента загрузки (также известного как общая площадь или дополнительный коэффициент). Они основывают это число на проценте мест общего пользования в здании.

Чтобы найти коэффициент нагрузки, вы будете использовать основное уравнение:

Арендуемые квадратные футы здания ÷ Полезные квадратные футы здания = коэффициент нагрузки

Допустим, общая площадь здания составляет 100 000 квадратных метров. Если бы 85 000 квадратных футов были пригодными для использования, то в здании было бы 15 000 квадратных футов общих площадей. Итак, уравнение будет выглядеть так:

100 000 ÷ 85 000 = 1,15

Когда у вас есть коэффициент загрузки, пришло время определить арендуемые квадратные футы, в которые вы будете вносить свой вклад.Это уравнение выглядит так:

Полезные квадратные футы арендатора x Коэффициент нагрузки = Арендуемые квадратные футы арендатора.

Как рассчитать арендуемые квадратные метры: почему вы должны заботиться о коэффициенте загрузки?

Как только вы узнаете формулу коэффициента загрузки, вы сможете оценить, какое офисное помещение предлагает наилучшее предложение.

Предположим, вы сузили список до двух офисов площадью 5000 квадратных футов. У каждого помещения была одинаковая месячная арендная плата, но коэффициент загрузки одного офиса был равен 1,15, а другого — 1.25. Используя уравнение, вы найдете:

.

5000 х 1,15 = 5750

5000 х 1,25 = 6250

Первое здание могло взимать плату только за 5750 квадратных футов площади. Но второе здание будет взимать арендную плату за 6 250 кв. Футов. В конечном счете, первое здание сэкономит вам деньги.

Сравнение коэффициента загрузки и арендуемой площади

Давайте рассмотрим быстрый сценарий, когда полезно сравнивать коэффициенты загрузки и арендуемые квадратные метры.

Ситуация

Арендатор ищет два разных офисных помещения, оба с полезной площадью 5000 квадратных футов и одинаковыми арендными ставками, но с разным коэффициентом загрузки.

Вариант А

Полезная площадь первого апартамента составляет 5000 квадратных футов, а коэффициент загрузки здания составляет 20%, что дает дополнительные 1000 квадратных футов (5000 x 20%) арендуемой площади. Таким образом, арендуемые квадратные футы составляют 6000 квадратных футов.

Опция В

Второй офис имеет полезную площадь 5000 квадратных футов и коэффициент загрузки 15%. Сдаваемая в аренду площадь составляет 5750 кв. футов (5000 x 0,15 = 750). Вариант B имеет меньшую арендуемую площадь и, следовательно, будет стоить меньше в месяц при том же количестве полезной площади!

При той же ставке арендной платы арендатор будет платить больше в месяц за аренду по Варианту А в размере 6000 арендных квадратных футов.Тем не менее, один фактор, который следует учитывать, заключается в том, что при более высоких коэффициентах загрузки вы получаете более качественные общие удобства, которые оправдывают затраты? В некоторых случаях более причудливый вестибюль и общая кухня могут быть достаточно привлекательными, чтобы оправдать более высокую стоимость за то же количество полезной площади.

Как показано выше, аренда квадратных футов не всегда так проста. Что еще хуже, иногда арендодатели даже искажают коэффициент загрузки и количество полезных квадратных метров до такой степени, что это становится частью самого переговорного процесса.Как и при любой аренде коммерческой недвижимости, всегда читайте мелкий шрифт, чтобы точно понимать, за что вы платите и что именно вы получаете взамен.

 

Как рассчитать арендуемые квадратные метры: прочитайте мелкий шрифт и посчитайте

Точный расчет может сэкономить вашей компании тысячи долларов в течение срока аренды. Тем не менее, вы не всегда можете захотеть использовать меньшее пространство. Возможно, более дорогой вариант имеет лучшие удобства, которые оправдывают дополнительные финансовые вложения.

Но в любом случае вам необходимо понимать эти расчеты, чтобы принять наиболее взвешенное решение для вашей компании; с добросовестностью и многолетним опытом управления недвижимостью, TAFCO Realty Corp. может помочь вам в принятии этого важного решения.

Хотите узнать больше о том, как рассчитать арендуемые квадратные метры? Свяжитесь с нами сегодня!

Как рассчитать коэффициент нагрузки: шаг за шагом

Если вы платите за аренду офиса или другого помещения для своего бизнеса, вы, вероятно, хотите получить максимальную отдачу от каждого арендуемого квадратного метра.

Но подождите. Вы платите арендную плату за большее количество квадратных футов, чем занимаете на самом деле? Если площадь вашего офиса всего 500 квадратных футов, почему вы платите арендную плату за 590 квадратных футов? Вас обворовывает подлый домовладелец?

Не совсем. Арендодатели обычно учитывают арендную плату за помещения общего пользования, такие как общие ванные комнаты, вестибюли, кладовые, кухню и коридоры, если вы и другие арендаторы также используете эти помещения в своей деятельности. И хорошая новость заключается в том, что арендная плата за эти помещения почти всегда делится поровну между вами и другими арендаторами.

Допустим, вы арендуете офис площадью 500 квадратных футов в здании площадью 6500 квадратных футов. Вы будете платить арендную плату за офисное помещение площадью 500 квадратных футов и за часть помещений общего пользования, которые вы также используете. Но если у вас небольшой офис, а все остальные арендуют большие офисные помещения, как вы можете быть уверены, что ваша доля арендной платы за общую площадь справедлива?

Ответ: Коэффициент нагрузки

Коэффициент загрузки — это расчет, который разбивает арендную плату за помещения общего пользования таким образом, чтобы каждый арендатор платил пропорциональную сумму.Во-первых, найдите полезную площадь здания. Полезная площадь — это все площади одного арендатора, сложенные вместе, поэтому в этом случае полезная площадь составляет 5500 квадратных футов.

Рассчитайте коэффициент нагрузки, разделив общую площадь здания на полезную площадь. В этом примере вы должны взять 6500 квадратных футов — общую площадь здания — и разделить ее на 5500 — полезную площадь здания.

Это дает нам коэффициент загрузки 1.18. Это также говорит нам о том, что 11,8% здания занимают общие помещения общего пользования, а не пространство, которое используется исключительно одним арендатором.

Но как вы можете использовать коэффициент загрузки, чтобы понять, сколько арендной платы вы платите? Возьмите арендуемую площадь и просто умножьте ее на коэффициент загрузки 1,18. В этом случае это будет 500, умноженное на 1,18, итого 590. Это означает, что вы будете платить арендную плату за 590 квадратных футов площади, включая как личный офис, так и общие помещения общего пользования.

Теперь важно отметить, что коэффициент загрузки — это всего лишь одна цифра, на которую следует обращать пристальное внимание при аренде.Существуют и другие расходы, например те, которые составляют тройные чистые расходы, которые следует тщательно учитывать в процессе пересмотра аренды. Мы рассмотрели тройные чистые расходы в другом видео, если вы хотите узнать больше.

Спасибо за просмотр! Поставьте лайк и подпишитесь на Sterling CRE Advisors, чтобы получать более краткую информацию о CRE, подобную этой.

Узнайте больше о том, как рассчитать коэффициент загрузки с Коннором МакМахоном.

Что такое коэффициент убыточности коммерческой недвижимости?

Допустим, вы ищете новое офисное помещение и считаете, что вам необходимо арендовать около 5000 квадратных футов коммерческой площади.Вы можете в конечном итоге заплатить за 7000 квадратных футов. И это не потому, что арендодатель завышает цену: вместо этого увеличение стоимости происходит из-за так называемого фактора потерь. Фактор потерь существенно влияет на количество места, которое вы получаете, и на то, сколько вы за него платите.

Все арендаторы должны знать, что такое коэффициент убыточности, как он рассчитывается, кто решает, как он рассчитывается и как он влияет на поиск подходящего офисного помещения.

Проще говоря: коэффициент потерь, иногда называемый коэффициентом загрузки или основным фактором, — это площадь офисного помещения, за которое вы платите, но не можете использовать.Например, вы можете платить за квадратные метры, занимающие туалет или электрический шкаф. Хотя это необходимые места, вы, очевидно, не можете разместить там письменные столы или столы для переговоров. Области с коэффициентом потерь иногда также называют «факторами общих площадей» или «факторами надстроек», поскольку они включают в себя помещения, которыми пользуются жильцы. Другие примеры включают пожарные лестницы, вестибюли лифтов, гаражи, подсобные помещения, кафетерии, лестничные клетки, вестибюли и террасы на крыше.

Коэффициент потерь среднего офисного здания в Нью-Йорке составляет около 27%.Чтобы узнать, сколько у вас законных, добросовестных квадратных метров коммерческой площади, которую вы можете настроить для сотрудников, вам нужно знать, как рассчитать коэффициент потерь.

Как рассчитать коэффициент потерь?

Как узнать, на какой коэффициент убыточности вы подписываетесь при поиске коммерческой недвижимости? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны сначала определить арендуемые квадратные метры (RSF) и используемые квадратные метры (USF).

Коммерческие брокеры и арендодатели будут использовать два разных числа для описания размера помещения: арендуемый квадратный фут (RSF) и полезный квадратный фут (USF).

  • Сдаваемых в аренду квадратных метров: Сдаваемых в аренду квадратных метров — это измерение всего пространства, которое арендатор арендует у арендодателя, даже включая бесполезные помещения (например, участки, заполненные стенами) и помещения, используемые совместно с другими арендаторами (например, лестничные клетки и ванные комнаты). .
  • Полезная площадь в квадратных футах: Полезная площадь в футах включает площадь коммерческого помещения, которое арендатор — и только этот арендатор — может использовать для письменных столов, столов для конференций и т. д.

Математически коэффициент потерь равен «процентной разнице между арендуемой площадь и полезная площадь.Другими словами, вы можете рассчитать коэффициент потерь, разделив разницу между арендуемой площадью (RSF) и полезной площадью (USF) на RSF.

Давайте вернемся к нашему примеру из первого абзаца и воспользуемся формулой расчета коэффициента потерь, выполнив математику в три простых шага:

Во-первых, найдите два основных числа: Арендуемые квадратные футы и Используемые квадратные футы.

  • RSF: 7000 квадратных футов
  • USF: 5000 квадратных футов

Во-вторых, вычтите полезную площадь в квадратных футах из арендуемой площади.

  • 7 000 SF (RSF) – 5 000 SF (USF) = 2 000 SF

В-третьих, разделите разницу на Арендуемую площадь.

  • 2000 кв. футов ÷ 7000 кв. футов (RSF) = коэффициент потерь 28%

Вуаля. Коэффициент убыточности вашего коммерческого помещения составляет 28%. Это означает, что вы платите за 100% офисного пространства, но фактически можете использовать только 72% его. Вы также можете думать об этом как о соотношении — неиспользуемое пространство: общее пространство — в данном случае 28 : 100 (или 7 : 25).

Расчет коэффициента потерь может показаться относительно простым.Однако учтите, что он не рассчитывается одинаково во всех случаях. Он может варьироваться в зависимости от того, кто его измеряет; иногда арендодатель повторно измеряет квадратные метры собственности, чтобы увидеть, могут ли они втиснуть больше квадратных футов, увеличивая воспринимаемую ценность своего продукта. Кроме того, в зависимости от того, где вы находитесь в Соединенных Штатах, другой орган определяет, что составляет RSF, USF и коэффициент потерь. Двумя организациями, наиболее важными для обсуждения фактора потерь, являются Ассоциация владельцев и менеджеров бизнеса (BOMA) и Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY).

  • BOMA: Согласно веб-сайту, BOMA, основанная в 1907 году, «миссия состоит в том, чтобы продвигать динамичную отрасль коммерческой недвижимости посредством защиты интересов, влияния и знаний». Арендодатели, работающие в большинстве районов Соединенных Штатов, используют стандарты BOMA для расчета площади коммерческой недвижимости и, следовательно, процентного коэффициента убыточности.
  • REBNY: Когда REBNY был основан в 1896 году, он стал первой государственной ассоциацией по торговле недвижимостью. Согласно веб-сайту организации, ее цели включают «расширение экономики Нью-Йорка, поощрение развития и реконструкции коммерческой и жилой недвижимости, повышение привлекательности города для инвесторов и жителей и содействие управлению недвижимостью».«Арендодатели Нью-Йорка используют стандарты REBNY для расчета квадратных метров коммерческой недвижимости и, следовательно, коэффициента потерь.

Так в чем же разница в том, как BOMA и REBNY рассчитывают USF, RSF и коэффициент потерь? Первое основное отличие заключается в том, что BOMA предписывает, чтобы измерения пространства производились от осевой линии окна, в то время как стандарты REBNY гласят, что измерения пространства проводятся с внешней стороны здания. Кроме того, REBNY рассматривает больше пространств как USF, чем BOMA. Подробности смотрите на следующих двух графиках HLW International:

Является ли коэффициент потерь предметом переговоров?

Теперь, когда вы знаете о коэффициенте потерь и имеете общее представление о том, как он рассчитывается, пришло время поговорить о том, как он связан с вашим поиском коммерческой площади.«Я думаю, что стало нормой, когда в расценках [от арендодателя] на торговые квадратные метры есть некоторый коэффициент убытков», — сказал Робин Абрамс, розничный брокер коммерческой фирмы Lansco. «Абсолютного стандарта больше нет». Если вы собираетесь вести переговоры о факторе потерь, сделайте это заранее. Вы не хотите тратить свое время на оценку недвижимости, которая слишком дорога для вашего бюджета или не предлагает достаточно места для вашего бизнеса.

Ведение переговоров с арендодателем относительно коэффициента убыточности для того или иного здания может быть затруднено.Тем не менее, имея надлежащее образование и правильных людей на вашей стороне (например, брокера по аренде), можно решить эту сложную головоломку.

Как уменьшить влияние фактора потерь

Фактор потерь широко распространен в сфере коммерческой недвижимости. Это важный вопрос не только для арендодателей и брокеров по недвижимости, но и для арендаторов. «Команды высшего руководства все чаще понимают, что затраты на аренду больше нельзя игнорировать или перекладывать на менеджеров более низкого уровня», — пишет Махлон Апгар, IV для Harvard Business Review.«Такие разные организации, как Shearson, AT&T, Dun & Bradstreet и USF&G, разработали официальные программы снижения затрат на проживание».

Вот десять способов уменьшить влияние коэффициента потерь:

  1. Признать, что средний коэффициент потерь может меняться в зависимости от местоположения и стиля собственности:  Если вы смотрите на коэффициент потерь для любого здания и задаетесь вопросом как он соотносится с аналогичными пространствами, помните, что здесь играет роль множество факторов. Во-первых, средний коэффициент потерь варьируется в зависимости от местоположения.Например, для жильцов Нью-Йорка фактор убытка составит в среднем 27%, в то время как у их соседей из пригорода Нью-Джерси коэффициент убытка может быть в среднем всего 18%.
  2. Учтите, что средний коэффициент убытков может меняться в зависимости от стиля недвижимости. Очевидно, что здания с большими открытыми вестибюлями и большим количеством лестничных клеток, ванных комнат и мест общего пользования будут иметь более высокие коэффициенты потерь, в то время как здания с меньшим количеством мест общего пользования будут иметь более низкие коэффициенты потерь. Кроме того, количество арендаторов может иметь значение.Раздел имущества между многими арендаторами может фактически увеличить фактор потерь.
  3. Сравнительный магазин: Два коммерческих здания в одном и том же районе, которые кажутся примерно одинаковыми по размеру, могут иметь два совершенно разных RSF и коэффициента потерь. Важно просматривать несколько мест и задавать много вопросов, чтобы убедиться, что вы получаете то, за что платите.
  4. Осознайте, что вам потребуется больше квадратных метров, чем вы думаете: Возможно, вы воспользовались нашим калькулятором офисных площадей и определили, что вашей компании требуется 5000 квадратных футов офисных площадей.Имейте в виду, что вам, возможно, придется посмотреть на помещения, которые рекламируются как имеющие площадь 6000 квадратных футов или более, потому что эти измерения также включают пространство, которое является общим или бесполезным.
  5. Просто попросите лучшую сделку. Попробуйте договориться об аренде на основе полезной площади, а не арендуемой площади. Просто предложите использовать Полезную площадь в качестве основы для договора аренды. Это может звучать как длинный выстрел, но стоит попробовать.
  6. Спросите об общей месячной стоимости аренды: В большинстве случаев цены на коммерческую недвижимость представлены в виде «за квадратный фут».Запросите или рассчитайте общую ежемесячную стоимость аренды и таким образом взвесьте свои варианты, чтобы избежать неожиданных дополнительных расходов, связанных с ранее непризнанным бесполезным пространством.
  7. Попросите, чтобы RSF был указан в договоре аренды: Теперь, когда вы увидели, что размер здания не совсем универсален и объективен, вы должны убедиться, что согласованные квадратные метры четко указаны в вашем договоре.
  8. Запросить вариант продления: Переобмер помещения, т. е. повторное обмеривание помещения арендодателем для большей точности или использования других или обновленных стандартов, может увеличить признанную RSF любого данного помещения, что может означать повышение цены на любое текущие арендаторы.Вот так; ваше офисное здание может на самом деле увеличиться в пространстве, не становясь при этом больше. Создание герметичного варианта продления может защитить арендатора от ненужного повышения цен при потенциальном продлении аренды.
  9. Посмотрите на макет, подготовленный архитектором: Здания забавной формы могут занимать много места, и неопытный глаз может не распознать эти «мертвые» пространства без посторонней помощи. Попросите показать план здания, подготовленный архитектором, и тогда вы сами сможете увидеть, какую часть здания составляет полезная площадь.
  10. Наймите брокера по аренде: Решение вопросов, связанных с факторами убытков в коммерческой недвижимости, может быть сложной задачей. Для достижения наилучших результатов наймите арендатора-брокера. Не стесняйтесь позвонить нам или написать нам по электронной почте; Мы здесь, чтобы помочь. Один из наших опытных брокеров будет рад ответить на все ваши вопросы и помочь вам получить максимальную отдачу от денег, которые вы тратите на аренду офисных помещений.

Что включает в себя площадь дома?

Когда вы смотрите на список недвижимости, его квадратные метры — это число, на которое вы, вероятно, захотите обратить внимание.Это показатель общего размера дома, и он может сказать вам, будет ли в нем достаточно места для ваших нужд. Это также может повлиять на стоимость дома. Квадратные метры дома — отличное место для начала, чтобы определить, сколько места вам нужно, а также сколько дома вы можете себе позволить.

Хотите знать, каков «типичный» размер дома? Несмотря на рост популярности крошечных домов, в Соединенных Штатах средняя площадь дома неуклонно растет на протяжении десятилетий. В 1973 году средняя площадь нового дома на одну семью составляла 1525 квадратных футов.К 2010 году его площадь составила 2169 квадратных футов. В 2018 году средний показатель составлял 2435 квадратных футов, что на 60 процентов больше, чем в 1973 году. Конечно, «средний» размер дома будет зависеть от вашего рынка. Так же как и квадратные метры, которые вы можете получить за свои деньги.

Что касается квартир, то средние значения немного другие. Ваша аренда «маленькая»? Похоже, единого мнения нет, и ответы будут различаться в зависимости от того, где вы живете. В 2016 году житель Нью-Йорка арендовал дом площадью 40 квадратных футов без окон за 450 долларов в месяц.Это немного меньше, чем средний размер квартиры по стране в 889 квадратных футов, определенный RentCafe по данным за 2016 год.

Как измерить площадь дома?

Чтобы измерить квадратные метры вашего дома, сначала нарисуйте план интерьера, не забывая включать комнаты, такие как коридоры. Затем измерьте длину и ширину каждой комнаты, умножив два числа. Отметьте итоги в своем эскизе. После того, как вы определили число для каждой комнаты, вы можете сложить отдельные измерения общей площади всего дома.

Если у вас есть комнаты или пространства неправильной формы, попробуйте калькулятор, подобный этому, который может помочь с пространствами, которые представляют собой треугольники, многоугольники и другие более необычные формы.

Какая площадь считается пригодной для жилья?

Чтобы точно оценить, подойдет ли вам определенное количество квадратных метров, вы должны убедиться, что измеряете его правильно и последовательно. Чаще всего квадратные метры относятся к общей жилой площади (GLA), которая включает только те помещения в доме, в которых действительно можно «жить».Например, незавершенный подвал и гараж не будут включены в измерение GLA.

Другим распространенным стандартом является включение всех помещений, в которых используется одна и та же система отопления и охлаждения в доме. Как правило, это касается ванных комнат, даже если вы не проводите много времени, «живя» в своей. Лестницы и шкафы, как правило, включаются в квадратные метры.

Когда речь идет о верандах и других открытых площадках, они обычно включаются только в том случае, если они используют ту же систему отопления, что и остальная часть дома.Дома с бассейном, комнаты для гостей, сараи и другие вспомогательные помещения, для доступа к которым необходимо покинуть главный дом, рассматриваются как гаражи и обычно не включаются.

Тот факт, что площадь не включена в квадратные метры дома, не означает, что она не имеет ценности, поэтому при оценке стоимости дома учитывайте эту общую колоду.

Различные стандарты измерения площади в квадратных футах

В конечном счете, количество квадратных метров, которое вы получите, зависит от того, какие критерии вы используете.Например, Национальный американский институт стандартов (ANSI) рассчитывает площадь в квадратных футах для отдельных домов на одну семью по сумме готовых квадратных метров на каждом уровне.

Для пристроенных домов на одну семью квадратные метры равны сумме готовых площадей на каждом уровне, измеренных до наружной стены или от осевых линий между зданиями. Они также содержат конкретные рекомендации по измерению готовых площадей, примыкающих к незавершенным участкам, проемов на этаж ниже, готовых площадей выше и ниже уровня земли, гаражей и т. д.

Множественные списки услуг (MLS) также сообщают об основной жилой площади дома в разрешенных квадратных футах. Сюда не входят гаражи, другие постройки или неразрешенные постройки на участке.

Наймите профессионала для измерения площади в квадратных футах

Если все это кажется вам немного сложным, наймите профессионала, который сделает за вас измерения, возможно, будет лучшим выходом. Вы можете нанять оценщика, который даст вам официальное точное измерение квадратных метров примерно за 150 долларов.Это защитит вас от любых ошибок, которые могут привести к серьезной головной боли. Например, если вы указываете свой дом с неточной площадью квадратных метров, которая обнаруживается в процессе покупки, предложение может быть отклонено.

Хотя у вас может возникнуть соблазн полагаться на налоговые документы, это будет ошибкой. Это потому, что они обычно основаны на планах строителей, которые могут претерпевать серьезные изменения в процессе строительства.

В случае сомнений вы всегда можете снять свои собственные мерки, чтобы сравнить их с профессиональными.Если есть серьезные несоответствия, попросите их помочь вам разобраться с несоответствиями.

Что такое арендуемая площадь и полезная площадь?

Полезная площадь — это площадь, которую вы фактически занимаете в вашем конкретном номере, тогда как арендуемая площадь включает в себя часть общей площади здания.

Полезная площадь не включает в себя какие-либо общие части здания, такие как вестибюли и общие туалеты, если таковые имеются, а арендуемая площадь включает фактическую полезную площадь плюс количество общей площади, выделяемой для вашего люкса на пропорциональной основе.

Разница между полезной и арендуемой площадью называется коэффициентом загрузки.

Не путать с арендуемой площадью или полезной площадью, брутто-площадь здания (GBA) включает в себя все пространство внутри здания, включая не только помещения общего пользования, такие как коридоры, вестибюли и общие ванные комнаты, но и вертикальные проходы, такие как шахты лифтов и лестницы ( которые не входят в арендуемую площадь).

Простой пример

Допустим, вы арендуете 2800 квадратных футов полезной площади в шестиэтажном многоквартирном здании, где планировка каждого этажа идентична вашей, что выглядит следующим образом:

Вычисление общей суммы GBA

Чтобы определить общую площадь всего здания, вам необходимо прибавить полезную площадь каждого апартамента к квадратным футам общего пространства и шахты лифта.

2800 (Suite 1) + 2800 (Suite 2) + 400 (Suite 2) + 400 (Shared) + 250 (вал лифта)

= 6,250 SF GBA на каждом этаже

6,250 SF x 6 этажей = 37 500 SF total GBA

Расчет общей арендуемой площади

Чтобы определить общую арендуемую площадь здания, вам необходимо включить общие площади, но исключить вертикальные проникновения, такие как шахта лифта.

2,800 (Suite 1) + 2800 (Suite 2) + 400 (общий)

= 6000 SF арендуемой площади на каждом этаже

6000 SF x 6 этажей = 36 000 SF общего числа аренды

Расчет арендуемой площади

Вы знаете, что полезная площадь вашего номера, т. е. отдельное пространство, которое вы фактически занимаете, составляет 2800 квадратных футов.

Теперь вы хотите узнать арендуемую площадь, относящуюся к вашему пространству, так как это, вероятно, метрика, используемая для расчета вашей арендной платы и возмещения.

Разница между вашими полезными квадратными метрами и арендуемыми квадратными метрами заключается просто в вашей пропорциональной доле общей площади.

Во-первых, нам нужно рассчитать общую общую площадь в здании:

400 квадратных футов общей площади x 6 этажей = 2400 квадратных футов общей площади

Теперь давайте рассчитаем вашу пропорциональную долю: площадь x 2 апартамента x 6 этажей = 33 600 кв. футов общей полезной площади

Ваши 2800 кв. футов / Всего 33 600 кв. футов = 8.Пропорциональная доля 33%

Применив вашу пропорциональную долю к общему общему пространству, мы можем рассчитать объем общего пространства, относящегося к вашему люксу:

2400 квадратных футов общего пространства x 8,33% PRS = 200 квадратных футов

Наконец, чтобы рассчитать вашу арендуемую площадь, нам просто нужно добавить вашу пропорциональную долю общей площади к вашей полезной площади:

2800 квадратных футов полезной площади + 200 квадратных футов общей площади = 3000 квадратных футов арендуемой площади

Чуть меньше Простой пример

Теперь предположим, что вы находитесь в трехэтажном многоквартирном здании со следующими характеристиками:

90 000 квадратных футов общей площади здания (GBA) 15 000 квадратных футов общих помещений, включая коридоры, вестибюли и общие ванные комнаты на каждый этаж (входит в общую стоимость) 3000 квадратных футов вертикальных проходов (входит в общую стоимость) Вычитая 3000 квадратных футов вертикальных проходов из общей площади 90 000 кв.футов. Общая арендуемая площадь GBA составляет 87 000 квадратных футов.

Если вычесть 15 000 квадратных футов общей площади из 87 000 квадратных футов арендуемой площади, то общая полезная площадь составит 72 000 квадратных футов.

Коэффициент нагрузки рассчитывается путем деления общей площади общего пользования на арендуемую площадь здания.

Коэффициент загрузки = 15 000 квадратных футов общей площади / 87 000 квадратных футов арендуемой площади = 17,2%

Если вы арендуете 3000 кв. арендная плата и возмещение обычно рассчитываются на основе арендуемой площади.

Чтобы определить арендуемую площадь в квадратных футах, разделите полезную площадь в квадратных футах на величину, обратную коэффициенту загрузки (т. е. 1 минус коэффициент загрузки).

Итак, в этом случае знаменатель приблизительно равен 0,828 (1 – 0,172 = 0,828).

Ваша полезная площадь в 3000 квадратных футов, разделенная на 0,828, равняется 3623 арендуемым квадратным футам.

Информация, представленная на этом веб-сайте, не является и не является предназначены для предоставления юридической консультации; вместо этого вся информация, содержание и материалы, доступные на этом сайте, предназначены для общего только в информационных целях.Читатели этого сайта должны связаться своего адвоката для получения консультации в отношении любого конкретного юридического иметь значение.

Основной фактор — LDG Коммерческая недвижимость

За что арендатор фактически платит арендную плату?

Не бойтесь, мы здесь, чтобы помочь арендаторам понять такие термины, как полезные квадратные футы, сдаваемые в аренду квадратные футы и основной фактор! Краткий обзор этих концепций поможет вам, арендатору, лучше принимать качественные решения.

Во-первых, когда компания договаривается об аренде коммерческой площади, она занимает так называемую полезную площадь в квадратных футов. Полезная площадь в квадратных футах — это площадь в четырех стенах. арендуемых квадратных футов — это полезная площадь ПЛЮС, пропорциональная доля арендатора в общих площадях . Арендаторы будут платить арендную плату за арендуемые квадратные метры, а НЕ за полезные квадратные метры.

Примеры этих общих частей здания могут включать любое или все из следующего: вестибюли и атриумы, вестибюли лифтов, общественные туалеты, уборные/электрические/телефонные шкафы и технические помещения.Арендодатели хотят получать доход от этих мест общего пользования, которые являются общими и доступными для всех арендаторов в здании. Вот почему арендаторы платят арендную плату за свои арендуемые квадратные футы.

Со всей этой информацией мы можем затем определить основной фактор здания. Основной коэффициент можно рассчитать, разделив арендуемую площадь на полезную площадь.

Крайне важно, чтобы мы, как представители арендаторов, обучали наших клиентов тому, как понимать этот номер, чтобы распределять расходы и сравнивать различные варианты.

 

Приведенный ниже сценарий иллюстрирует этот процесс .

Новая компания под названием JSBN Company ищет 10 000 квадратных футов полезной площади для ведения своего бизнеса и рассматривает две возможности.

Здание A имеет 10 000 квадратных футов полезной площади и коэффициент ядра 22% (1,22), а здание B имеет 10 000 квадратных футов полезной площади и коэффициент ядра 15 % (1,15). Оба здания предлагают $ 3,00 за сдаваемый в аренду квадратный фут.

В этом сценарии компания JSBN может арендовать 12 200 квадратных футов (10 000 x 1.22 или 22% основного фактора) в здании A с ежемесячной арендной платой в размере 36 600 долларов США или арендовать более эффективную арендуемую площадь 11 500 квадратных футов (10 000 x 1,15 или 15%) в здании B с ежемесячной арендной платой в размере 34 500 долларов США в месяц.

При расчете разницы в стоимости аренды компании JSBN компания JSBN сэкономит 2100 долларов США в месяц и 25 200 долларов США в течение одного года, если они разместятся в здании B с той же полезной площадью.

 

*Важное примечание

Уже более века Международная ассоциация владельцев и управляющих зданиями (BOMA) устанавливает стандарт измерения арендуемой площади в существующих и новых офисных зданиях.На протяжении многих лет BOMA продолжает пересматривать стандарт и изменять его в зависимости от развития рынка и дизайна офисов. В 2017 году (последняя версия офисного стандарта) некоторые изменения включают в себя готовые террасы на крыше и балконы, включенные в арендуемую площадь. Кроме того, основные вертикальные проходы на их «самом низком уровне» теперь классифицируются как зона обслуживания здания и включаются в арендуемую площадь. Начиная с 2017 года из арендуемой площади вычитаются пешеходные проезды общего пользования и условия ограничения ограждения.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.